陈小洪:消费升级下 物业服务百强企业谋变之道

2018-06-01 10:03:00 房天下产业网 来源:中指研究院

国务院发展研究中心企业研究所原所长、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组原联席组长 陈小洪

陈小洪:大家上午好!

非常高兴有机会参加11届物业服务百强企业高峰论坛,并且有机会就消费升级发表一些看法和大家交流。

消费升级是现在大家都非常关心的一个话题,我理解消费升级是随着国民收入的增长,以及相应的消费支出的增长、消费解救发生了由低向高,由比较狭窄向比较丰富的结构性变化的描述。它的基础是什么?从科学研究的角度来看,大家普遍认为马斯诺的需求层次理论是最基本的人的本质的本性相关的支撑。因为马斯诺是一个美国的心理学家,他认为人的需求是分层次的,首先要满足生存,要有饭吃,活得下去;接着是安全需求,活不下去无所谓安全;接着是需要爱,要有归属感,要有团体;接着要自尊,受人尊敬;接着要真正的实现自我,同时还要超越自我。背后跟消费需求是连在一起的,从物质的到精神的,越来越重。

现在中央讲这个事儿,因为消费需求写到了“两会”报告里面,“两会”报告提一个新概念很慎重,写进去意味着已经形成了共识,没有形成共识放不进去,所以我们要高度重视这个概念。这个共识的背后是什么?微观的是人的需求结构,宏观的是我们国家整个经济结构的变化。整个经济结构的变化,首先是需求的变化,也是供给的变化,现在叫做供给侧结构性改革,供给也要发生变化,供给以新的需求到了一定新的阶段为前提,如果他很穷也创造不出来。第二,作为房地产物业服务业来说,消费需求是跟服务的转型升级紧密联系在一起,跟客户的需求连在一起,对我们来说是一个很重要的问题。这是我对消费需求的理解,它的基本含义,和大家为什么关注消费需求。

消费需求发生了变化,大家研究了一下,有几个特点。

一是消费形态的变化。过去是关注产品的消费,现在更关注服务,或者是混合性的“产品+服务”,过去是大众的一般性的消费,现在是差异化的高端的消费;过去是整体的,现在是家庭;过去是物质的,现在是精神的体验性的要求更高。

麦肯锡每年都会发表研究报告,就讲现在的消费关注在变,一个是大家更关注品牌,我们这个会也是一个研究品牌、弘扬品牌的会议,为什么研究品牌?因为大家的要求高了,而且要求是多样性的,品牌可以把它集中起来,不需要你一一讨论。当然,背后的工作要一一做到。第二个是大家现在越来越重视健康生活;第三个是重视家庭;第四个是重视体验性的消费。所以文化产业、旅游、观光、休闲,大家越来越重视。当然,不是说物质产业不重要,实际上物质产业是基础,发达国家物质产业的性能质量是多样化,做得非常好。如果基础做不好,还谈什么体验,所以基础永远不能丢。麦肯锡的研究跟大家的观察基本上一样,我们应该理解和把握,这就意味着要把品牌做得更好,要在基础之上有新的开发。

二是讲一下物业服务百强企业谋变之道的基本看法。

我们是物业服务的供给方,现在服务业越来越重要,制造业是由制造向“服务+制造”转型,我们国家搞的比较早的是长沙的远大直燃机,为全球提供服务,现在这是制造业的主要战略,很早爱立信的服务就占整个业务的30%以上,华为现在可能接近20%,比重已经很高了。我们的主业是基础物业服务,多种经营收入也增长很快。制造变成“服务+制造”,“基础服务业+增值服务+多样化的服务”,这是很基本的东西,主要是因为现在的市场需求更多元化,要求更多样,而且由于客户的不同细分,同样一个家庭、一个房子,老人住和小孩儿住就不一样。服务方面还有一个的特点是定制化和专业化相结合,背后是网络平台化和智能化相结合。“定制化+专业化”的结合是中国独到的竞争优势,很多外国人不理解中国为什么有这个竞争优势。定制化就可以有差异,可以更好的满足大家,但是如果没有专业化,你就没有规模经济,便宜不了,效率高不了。

什么样的公司,什么样的国家有可能这两方面结合呢?就是中国,因为市场非常大。所以就有可能结合起来。最近我们搞产业升级,国外来的洋垃圾中国说不要了,美国有一本书专门讲洋垃圾怎么到中国来的,他们发现美国的洋垃圾道中国来处理的非常好,有几个原因,一是中国处理垃圾的技术水平非常高,当然也有乱七八糟的黑工厂,但是也有很多高端的工厂。二是中国的规模经济,大量的洋垃圾到中国处理可以引进先进的技术,可以产生有价值的循环使用的产品,中国的铜40%来自垃圾的处理,铝有30%来自垃圾的处理。为什么中国可以?因为中国规模经济大,本身就是大市场,早期出口到别的国家去,后来中国经济起来了,中国就是大市场,所以就跟着起来了。我们有可能专业化和定制化能够非常好的结合。再加上网络平台化、智能化,网络和平台分不开,平台管到终端,连起来就是网络,不连起来就不是网络,反过来也没有平台。所以网络化、平台化连在一起讲,现在智能化也越来越多了,大家都在探索。我们要适应这些需求,就要把这些东西做得更好。三是要有战略性的眼光。要理解消费升级对我们的重大意义,重大的机会,可能对我们也有挑战,我们跟不上也可能会出问题。基础工作做不好,你的增值服务大家也不会感兴趣。马斯诺的理论就是这样,基本问题没有解决怎么升级。四是要有结构性的安排,比如说中国的租赁市场可能会越来越大,分散房子的租赁,以后可能还会有成批的租赁。租赁房子物业的管理模式和现在的管理模式是不是一样?不同类型的租赁房,高端、中端、低端是不是一样,这种结构性的变化也要看到,因为这种变化正在发生。国外比我们富裕,美国、日本、英国租赁房的比重比我们高,而且房价平稳了以后,人家也不指望增值。另外,有的消费模式也发生变化了,我在日本碰到很多人把自己的房子租出去,在另外一个地方讨生活,也可能是因为那个地方更近,或者物业更好。这就是结构性的变化。结构性的变化我研究不深,但是我感到租赁和自主拥有这种结构性的变化在很多方面都会发生挑战,凡是有结构性变化的东西都要注意,无论是市场结构、政策结构等等各方面。平台、延伸、体验方面的发展也都有结构性的变化。

企业在消费需求升级过程当中可能会出现提供更多服务的综合性的企业,也可能有更多专业化的企业。在某一方面非常强,最后综合性企业也会跟你合作,因为你在这方面很强,所以愿意跟你合作,国外通讯公司的基站是包给别人做服务的,换电池也是包给别人做服务的,专业性的会有,综合性的也会有,也会以一个地方为重点,深度耕耘,各种各样的类型都会出现,这就需要大家去创造、去探索,我们开会的目的是开启我们的思路,让我们的眼光更远大,更好的进行创新。这样的话,消费升级的战略性的课题就可以抓住了,我们就会取得成功。

谢谢!

标签: 消费升级物业服务

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