主持嘉宾：林建晖 中指研究院深圳总经理

对话嘉宾：

金地物业管理集团公司副总经理 姚平

东原物业集团总经理 范东

楷林物业集团总经理 李亚丽

成都诚悦时代物业服务有限公司总经理 张怀林

江西新力置地物业服务有限公司总经理 闭涛

北京鹏盛物业管理有限公司总经理 贾晶浩

万物至上科技（北京）有限公司董事长 邱刚

林建晖：这是最后一场对话，感谢在场的同行们。这场对话的主题是“新技术在物业领域的应用前景探讨”。现在新的技术，今天下午请了专家讲了区块链技术未来在物业行业的应用场景。很有幸跟在座的物业公司一起探讨一下新技术在未来物业管理中的应用。金地物业在2015年用了家家盈这个平台，在内部做了移动学习，今年做了集中化的管控平台，有请姚总分享一下对新技术的理解。

姚平：各位好！金地物业从2013年开始整合，2014年开始信息化的，这四年的速度很快，因为现在科技平台已经覆盖了5亿的面积，大概有200多家物业公司的加盟，这里面有几个比较亮点的地方，有可能是在全行业里个，个做的是全员的移动学习，当时有1万多名员工，大概的邮件系统能通达的是1000多人的会议管理人员，会议通知要到达基层一线的时候可能需要至少一个也的时间，层层开会，从区域到城市，城市再到片区，片区再到项目，再到班组长，班组长再到员工，而且经常会出现总部发出的通知到员工那边的时候已经走样了。2015年我们发起了全员移动的学习平台，自此之后一秒钟总部的通知可以到达全部人员。而且我们对人员进行了分类，有了课程，这样总部标准到基层的落实就有了目标。今天大概有129家物业公司在深圳在金地物业参观，主要的内容就是学习移动学习。

第二方面是智慧社区的软硬件结合，如果只用软件的方式，或者是线上的方式会有一定的效果，但是还是要辅助于硬件，比如说对于设备，对于车场、门禁、监控等等。最近我们还在做一个事情，刚才说了智慧社区的事情大家都在做，都大同小异，最近我们在思考如果将来没有小区的情况下，如果小区拆掉围墙，物业怎么做。当招不到合适的员工的时候，物业该怎么做，我们在思考这样的问题。最近我们开始把科技的方向朝着家庭看，我们有一个智能家居的板块，最近在广州开始试点，从社区到家庭，一体化的进行管理。未来如果我们拆除围墙，进行了下一步的思考。这是金地物业目前做的一个实践，有大概200人的团队负责这个事情。

林建晖：下面有请东原物业的范总分享。

范东：在座的各位同行，各位嘉宾大家下午好！

东原物业这几年有一些变化和进步，除了团队本身的努力之外，跟在座的各位同行和同业的支持分不开。东原物业这几年，尤其是在如同这个会议中同行讲到的，不忘初心，专注本质，做好物业服务。东原物业近几年在客户服务方面取得了蛮不错的成绩，做好客户服务的同时，新技术对于物业管理能力的提升，乃至于帮助成本的节约方面，包括对于决策方面，我和我的团队有一些思考和体会，简单跟大家分享一下。

今天我们看到了做得很好的同行，在对外管理的输出，在平台上都做得不错，或者说正在路上。作为东原物业，目前我们不算是一个大型公司，甚至谈不上是中型，我们正在结合自己的特点，在发展的路上。对于新技术的应用，或者说如何看待新技术，主要是三个方面。一是围绕着本身的对客服务；二是围绕着员工，他们在专业技术的提升方面；三是组织的管理方面。员工在对新技术的应用，对专业技术的提升方面，东原物业在员工学习平台的引进，打造后续梯队的建设方面，持续几年做了校招，同时也有内部中高管精英体系的搭建。从这方面来讲，我们服务客户的员工在专业技术方面有了提升。

从组织能力方面来讲，好的平台，或者说好的技术最后都是围绕着管理效能的提升，帮助我们做好科学决策。背后有很重要的基础和体系，就是管理体系要发挥作用。东原物业从2014年成立以来，管理体系方面要做出新的变化。今年已经开始跟专业的顾问咨询公司做了东原物业管理体系经纬计划的实施，时间长达半年，对我们的管理流程，对我们的体系、全轴都重新进行了梳理，有了新的管理思维、新的管理技术的运用。

从服务端方面来讲，东原物业正在搭建和构建自己的有差异、有特色的物业信息化系统。到目前为止，不管是监控还是线上装修的办理，比如社区经营管理系统，这些都是平台的搭建，2018年三个大类，一个是聚焦在员工端，另外一个是聚焦在管理端，另外一个是聚焦在客户端。在8个系统搭建，进行研发，借助于同行和专业化公司的技术力量。最后，期望对我们的管理效能有所提升，对组织的成本节约有所提升，同时可以更好的提高客户的体验。这些都是我和我的管理团队对新思维、新技术、新平台运用的一些体会和思考。

林建晖：感谢范总！下面有请楷林物业的李总跟我们分享一些您的观点。

李亚丽：大家也都知道最近常提的一些关键词，第三次技术革命，红利时代到了，智能智慧为物业赋能，包括客户的感受、服务诉求的需求，包括成本，整个大环境倒逼我们物业不得不走向智能智慧物业。未来的发展，非智能化的物业服务一定会被市场淘汰。

楷林成立17年来，我们三大板块，开发、代建加运维。现在三大板块各做各的系统，近期在研究如何让三大平台能够搭建起来，让板块之间的工作作业流以及客户如何共享。

物业这一块，因为我们是专做写字楼的，写字楼物业跟目前在座各位做的住宅物业有很大的区别，跟战略定位课老师在沟通，包括客户的了解，安全、安全再安全。我个人认为新技术在商写物业当中最重要的一项工作就是建筑物的智能，最重要的是物联。最近在跟一家上市企业，他是专门做物联的，原是做矿业和政府的管廊、市政交通、智能交通的企业合作，解决未来智能智慧建筑的方向，主要解决物联方面的重要工作。比如安全消防等等，目前还是靠很多的人为，现在已经开始在布点，在顶楼的末端加上物联报警，直接到手机短。目前加强物联的建设，未来的城市也是智慧的城市，未来的建筑肯定也是智慧的建筑，跟智慧相融通。

第二，未来除了建立平台系统，写字楼大的生态圈的搭建之外，更注重信息化数据的高质量和深挖。前天在杭州江南春主席谈到一点，分众传媒的投放在每一个项目上，小区或写字楼投放的广告并不一样，为什么？有大数据支撑他，不同楼宇、不同区位客户群体不同，比如投放的车，车的品牌是不一样的。现在的物业华而不实的上了很多，但是数据真正能给到你什么样的管理决策？比如说我们一个高管或者政策决策人员如何拿一个大数据来衡量？很难。

昨天晚上看到工业互联网未来的发展趋势，提到几个因素，资金、技术、意识，这三项哪项最缺？大家认为在工业互联网上最缺的是技术，反过来问我们智慧物业，这三项都缺，特别是老的项目没有新的智能智慧设计上的强规要求，交付给我们的设备或者项目没有具备条件，资金是一个缺口。技术上，刚刚会下跟一位同行在聊，现在是两张皮的，软件公司做下来的设备我们拿过来不是太好用，而我们所需求的跟他们沟通起来又比较难，从而引起未来很多的物业企业的高管们，特别是总经理们关注什么？未来在人才结构的搭建上一定要关注、强力打造IT思维的互联网运维人才。这是我们在过程中的一些心得，谢谢！

林建晖：感谢李总！李总在各个应用场景方面分享的非常细致。下面有请诚悦时代物业的张总。 

张怀林：谢谢中指院给我们这么一个机会和大家有一个交流。什么叫技术？所有能带来经济效益的科学知识总称就是技术。我们这个物业这个行业现在好像没有技术人，因为没有什么技术职称是我们这个行业的，我们这个行业应该建立自己的技术职称标准。像电工是电方面的技术职称，保安是有保安的职称，物业自己没有技术人，算什么行业？所以我们应当建立自己的职称。现在大家都去考英国房屋许可证，金钥匙，这些东西的来源都是国外的，我们这个行业自己要考虑我们自己的职称，应该有分级的技术职称，首先要吸引人才，在这个行业才可能留得住，有大的发展。从行业上来考虑，技术在我们行业的应用，首先要有自己的职称和我们自己的技术人才。刚才新鑫物业讲厂里的管理没有标准，企业有企业标准，从企业标准上升到地方标准、行业标准再到国家标准，我们这个行业里面从自己细的领域建立标准，不断的提升物业各个端口的国家标准，这样有技术人才，又有技术职称，又有行业标准，才能得到大力的发展。

林建晖：下面有请新力置业的闭总。    

闭涛：我记得去年这个时候代表了像我们这种类型的中型公司的痛点，即使我们算速度快，四到五年的时间即使扩到四五千万的规模，不管是开发商给的还是自己拓，去年我们就纠结要不要做大平台、大数据的问题，今年已经非常清楚，即使我自己坚持做大斗争，做这个系统，即使上了市，我也不是大品牌，也不是大数据，我只是一家上市的小公司展，因为行业集中度已经非常高了。他们在一己决成的情况下，对这种认知要非常清楚，中小公司再怎么做也不是大公司，也不是大数据。

作为中型公司，将来的投入、研发力量要放到哪里？这个是我们要深度考虑的。昨天说到，如果给到第三方的程序也好，或者像腾讯、阿里巴巴这样的企业，会不会影响我们的估值？将来这条路怎么走中型公司要思考。

通过新技术手段来降低人工成本在总成本里面的比例，目前来讲还没有这种革命性的技术革新来真正地明显降低人力成本。这个过程只能说有一些阶段性的成果，而且这个阶段性的成果并不能形成企业间的壁垒，毕竟不是芯片，也不是导弹，如果这个东西对行业有很大价值的情况下，相信半年到一年之内一定会有其他的开发者把这个系统做出来。所以很难形成企业之间的壁垒，但是可以改变整个行业的生存状况，我们还是非常期待这样革命性技术的出现，当然这对中小企业来讲是很困难的，投入也好，想改动，但是很难达到革命性的效果。

我们也有一个困惑，很多大佬都在介绍自己的平台，希望我们加入他们的平台。除非我将来准备接受并购，或者说放弃了和他的竞争，才会加入他的平台。这是要想清楚的。中型公司如果用他的平台，可能就会在同一个市场跟他竞争，他会说他的平台都是用我的，怎么和我竞争呢？这就是中型企业的尴尬。

如何保持自己的独立性，如何在行业高度集中化的情况下，在技术运用领域有自己的核心竞争力，这是下一步要重点去思考的问题。谢谢！ 

林建晖：下面有请鹏盛物业的贾总跟我们介绍一下。  

贾晶浩：我们鹏盛物业公司衍生于北汽集团，管理的液态是产业园区和集团的商业存量资产，母公司是一个汽车公司，说到技术，对我们来讲一点都不陌生。因为大家知道汽车行业是一个集新技术、物联网非常集中的一个行业，我们是根植于这样的企业衍生出来的一个公司，技术对我们来讲不是一个很陌生的环节。在技术方面我们也尝试了很多的创新，整个技术对物业管理分两个方面来看，一是技术层面在物业管理的传统应用中，主要是为了提升物业的管理效率，降低人工成本，包括提升客户的感受，比方说写字楼、人脸识别系统、二维码识别系统、楼控的升级，节省人力资源成本，提升客户感受来做这些技术型的改造。二是引入一些经营性的平台，基于这个，我们公司也做了，在2012年成立一个智慧物业部，用智慧物业部搭建了一个微信物业平台，实际上是我们自己开发的一个平台，因为我们管理的业态是基于企业总部型的大楼产业园区的特点开发的平台，现在这个平台运用得非常好，里面集成了几个板块，比如线上、线下的收发快递，甚至京东都跟我们合作，我们的商城是京东商城的折上折，通过我们的网站再卖东西，比你在京东上看到的东西还要便宜。同时通过与金融公司的合作，我们有一个钱包在平台上集成。

去年通过互联网思维也好，技术平台的搭建也好，智慧物业收入在一千五六百万左右的规模，确实给我们公司带来了很大的效益。所以我们持续的认为，技术还是能够改变生活的，也能改变我们整个物业行业的业态。谢谢大家！

林建晖：感谢贾总！下面有请邱总。

邱刚：大家好！万物至上物业行业用ERP系统，用自己的专职团队服务行业18年，尤其是现在在行业兼并重组、集团化发展、资本时代到来的今天，现在有越来越多的客户。但在我们服务企业的过程当中有很多焦虑和体会，在这跟大家分享一下。

，大家都在谈技术升级和服务创新，我们的体会是，现在把更多的重点放在了智能化，但是作为已经进入物联网时代、互联网的今天，我们采用新技术提高工作效率，降低人工成本这是无可厚非的。就像前些年买的手动挡的车现在换成自动挡，现在有智能的汽车，只要你有条件，就可以直接拿来应用。所以在物业领域，我们去提高整个物业的智能化程度，我认为只要有条件，大家就可以上。但重点不应该是在座的企业老总作为企业信息化的中心，应该是技术部门的事情。老总的重心应该放在管理升级，我们企业发展壮大，不管是你自己去兼并别人，还是你被别人兼并，都需要管理的规范性，需要通过组织结构变革来优化我们的内部管理，提高工作效率，提高每个人员的劳动生产力。现在很多企业是企业做大了，但是项目管理还是原来十个以下的项目管理模式，完全没有采用集团化管理。就是我们在管理层面用心不够，很多企业拿钱上信息化系统的时候，实际上我们还是在买工具，用电脑部的人员采购管理系统，给公司做管理的架构，就好比是说你给自己买一辆车，让你的司机去市场上决策，他完全不了解你的企业在哪个阶段，下一步的战略、整个公司人员架构，需要解决部门内部和部门之间的哪些问题，我们的管理信息系统不是一个工具，管理是一门科学。所以信息技术的应用作为管理层来讲，叫一把手工程，但是很多的老总，不管是大集团的还是中小企业的，我们经常认为自己不懂信息技术，然后就把这个工作交给电脑部的人，但是电脑部的人就真的懂信息技术吗？他没有在500强企业工作过，也没有运用过ERP系统，你让他做一个企业级的系统架构，甚至是开发，我们企业未来就会有很多的风险。

技术的升级，管理的科学化，它是一个工程，一定要作为一把手工程，要亲自来抓。

第三服务的创新，很多企业做了很多APP，最后没有解决任何问题。这就好比2000年我们公司创立的时候，我们很少给企业做网站，因为一个企业的网站做出来之后，根本解决不了你的经营问题是一样的，因为做APP的人不懂经营，也不懂服务，我们也没有给开发团队提出明确的要求，就照搬一个APP软件，就赋予了很多概念。最后发现企业的经营管理、服务没有跟APP产生任何融合，所以就变成了一个摆设。

我们现在的服务创新更多的应该是转入平台的创新，要把物业管理服务人员传统的手工管理解决不好的问题，比如增值服务、比如个性化的服务，比如新的利润增长点，我们通过建设写字楼平台，建设社区平台，整合社会资源来完成这件事情，而不是靠我们自己的团队。刚才几位老总都强调，我们又没有技术人才，又没有经营人才，我们就只能靠平台引进别人来进行服务的创新。现阶段跟服务相关的信息技术的应用已经进入了平台时代，所以要引起在座各位老总的高度重视。 

林建晖：感谢邱总的分享！

通过各位老总的分享，我们也看到新技术在未来能给我们物业行业带来更大的变革。今天两场对话的主题，一个是资本，一个是技术，未来资本的推动以及新技术的推动会给我们物业行业带来更美好的春天。感谢在座七位老总的精彩分享！谢谢大家！

胡超：非常感谢七位老总的精彩分享！经过一天紧张、高强度的学习和分享，相信大家坚持到最后的都是真爱，而且可能都会成为非常大的上市公司。

今天的企业家论坛就到此结束。