房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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中指研究院副总裁 房天下控股大数据中心总经理 葛海峰

葛海峰：感谢各位最后的坚持，希望最后我讲的这部分能够给大家日后的工作带来相应的帮助。

中指在过去两年一直在研发大数据相关的产品，城市地图刚刚发布了3.0版本，今天借百强的机会给所有的房地产企业介绍一下我们的成果，介绍城市地图的相关内容。

城市地图是怎样的定位？

我们定位为一站式的大数据工作平台。为什么这样定位？工作平台不是简单说一说，因为中指做数据系统做了很长时间了，中指的数据库在过去十几年时间内在行业里面得到了客户的认同。数据库只是解决了很多客户在数据方面的需求，而城市地图的目标是希望帮助房地产开发企业在应用场景上解决问题。

今天重点说的是我们在投资的应用场景上帮助房地产开发企业经济什么样的问题。解决这些问题，首先我们构建了一个非常庞大的新的数据体系，除了原有的传统的房地产数据之外，增加了很多维度的新的数据，成为了城市大数据的平台。另外，要把相应的算法、模型放到城市地图系统当中，帮助开发企业得到应用场景当中的结论。投资决策方面的场景，主要解决三个问题：

首先是选择城市，现在很多房地产开发商在深耕自己进入的城市以及周边的城市。选择什么样的城市进入是房地产开发企业面临的问题。

第二是进入这些城市之后判断这个城市的区域投资价值到底怎么样，哪些板块是属于价值洼地，选择哪些板块投资需要做判断。

第三是最终要解决对地块投资判断的问题。

城市地图运用了传统的房地产数据，比如像国土局的数据、房管局的交易数据、统计局的数据等等这些传统的数据。这些数据都是已经发生过的，已经完成的交易，已经在过程当中了，这些数据是已经发生的。影响房地产最重要的可能来自于非房地产的统计数据，比如说资源的配套、人口的分布、人口的迁移、产业的转移等等，增加了更多维度的数据类型，比如说我们用到的QI数据、大种点评的消费数据、京东的消费数据等等，更多维度的数据来构建城市地图的数据体系，在数据体系上为房地产开发企业解决问题。

中指城市地图的监控大屏，我们为国内大型的房地产开发企业，包括中海、保利、金科、世茂都在用我们的城市地图来解决他们的问题，很多企业都有市场监控的需求，监控大屏是把市场的数据通过可视化的形式给大家做相应的展示。有些企业会把市场预警点放在监控大屏上，比如说这个城市的出行周期超过15个月，就认为进入到了风险期，在监控大屏上提示相应的风险。监控大屏在城市地图当中相对来说是比较简单的部分，最重要的是运用到房地产开发企业日常工作当中的交互。

下面就投资的几个场景来给大家介绍一下城市地图怎么样解决房地产企业的问题。

个场景：选择城市。

房地产企业已经到了深耕城市群的阶段，因为我们作为百强企业，已经进入到了很多的城市群，以及一些核心的城市当中，但是我们从百亿的销售额要向千亿发展，或者千亿销售规模向几千亿拓展的话，最主要的是在城市群中做深耕。中指在做城市群方面重点是关注整个城市群内部，城市和城市之间的关系，来发掘城市群内部不同的城市或者区县内在需求是怎样的，外在需求是怎样的，受核心城市的辐射情况是怎样的，通过城市地图能够解决，过去很多房地产开发企业都是找咨询公司，比如说一次性做咨询，现在我们可以通过大数据系统来完成整个过程。

中指城市地图按照城市群进行了相应的划分，划分完之后可以为这个城市群建立评价指标体系，包含了市场的规模，产业的发展趋势。我们要知道，在城市群当中产业的分布情况到底是怎么样的。比如说规划，图上是京津冀地区高铁的规划，包含了已经建成的高铁，到2020年的高铁和2030年的高铁，以及对于核心城市，在北京我们利用人口大数据来判断在北京工作的人在周边县市的居住情况到底是怎么样的，能够看到人口的流动和流出的情况。这些数据最终是要给房地产开发企业得到结论，我们不仅仅做到这个城市当中地级市的评价，更重要的是利用各种维度的数据分析在城市群中下到县，以及区域的评价，这是做的围绕京津冀地区的市辖区和下面的县、区的综合评价。通过评价的结果可以看到，廊坊、香河、三河、固安、涿州这些区域从区县评价来讲排名非常靠前，通过这些可以看出北京的辐射能力非常的强，由此来判断，如果在城市群当中深耕，应该选择哪些城市？选择哪些城市的哪些区县，可以做相应的判断。城市地图会给大家一个结论，如果是城市群的话，我们到底到哪个地方做项目。

第二个场景：进入到城市之后，我们要判断整个城市的发展方向。了解在城市中哪些区域有价值，哪些板块在未来有空间。中指建立了板块未来价值的评价模型，利用对板块价值的现状评价和对对它未来通过规划类的数据判断未来的价值，两个叠加形成板块的拓展地图，这个板块的研究模型是大企业利用中指城市地图进行判断的一部分。

中指城市地图做北京板块现状价值的结果，可以知道在目前的城市当中哪些板块是可以重点进入的，哪些板块是有风险的，是需要谨慎进入的，通过这个模型能够得到判断。光有现状不行，最重要是知道未来，我们建的这个模型是把现状和未来做相应的对比。

两个板块，一个是现状的价值，还有一个是未来价值的两个对比图。可以看到通过规划类型的数据，未来板块的价值重点变化在哪些区域和哪些板块，东坝板块现在的排名在北京是排68位，未来价值的排名东坝板块变成了38位。为什么会有这样的变化？东坝板块作为使馆区的规划，以及目前轨道交通相应的规划给它带来了很好的支撑，所以从板块的角度发生了变化，我们会挖掘在哪些板块是有空间的。

很多人会问一个问题，中指有中指的模型，所有的房地产开发企业用了这个模型以后，是不是就只能用中指的结论呢？讲一下城市地图的特点。我们的城市地图可以满足客户自己去建模型的需求，在我们的板块模型的体系当中，大概用到了30个之，房地产开发企业可以根据自己对于房地产市场的判断来选择他的指标体系，为这个之体系确定自己的权重，设计自己的模型，快速的通过城市地图得到自己模型的结果，保存为自己对这个板块价值的认识。用户可以自己定义模型的参数来满足房地产企业的需求。

第三个场景：城市地图对于地块的价值判断。我们会从选取地块，到对地块进行评价、分析，得到一个地块的可行性分析报告，这样一个流程实现对地块分析的过程。我们对地块建立了一套打分规则，这个地块价值的得分到底是多少。我跟很多房地产开发企业沟通过程中，企业提到了这个城市同时出两、三块地，手上现有的资金是这么多，到底拿哪块儿。北京现在出了一块地，深圳出了一块地，这时候手上只有50亿，到底是买北京的地块，还是买深圳的地块，要做相应的判断。首先，企业要做自己对于地块评价的规则，中指会做对于地块评价的打分规则，中指有自己的规则，企业中指也可以在的规则基础上调整自己的规则。对于地块的分析我们建了非常多的分析模板，如果大家做投资的话，日常都会用到。比如说快速的对地块做区位分析。对这个地块周边的土地市场做相应的分析，比如说这个地块过去近一年时间内，整个区域的供地情况怎样？周边有哪些地供了，多少钱被哪些企业拿走了，都可以通过平台快速的实现相应的内容。

我们用空间分析的技术做到房价等高线，可以看到这个地块在这个城市里区域空间位置是怎样的。我们还有企业最终使的规划，我们可以实现对任何规划图用AI技术进行机器的识别，把规划图和地图进行完美的结合，我们可以看地块周边有什么详细的控规，有什么样的土地。还有城市总规，所有的规划都跟城市地图进行了一系列结合。我们可以快速为客户完成可研的分析报告，至少解决房地产企业60%可研分析的工作量，我们会提供一键的AI报告的功能，帮助企业做对单个地块的分析。进入这个城市之后，我们可以判断一个城市的价值，再对一个地块快速的进行价值判断，输出评价的结果。这是城市地图在投资三个维度给大家提供的应用场景的解决方案。

同时，除了PC端，城市地图3.0为大家提供了无线端的产品。所有的用户都可以通过无线端的产品扑簌的对一个地块做分析，比如说你在看地的时候可以快速的对这个地块做综合分析，周边土地分布，周边竞争环境的相应分析，都可以通过无线端来实现。城市地图已经上线了，从今天开始我们会开放给大家试用。百强的客户都可以跟中指的分析人员，或者是客户经理沟通，开通你们试用的权限。客户也可以扫二维码，登记你了基本信息，就可以来体验中指的城市地图。这个二维码是中午刚刚推出的，后台给我消息已经有差不多200人在申请城市地图的试用了。中指城市地图是希望在应用场景上解决房地产企业的问题，我们是业务的决策系统，同时又是为客户提供一个SaaS的平台服务，帮助企业快速的对城市，对板块，对地块做出投资决策的分析和判断。

谢谢大家！