黄瑜:发布2018中国物业服务百强企业研究报告

2018-06-01 10:37:00 房天下产业网 来源:中指研究院

中指研究院常务副院长、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任 黄瑜

黄瑜:尊敬的莫总,陈所长,尊敬的各位百强企业的大佬们,还有金融机构和媒体界的朋友们,大家早上好!

中国物业百强企业已经持续研究11年,在这个11年当中,确实我们在这个行业里面起步比较早,正因为起步比较早,而且不断的坚持,所以我们的研究成果受到了社会各界的广泛关注,也成为了评判企业经营实力和行业地位的重要标准。

今天,我非常荣幸再次代表我们研究组发布“2018中国物业服务百强企业研究报告”。这个研究在每年年初都会公布一年一度的百强企业研究方法体系,这个方法体系经过11年的不断完善,到2018年整个研究方法体系,包括5个二级指标、20个三级指标,指标体系也是涵盖了物业企业从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任五个大的方面。我们也是希望通过系列、系统的研究,把一个物业服务企业各个方面的综合实力得以全面、客观的体现。为了客观体现这些百强企业的实力,我们一直采用的是因子分析法对指标进行赋权。

数据来源,首先会邀请物业服务企业按数据服务进行填报,今年进入系统当中完全符合申报规范的大概有400多家进行了系列的填报,其中有符合,并且要求提供审计报告的有350家进入系统进行研究。同时我们也会结合中房指数系统数据库,刚才莫总介绍了,房天下经过近25年的积累,积累了丰富的房地产行业的数据库,特别是楼盘数据库对于底层物业公司管理项目的在管面积以及物业基本收费有比较清晰的记载。

同时,我们也综合了《中国房地产统计年鉴》,对每个城市,甚至是每个大城市的区域指标进行综合分析指标的合理性。我们也会结合政府公开的一些数据,以及过去11年当中积累的物业百强企业申报的数据。这一次重点参考的过去年份的数据是2015、2016以及2017年这三年的数据资料。我们在数据复核的时候,一方面会根据会计师审定的会计报告,这是一个很重要的复核依据,同时对搜集的这些数据也进行经过公开资料和企业过去填报资料的交叉复核,一旦发现有质疑的数据,各地分院以及房天下在一百多个直属分公司和近500家加盟公司对当地的数据进行相应的交叉复核,最后进入系统研究。

基于指标体系对百强企业的研究,跟大家分享一系列基于的数据相应成果。

管理规模,2017年物业百强企业的管理面积均值达到3164万平方米,在管的项目数量平均数178个,相比于上一年增加12的,同比增长16.1%。上面黄色的曲线是市场份额提升的曲线表,可以看到,到2017年基于在管面积所占的市场份额达到24.42%,相当于上一年度提升了将近3个百分点,提升服务上来说,2017年相对于2016年提升的幅度稍大一些,这也表明我们的行业景气度在进一步提升。

同样进入百强企业的阵营里的企业的各个梯级差距也在拉大,10的企业管理的面积均值达到2.16亿平方米,是百强企业平均数的6.82倍,他们的增长率是14.59%,市场份额达到11.06%。11-30的企业管理均值4976.96万平方米,是百强企业均值的1.57倍,增速为34.33%,在各个阵营里,它的增速也是整体百强企业平均增速的2.13倍。

31-50,以及51-100之间的企业,在管面积都是在1900多万和110多万平方米,他们的增长相对而言逊色,在相对平稳的状态。越大的企业,特别是中间阵营的企业,前30的企业发展增速越快。

怎么拓规模?首先依靠兄弟公司助力,在百强企业里面总共200家,有147家有开发商背景。这个数字在整个比重当中占了超过70%。面积中,近六成来自于兄弟开发商的贡献,其中像保利、中海新增的在管面积超过80%来自兄弟公司。

市场拓展成为规模扩张很重要的一个方式,比如彩生活、绿城、金科,他们在2017的在管面积中,市场拓展所获取的新增在管面积超过了70%。长城物业、南都物业是完全市场化的公司,百强企业里面是53家,比重稍微逊色。

2017年扩规模的时候,还有一个很重要的举措就是并购。这一轮并购更加理性,昨天晚上也请一些大佬对并购的措施,包括相应的案例、大的方针战略都进行了分享。表上列出的是重大并购的案例,收购51%股权的占到77.78%,大部分要的是控股权。大家也在输出平台,通过平台和技术合作来引进合作伙伴,输出平台使他们的规模增长也发挥了重要的作用,但是带来的收入贡献有限。

百强企业用各种战略性的举措扩规模的同时,他们也有自己的策略,就是抓主流市场去深耕。有六成在管面积在五大核心城市群,单个城市项目均值超过6个,百强企业在每一城市大概有超过6个项目。总的进入城市项目数量上来说28个,跟上一年差不多,但是每个城市的项目以及面积都在增长,而这些项目和面积更多的来自于五大核心城市群。分析百强企业在管的面积里面,从占比上来说,长三角占了20.14%,珠三角占了12.77%,成渝占了11.52%。对比上一年这五大城市群的竣工面积数字,珠三角、成渝和京津冀这三个地方百强企业深耕效果更加显著,在这三个区域里面市场占有率在提升,而在长三角和长江中游这两个地区仍然有广阔的开拓空间,过去一年相对竣工的面积上来说还是不足的,还可以继续去开拓和深耕。

承接项目体量的数字分析,在2017年这一年当中,百强企业承揽的项目在50-100万平方米之间的有1596个,超过百万平方米的项目有285个,相对于2016年都实现了10%以上的增长。每个在管的项目单体体量增大,运营效率、聚集优势也会不断提升。有了规模,特别是单盘的规模效益,利用技术手段甚至标准化、智能化方面,提升效率的成效也会更加明显。

同时,结合规模性的指标和收入上的指标,对效益进行系统分析。2017年,百强企业营业收入均值达7.42亿,同比增长18.2%,增长速度超过在管面积的增长速度。净利润均值达到5733万,同比增长25%,利润增长高于收入增长,收入增长高于在管面积的增长,也可以看到整个百强企业的经营绩效都在提升。

10企业的营收均值43.2亿,净利润均值达到3.75亿,这个数字也是百强企业整体均值的数字,从收入上看,营收是百强企业均值的5.82倍,利润6.54倍,同比增长37.6%、40.72%,明显高于百强企业整体水平。这也可以看出,越大的企业,绩效会越优。

11-30企业营收和利润均值分别为13.25亿和1.02亿,这个数字水平是百强企业均值水平的1.79倍和1.77倍。

左下侧的图表可以看到大的企业的增速,利润增速和收入增速,越大的企业,营收增长、净利润增长速度更快,不仅规模数量大,速度也越快。所以要想效益佳,还要做规模。小而美是很难做的,在中国这个市场上,大即优,所以资本市场追求大还是有一定的道理的。

收入构成上,基础物业服务收入均值达到6.07亿,同比增长16.89%,净利润均值达33.43万,占比58.3。

多种经营成为企业盈利的关键增长点,多种经营收入均值1.35亿,同比增长24.46%,业绩贡献度为18.2%。

企业营业成本,百强企业营业成本均值5.6亿,其中人员费用占到55.84%,相对上一年度占比上提升了2.41个百分点,这也是营业成本中的一项支出。为什么人员费用提升2个多点?整个行业的人员素质在提升,这个行业里本科、大专以上占比也提高了2个多百分点,更主要的是人均绩效在不断提升。百强企业2017年人均产值达到13.99万,大数14万,同比增长15.51%。人均产值的增长高于成本的增长比例。人均在管面积增长12.42%,就是绩效,人才优,人均产值高,也使得成本有所提升,特别是跟人关联的成本有所提升。

多措并举化解成本压力。一是适度增加外包比例,有效降低成本,各项收入构成中,打下行号的是,费用占比中属于下降的,往上打的箭头是费用占比提升的,特别是外包占比比较高的,像清洁、安保、绿化、维修成本下降还会更快一些,所以专业的外包不仅能提升服务品质,更主要的也有利于降低成本。同时,技术创新也为降低成本发挥了很重要的作用,特别是大企业,把一些大企业的技术创新投入和成本下降做了关联分析,在这两年已经开始见效,而且见效速度会越来越快。

服务质量,满意度超过80分,收缴率94.14%,续约率98.48%。这个数据持续四年维持比较好的高位,并没有因为扩规模,物业百强企业满意度下降或者收缴率、续约率下降,还是保持非常好的稳水平。

同时也为客户和前端公司做出了很好的贡献,也对物业百强企业在管的主要楼盘进行了分析,在一些主要城市的主要楼盘可以看到,百强企业在管项目的二手房平均售价高出周边二手房售价9个百分点,租金高于周边套均租金的6.88个百分点。管得好,确实对资产的保值增值发挥很好的作用。特别是对客户再次购买母公司开发的楼盘也发挥了很好的作用。

发展潜力,沟通筹备项目,2017年合同筹备项目均值23.3个,筹备面积均值420平方米,同比增长84.56%。这也可以看到百强企业不仅过去一年增长好,未来几年增长可能会更快。

10筹备项目达到175个,这个数字是均值的7.52倍,筹备项目的均值达到3264万平方米,是百强均值的7.7倍。优势资源进一步向优势企业聚集。

11-30企业筹备项目数量均值为62.4个,筹备面积均值为679.56万平方米,分别是百强均值的2.68倍和1.62倍,项目数量和项目筹备面积相对弱视一些。从分析中可以看到,30之后的企业还需要加速奔跑。

社会责任,过去一年当中物业百强企业不仅创造了很好的绩效和经营业绩,也履行了很大的社会责任。2017年百强企业提供160万个就业岗位,同比增长2个百分点,与此同时还有外包的岗位提供46万个。保障放包括捐赠等等方面都做出了一些贡献,特别是在纳税,纳税总额达到90.64亿。百强企业没少纳税,捐赠也不逊色,同时还提供了那么多的社会岗位,做的非常好。  

这些研究的数字一方面对我们过去是一个总结,对于我们未来一年如果要想不断的去进步,要进入哪个梯级,标准门槛线是什么标准,不断的设立自己的努目标。

机遇我们做的研究,给物业百强企业提几个发展策略建议:

策略建议一:扩大规模仍是发展王道

刚才可以看到,大的企业绩效就是优。扩规模在市场中有多大空间?指数研究院也做很多房地产市场研究,每年都会对未来的房地产市场以及未来五年的房地产市场做预判,根据我们的预判2018-2020年,商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米,纯商品房数量占到25亿平方米。

到2017年,在管面积190亿平方米,到2020年,按大数算,管理规模会有240亿平方米。按现在的基准物业费算,还有240亿平方米总的市场体量,金额大概是1.2万亿。

我们最近在研究一个国外的同行,美国的First Service公司,他们在美国占市场总份额的8%,而到今天我们的10才占11%,从量的角度还是份额,特别是前十企业的份额来说,都还远远不够,无论是总的市场空间还是以单个体量提升自己的市场占有率,仍然有很大的市场空间。

对中国主要的市场过去几年当中的销售面积以及销售额度,以及未来几年的数字供大家参考,要扩规模,到哪里去扩规模?我们仍然认为40个大中城市是主战场,这是40个大中城市去年的销售面积,过去年份都在38%、39%,销售额超过50%。因为这些地方房子卖得贵,某种程度上,它也需要更好的服务。

这是过去年份销售面积以及房价涨幅和相关人口以及城镇化率做的指标体现,2017年已经卖出去的房子来看,40个大中城市从占比上超过千万级的城市你们都可以去关注,比如这张图表里的无锡,包括郑州和长沙。郑州、长沙和中部的城市,还有西部的成都和重庆,还有武汉,都是2000万级以上的城市,武汉、重庆、成都都超过了3000万平方米,这些都是我们市场中要重点关注的。

这是过去一年40个大中城市中竣工面积的,近千万级城市。

40个大中城市卖出去的土地也做了一个分析,郑州2016、2017年卖的地比较多,卖的地比较多,未来开工比较多,也意味着销售比较多,竣工也比较多。重庆位,郑州第二位,武汉第三位,苏州、西安、昆明、成都、长沙、石家庄和济南,包括所有千万级的,像杭州、南京、南宁、青岛、宁波、合肥、天津、太原这些城市,要重点去关注,这些市场也是百强企业在未来的市场中应该去的重要区域。

策略建议二:利用技术的力量,实现企业优化升级

基础服务仍然是很重要的一个基础,物业公司经营抓住基础服务的收入,仍然是持续扩大规模甚至是提高绩效很重要的一个基础。

怎么样用技术手段一方面帮助我们扩规模,提高经营绩效,同时在多种经营方面也应该用新技术去做多种经营。多种经营在这一轮里面,特别是刚才陈所长所说的消费升级里面,怎么样技术赋能,让多种经营更有效率,而且更有想象空间。技术的应用不仅是提升自身的管理效率,还要提升多种经营的效率。

围绕这个策略我们最近也在做一系列的研究,大家看国外包括国内做得好的公司,不仅是围绕房子,围绕车子,还有围绕人做好服务,才是社区服务,并且用科技的手段来做我们的增量。

策略建议三:借助资本力量,实现腾飞

这是在香港上市的公司从一上市到的市值走势图,尽管过程中也有起落,但是大势都在向上。到5月28号,市值的公司是绿城,超过200亿;市盈率的是雅生活,超过50倍。资本仍然看好我们这个行业,我们更需要借助资本的东风实现我们的腾飞。昨天晚上我们也就资本的问题进行了一些探讨,仍然要借助资本的力量,借助资本的力量不仅让自己的企业有价值,同时也让资本驱动你的绩效不断的去提升。

我们也看到了这些上市公司大部分都实现了业绩的倍增。这是我们统计出来的一些数字,彩生活的面积相对于上市的时候增加了7倍,利润增长了60%;中海刚上市的时候收入是1.62倍,面积、利润也是2倍以上。绿城也是上市时候的1.72倍,利润也是2倍。资本的力量可以驱动你不断的实现规模的扩张,绩效的增长,也可以让你在未来的市场中更有份量。

确确实实“未来已来”。我们这个行业仍然是春光明媚,今天要发布物业百强企业报告的时候,我在想用一个什么词来描述?在这个行业里艰苦奋斗的人都是有情怀的,一定要心怀远方,看到未来得希望,同时更需要脚踏实地,把当前做好。

今天只是用数字给大家做一个研究成果的分享,下来很多的大佬他们会从自己的实际经营业务中的实践体验或者探索跟大家做更多的指导。谢谢大家!

标签: 物业服务百强企业研究报告

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