房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

主持人：下面是对话环节，首先有请对话嘉宾

对话嘉宾有：

福晟集团有限公司董事、执行总监 郭国强先生   

金侨投资控股有限公司副董事长 刘朝晖女士

四川蓝润实业集团有限公司总裁 杨晓初先生

中国金茂控股集团有限公司营销管理总经理 李峰先生

北大资源集团首席品牌官 胡晓芳女士

北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁 梁环宇先生

同策房产咨询股份有限公司代理事业部董事长 赵钢先生

上海乾立股权投资基金管理有限公司执行总裁 成斌先生

马淑萍：非常荣幸主持这个环节。这个环节对话的题目是“新周期下百强企业如何提质增效铸就新生态”。十九大提出高速增长向高质量发展的目标，百强企业如何应对？我想下面的8位嘉宾都有很多体会，和很多的经验。请郭总分享一下高质量增长的含义，企业是如何做的。  

郭国强：首先要感谢中指院。黄院长很会选热词，今天天气这么好，也很会选地方，这里是芳华苑。

刚才马总提到的主题是“提质增效，铸就新的生态”，特别欣赏刚才王总的演讲，回到本源。回到本源的就是品质，中国的房地产经历了相对而言是一个比较粗犷的增长，回过头来想，很多房地产企业都在追求规模，追求规模不是不对，因为有的时候就是要有主导权、话语权。但是本质还是要回归到本源上来。我来自于福晟，我们的思考，首先提质也好，增效也好，它都是你的措施和途径，真正的目的是美好生活，这是最核心的目标。福晟有一个核心的理念是“美好生活，专筑为你”。因为无论是哪方面，最终是要给客户提供美好生活，所以从战略的角度讲我们也在思考，从原有的房地产本身，怎么样叠加一些东西，所以我们首先要考虑的是叠加服务，因为房地产对中国居民来讲他购买的并不是“钢筋 水泥”，首先应该有温度，要温暖，这是很重要的。所以怎么样提高服务，提高社区的温度才是需要我们提升的地方。   

第二，怎么样提升对业主的全方位的服务。比如说保洁方面、安全方面，增值服务有很多，绿色的服务很，他们在香港也上市了，包括现在有很多家服务类的企业在境内和境外上市。除了这些以外还有很多其他的增值服务，我们福晟也在思考这方面，我们成立了金融公司，我任董事长，我也在思考怎么样利用服务一方面更好的为客户提供增值服务，让他们加入到地产成长的过程中，分享投资。如果让客户买其他的理财产品，跟买我们的增值服务有什么不同呢？最起码我们跟网上的P2P不同，他们住在我们开发的小区里，对我们也很了解，而且福晟的核心理念是“靠谱的城市”，就是让客户觉得很靠谱，从这个角度讲是让客户跟我们一起分享投资，这是我们的思考。   

第三，从增效的角度来讲，房地产开发企业怎么样增效？现在市场的形势和环境都发生了很大的变化，上午包括前面的嘉宾都提到了。一是从国家的宏观经济来看，从战略层面上来讲严防严控金融风险、金融扶贫、环保，这三项是层面的，战略性的大事情。二是行业的格局在发生很大的变化，现在的百强市场份额已经达到了47%点多，接近50%，从15年前的14%成长到现在规模已经很大，强者恒强是必然的过程。怎么增效？要精准投资，这个更重要，福晟在大的环境下，行业要强监管，金融要去杠杆，这样的情况下怎么更好的发展，我想重要的是精准投资，所以我们一直在讲在区域的布局方面一定要有战略定义，要精准。所以我们提出了“H 4”，一区两湾四核心，一个海西城市群，两湾是两个国家重点的战略区域，也是经济发展最有潜力的居民消费区域。四的核心是四个大城市，武汉、天津、郑州、长沙。我们会在一区两湾四核心中生根、聚集，把效能提高得更好，提高市场的占有率，提高每个城市的项目数，比如说在本部福州有46个项目，在长沙有18个项目。我们不追求城市，但是所在的地方尽量做到市场份额、市场地位排在前列。第二在增效方面，除了精准投资以外，怎么样更好的做好联动，包括现在的拿地方时，现在拿地如果通过举牌的方式已经很难，我们是并购能力前三位的公司，在行业的整合和并购方面我们非常强，有些项目获取土地的成本是现在售价的1/5左右，有的甚至只有10%几的比例，现在很多举牌的地方都是面粉贵过面包的，但是我们通过并购获取了非常好的。从这个角度讲，杜邦公司的毛利率就特别高，这是增效的非常核心的地方。

马淑萍：听一下刘总对这个问题的高见。

刘朝晖：去年我们谈到了房地产的调控是新常态，今年从十九大精神来看中央对房地产调控总基调进入了长效机制。我们怎么样在这样的新形势下能够提质增效，这是今天论坛的主题。结合这个主题，结合我们企业谈一点自己的看法。

刚才同行说到，最后要回到生活的基本面，回到住宅的基本面，也就是回到了调控的那句话，房子是用来住的而不是用来炒的。回到了住宅的基本面，回到了中央政策结构调整的方向，就能找到提质增效的措施。

，模式的创新与规模化的发展相结合。

上午有嘉宾讲规模不是的，但是没有规模不成“佛”，怎么样在调控的基础上，怎么样在面粉比面包贵的基础上走规模化的道路？面粉贵了，面包烤好了也卖不上价钱，怎么办？只能走模式的创新、产业的升级、产品的创新，这样的话我们会在传统的住宅销售模式，走向文旅、养老、长租公寓等符合国家长期政策需求的模式创新。

第二，怎么样提质增速？

我们要走降成本、快周转相结合的道路。快周转既可以去杠杆，也可以规避目前政策趋紧的方向，能够达到一定的资金回拢。同时走降成本的道路，能提高目前状况下产品的一定的合理利润。

第三，关于在强服务、优服务的基础上下功夫。

刚才郭总谈到了服务是叠加的，也就是产品的附加值怎么出现，肯定需要我们在管理上，在服务上下功夫，能够在过去的基础上提质。

第四，刚才听到郭总说他们在并购方面是前三位，目前合作共赢是一个方向，而发展共享更是企业应该考虑的问题。对外我们要谈合作供应，而对内我们怎么样调动股东和高管的积极性也是我们要思考的问题。发展要共享，发展的阳光要让股东和员工一起分享，群策群力，发挥大家的动力才能把事业做好，做到提质增效。

马淑萍：刘总和郭总在很多方面的认识一致的。比如说在发展环境方面，现在已经从高速增长向中低速转变，我们这个行业也跟其他行业一样从数量的增长到质量的增长，企业的一些做法也有很多相同的地方，下面请杨总分享一下。

杨晓初：很高兴来到这个会场，听一场思想的饕餮盛宴。提质增效是在2014年的时候，国家产能过剩的时候提出来的，这种情况下怎么样理解房地产的提质增效。房地产行业发展了这么多年，在国民经济中有非常重要的地位，但是它实际上跟所说的产能过剩是两回事儿，因为目前房地产是产能不足，现在的房地产市场发生了重大的变化。我所在的四川地市变化太快了，几年前的存量房子现在都没了，现在开盘一抢而空，成都买房子中签率是5—6%，他们说比买彩票还困难。我们如何认识这个行业？其实房地产行业发展到今天，今天的10到今天是15年，中国经济从1978年到现在是40年，房地产真正起步是从1998年开始，2003年开始步入大家的视野。应该说这么大一个产业，对于国家有这么大的支撑，应该刚刚到了一个新的发展阶段。基于这个判断，蓝润采用了三大策略。

，珍惜价值。刚才大家都说面粉比面包贵得多，成都温江一个的楼盘政府限价是8300元，二手房已经卖到13500元了，这种情况下说明土地很难拿到了，基本上一块地都是几十家企业在抢。所以我们要珍惜手中的资源，把每块土地的价值挖掘出来。

第二，几前年大家都在说北上广深的时候，而现在机会很少了，大家往二线城市跑，反过来说，现在真得是三四线城市反而有更多的机会了。有人说，得三四线城市才得天下，所以第二个策略是瞄准洼地。所以去年12月份开始，在成都市场非常疯狂的情况下没必要冒这个风险去抢地，我们在庐州、达州这样一些地方寻找到了新的机会，反而让企业找到了一条新的出路。去年11月份过后两、三个月的时间，基本上拿了两、三百万平米的开发量的土地。

第三，必须要拥抱改变。蓝润在四川最出名的不是住宅开发，最名声显赫的是在成都核心底层区拿了几块商业地，在春熙路的商业地，是17000元的楼面价拿到的，现在做商业的话，不拥抱改变是做不出来的。因为有变化才有机会。在成都有几个变化的例子，现在在中国乃至整个都很出名的楼盘叫太古里，有很多休闲文化，让成都所有的年轻人都愿意去，都想去的地方。对文化、休闲、娱乐这种新业态的改变，我们一定要拥抱，我们的商业才会有价值。成都有一个（静开）（音）运动城，在春熙路边儿上，把一个商业做成了12楼，都觉得不可思议，能够把商业做到12楼，但是他们的商业做得非常好，一天可以卖400多万。为什么？因为他们做的是运动休闲，这些人是目的性消费。

对于我们来说提质增效、新生态，在我们企业是按照刚才讲的这三个方面在思考。

马淑萍：我想知道，杨总你们的养老地产是怎么发展的？

杨晓初：我们还没有介入养老地产，我们的核心是住宅开发和商业开发这两大块儿。

马淑萍：下面请李总谈一谈。

李峰：我从营销和品牌的角度做一下分享。这个题目首先是“当前形势下”，在去年出新政的时候，还有一些企业，或者还有很多同行在看会产生什么样的变化，或者说在考虑是不是还有一些其他的可能性。到现在大家非常明确了，是主要矛盾转移了；第二是常态化的房住不炒的机制在逐步建立。这两个机制下探讨新形势下的问题。上两周我在各个城市跑，看同行和我们自己的一些项目，发现特别有意思，看到了几个现象。

，在目前的新形势下，有价格的问题，降成本的问题。

第二，合作的特别多了，不同的企业之间合作得特别多，有得合作的特别好，优势互补，也有的合作以后发现这个项目也没有八个字的优势拿出来，只是有土地大家一起做。

第三，有些城市由于受到价格的原因和客户需求的原因没有太多的好房子，但是有一些城市，特别是重庆出现了非常棒，非常好的房子，以前是没有的。

这种情况下，从之前国家要求因城施策，到现在开发商变成了因项目施策，每个项目，每个企业都发生了不同的变化。如何提质增效？我们企业做了核心的两点。

，以前大家对我们的认知是金茂在上海的写字楼做得特别靠，金茂府的高端产品做得特别好，现在我们响应国家的号召，做了战略升级，做了城市运营，现在也有很多项目已经成型。比如说在丽江玉龙雪山下的古镇的酒店，我们还跟丽江市政府做了一院四馆，丽江文化产业的升级。这属于城市运营里中的特色小镇，已经成型。我们在上海的北外滩这片做的几十栋的写字楼产品，属于城市综合体类的城市运营项目。青岛综合国际城、长沙眉西湖等等都是城市新能板块，通过这些跳出了既有的简单的以前房地产销售开发的模式做提质增效。

第二，之前我们核心的产品叫金茂府，是这个行业李柱铭的超级IP。统计了一下，金茂府到现在货值超过了3500亿，也就是说每一个金茂府平均下来超过100亿。在新形势下，房子不炒的要求下是否还继续对它进行成本的投入，包括去研发2.0的产品。跟客户交流了以后，发现有一个特别好的点，客户说你把那些无效的，我们不关注的成本可以统统拿掉，但是我们关注的，我们喜欢的，我们觉得对空气、水、温度、湿度、噪音、老人小孩儿特别关注的点的成本要增加，这给我们做新的产品研发和投入的时候提供了非常好的点。把以前我们认为的这个行业里面特征不是那么明显，或者说不是主力客群关注的成本减掉，这对企业来说是盈利空间。去增加客户关注的，并且跳脱竞争特别多的点增加投入，这是提质增效的另外一块儿。现在的形势下，房子不炒不是说一定要减少有品质的房子，这种形势下企业要持续的提升城市的战略，要做好城市运营商。另外，把金茂府高端产品改善方面继续做好客户的聚焦。

马淑萍：去年我们做了一个课题是万物互联，智能化下企业的变革。主要是针对制造业，我非常想知道对于房地产行业有什么样的影响？

李峰：拿金茂府的客户来举例。客户的要求现在非常多，金茂府这套产品主要是从空气、温度、湿度、水的方面来解决，客户提出的要求是希望在人工智能方面能够有更多的研发，把金茂府1.0的产品叫做会呼吸的房子，现在我们试图通过客户的需求，包括通过很多新技术的应用研发2.0的产品，我们内部还在探讨，做会思考的房子。这样的话，对于把这些把房子拿来住的客户可以有更好的选择。

马淑萍：我刚刚从日本回来，他们也认为我们在新经济的应用方面，在互联网、智能化的应用方面特别厉害，希望在房地产业能够更广泛的应用。下面请胡晓芳女士介绍一下北大资源的情况。

胡晓芳：今天咱们要聊的话题是新常态下提质增效的问题，未来的趋势大家解析得很清楚了，有几个关键，房住不炒、美好生活、长效机制，不用多说了。作为北大资源来讲，关注两个层面提质增效，一个是产品，一个是创新。今天在这里学到了很多，很多大咖都谈到了产品的问题。对于我们来讲，在过去房地产高速发展的这十几年里，产品的基本功能已经趋于成熟，比如说在户型、朝向、通风方面很难分出真正的差距。我们认为，未来更多的是从功能需求向更多的附加需求、精神需求转变。哪些需求属于这个层次呢？

，对美和艺术的需求。大家可能有这样的体会，在我们的父辈很少有人学过钢琴，但是现在10个孩子里有9个孩子要么在学钢琴，要么在学舞蹈，要么在学美术。人们对美的感知和对美的追求在不断地提升，所以从北大资源来讲我们也很注重产品，无论是它的内在还是环境所带给人的感受，我们很注重产品的颜值，希望在精神的层次上带给人们愉悦。

第二，大家很关心在社区里的自身价值和家人价值的提升，这需要优质的配套来实现。比方说对于职场人来讲有健身的需求，有健康方面的需求，对孩子们来讲更多的是教育的需求，你还有结交生意上的伙伴或者是金融理财顾问方面的需求。这些需求可以通过企业自有的渠道和资源的特点，嫁接到社区里去，我们也会通过软性的特色服务来提升附加值。

讲一个小小的故事，我们有一个品牌活动叫做考古留学营，是北大考古学院的教授为孩子定制的考古游学的活动。我去年自始至终的时间里跟营，有一个环节我影像特别深刻，当时我们到洛阳的函谷关，在这里设计了一个挑战，每一组家庭在手无寸铁，没有任何工具的情况下要算出城墙的高度，大家就开动了很多的脑筋，有的是用阴影法，用比例法等等，很多家长在这样的生动有趣的活动中，我们在为业主的附加服务中，他们确实感受到了不一样的成长体验，也跟我们结下了非常深厚的友谊，成为我们非常优质，非常稳定，传播口碑的业主群体。

第三，我们在产品的提升方面，除了关注附加值，我们还会关注社区氛围的营造，比如说我们在一些项目里面做社群，分出兴趣团体，会用相关兴趣课堂的大师课的引入，让更多志同道合的人在一起，这种情感的纽带也是非常宝贵的。

总的来讲，从产品的这个层面我们希望的是在细分的领域做到，我想在建立品牌的过程中，每个品牌会关注自己的识别度，就是要有和别人不一样的地方，而且在一个行业成熟的过程中，应该说越成熟细分度越高。今天来到这里学习，听到了很多很好的故事，这些故事我都非常的喜欢，这些故事其实是一种洞察需求的过程，能够讲好故事，就是能够洞察客户的需求，有时候洞察需求是比满足需求更难的一件事儿。

另外，北大资源一直在说我们要坚持不懈地做创新，创新的方向也非常清晰，从我们来讲就是要做产城融合。因为北大和方正集团的资源体系确实给了我们得天独厚的优势，在创新的过程中，又有两个主要聚焦的方向，一个是科技的方向，因为科技园我们已经有十多年的运营经验了，科技园的创新是跟房地产不同的思维，房地产是筑巢引凤，有好的房子引来好的客户，从产业地产、科技地产的角度来讲是先有产业园，创造好了就业的可能性，由企业带来好的高质的有购买力，有美好生活向往的客户，其实是一种完全不同的模式，我们也有案例，基本上运营成熟，这个模式也基本上孵化出来了。

另一个主要的方向就是健康。在北大这个体系里有优质的医疗资源，我们一直在尝试选址在资源环境非常优越的城市里，或者是小镇里面做健康地产，会做抗衰老、主动医疗等一些资源，来带动健康产业链的发展，同时也用健康带动当地旅游业的发展。这是孵化的另一种主流的模式。还有一个创新的模式是跟金融之间的结合，我们在去年的实践中成立了几支产业基金，跟我们科技园一块儿运营，我们的一部分收入将来也可能会来自于产业创投基金孵化的企业所带给我们的盈利。

我想，创新的维度就是一种跨界的思维，我们一直也在告诉自己，有一个段子叫“干掉小偷的可能不是警察而是微信”，大家都在看微信，没有人会把手机揣兜里，所以创新的维度房地产未来不仅是原有产品的升级，也有可能是新的物种，我们也在探索这种新物种的可能性。

马淑萍：北大资源确实有得天独厚的资源，有北大这块牌子。北京联东应该是从制造业向房地产业转型发展起来的企业，您谈一谈您的理解。

梁环宇：我们原来是从制造业起家，从2003年开始进军产业园区这个领域，经过十多年目前已经进入了28个城市，将近130个项目，取得了一定的成绩。在今天这个对话主题下，发表几点思考。

首先，在目前新的周期下，我认为对房地产只住不炒，反过来说政府对产业的关注度日益提高了，现在百强企业里面不说产业的企业几乎很少了。所有的主流地产公司都在做产业，或者说特色产业小镇，应该说产业地产这个词儿由早期无人知晓，到现在的热炒是一个现象，这代表了一个时代的需求和一种新的转向。当然，产业小镇也好，产业园区要做好是一条特别艰辛的道路，比做传统的住宅商业都有重大的考量。在这种新形势下怎么做好产业生态呢？我们的心态要做产业发展共同体的心态，利益共同体、命运共同体，共同体的背后一定是要把长远利益和短期利益结合起来，如果按照传统的地产思维快操作、快周期、高周转、高回报的思路是没法做园区的。

我们要考虑三个重要的伙伴的关系，一是政府的诉求，政府的核心诉求是产业、税收、可持续。二是企业要利润，需要好的软硬件服务。这样才能形成好的企业生态，形式真正的长远的利益共同体。如果企业只盈利不考虑企业的税收，政府不会给你任何的支持，如果只考虑给政府做形象工程，满足了政府的短期诉求，企业不挣钱，你也玩儿不下去，所以三方共赢非常重要。对产业园区来说，这个生态共同体非常重要。产业生态的打造，我们已经在做，一方面是跟政府做一手土地，第二方面园区开发到一定阶段，大量的出现二八效应，很多闲置、低效的僵尸企业比较多，国土资源部在鼓励各个城市将闲置的土地盘活，存量优化，这里面存在大量的工业土地需要进行优化，这个时候我们可以跟企业进行合作，政府给政策，我们盘活工业土地，建造成新的科技园区。第三方面，政府做园区的市场化程度不高，专业化程度不高，志愿的联网效率不强。所以我们进行一周的合作，二手的盘活，轻资产的出租，形成好的产业发展的共同体。

怎么实现？我认为提质增效就是非常好的实现手段，关键点是提质，如果没有提质就是伪循环，走不下去的循环，质量是的，没有质量的规模是假规模，没有质量的支撑皇帝的新装是被大家看到的。所以核心的共同体就是质量。我们提出了“两优四有”，我们只做优质城市和区域的优质客户，只有优质的城市和区域才能有可能做出产业，做产业相对容易事半功倍，谁也不是一个城市的改变者，我们只是顺势而为。有了优质的城市和区域，就可以做优势的产品，就可以吸引的客户，就会产生优质的回报，政府才会满意，这是正循环，否则就是负循环。你说地价便宜没用，循环不了，靠政府补贴不可持续，一定是市场本身有动力和活力支撑这个园区能够循环下去，这才是可持续的方式。反过来说，你没有优质客户，优质区域也不会跟你合作。所以这是“两优”，才能实现正循环。

“四有”：一是产业要有方向，每个园区都要有明确的产业指导方向，建立负面清单，哪些行业能进要结合当地的主导产业和新兴产业，做出产业特色。二是产品有形象，要把产品的功能，硬件、空间各方面做到满足客户的需求。三是客户有质量，不是简单的卖房子，卖给谁是关键问题，反过来说对企业的成长性，对税收情况要进行详细的分解，要引进来符合持续发展的，符合未来发展方向的新的行业。四是去化有保障，这是对个人利益的保障。只有优质客户、优质区域才能正循环的走下去，形成良好的发展生态，才能生生不息的在这些优质的城市里面获得发展。

赵钢：同策是百强的老朋友，也是常客。房企谈百强，咨询代理机构只谈10，因为我们这个细分行业集中度更高。今天我们看到了一个特别有意思的数字，现在大的房企集中度占了47.7%，我们的判断未来三到五年20强至少占半壁江山，甚至有可能占到60—70%的市场集中度，这是这个行业大的集中背景。

第二个背景是过去15年百强有80%改头换面了，80%的人不在了，只有3家是铁板不动的，恒达、绿地、万科这三家。提质增效这个主题要想一下国家的号召和思维方式，现在调控也好，房地产政策也好，提出了因城施策，每个公司、每个企业怎么解决提质增效的问题？我觉得题目不一样，就这个问题我自己也有一些简单的想法，因为我们比较特殊，我们的角色是服务，我们服务了百强中的大部分公司。感受还是很深的，归纳几个共性。

，回归到你的价值能力的生产上，你能够生产什么样的企业价值，生产什么样的客户价值，生产什么样的社会价值和政府价值。如果这几个价值的关注力够，这几个价值的提升不断地在突破，就实现了提升质量，谁毫无疑问的。到底怎么界定客户价值？每个房企的能力不同，基因不同，每个人可选择的做法不一样，回归到房地产企业的本质，的确应该更深层次的关注客户，今天我们时时刻刻要更多的关注政府需求，政府需求背后代表着某种意义上的社会需求和社会取向。因为房地产企业影响的资源，影响的资金，涉及的人群面非常大，从这个角度 应该更加关注客户这个维度，这是必须要考虑的。

第二，目前来讲房地产越来越像大金融行业了。在国外房地产行业就是大金融行业，今天20的公司的成功，或者说他们的战略关注是财务运作，资本运作，资金运作，金融化运作的意识和思维越来越强了，或者说很多企业的能力是金融能力的提升，基于这一点如何提质增效？房地产企业怎么把布局做好很重要，所谓的布局就是城市布局做好，因为中国太大了，中国13万亿的市场不是北京、上海、深圳能代表的，尤其是这两年，未来谁能代表这件事情会越来越复杂，增深会越来越大。现在广义上说三四线越来越重要，越来越有战略价值，但是三四线背后有很多机遇，但是提醒大家要特别注意，三四线也有很多坑，事实上今天很多做三四线的企业都在坑里。所以如何做好城市研究，如何做好布局策略，如何做好资金运作上的布局和解决方案的策略也是非常重要的。

第三，我们合作了很多房企，做营销策划和咨询顾问我们介入度很深，很多时候我们做一个项目合作周期要两年，最长的七、八年，从企业的管理模式、管理文化、企业的管理制度都有介入。今天一百强的房企里企业制度还不是很完善，企业治理还不是很系统，企业内部的HR系统、绩效系统还不是很完善。中国的房地产企业发展到现在当量非常大，但是跟中国的制造企业、服务企业相比，在管理上很多企业做得很成功但是还是很粗放。把企业精益管理方面再做一些突破，控制成本、提高、降低风险的空间还是非常大的。

第四，过去15年里一百强里面八八个没有了，还剩20年，再过15年会怎么样？我觉得基本上也会这样，预示着一件事情，未来企业也好，每个人也好，一定会被改变，一定会被颠覆。与其等着被颠覆，还不如自己主动找出路，提质增效这件事情，长远的提质增效前面是改进、优化，现在不妨就考虑怎么转型，做好城市布局。李军总的代建转型就非常成功，我们都是乙方公司，我们都为甲方做服务，但是服务的产品不一样，服务的价值创造不一样。之前的彩生活，最近雅居乐也在转型，在做雅生活，今天的雅生活跟传统的物业公司拆分上市不一样，雅居乐未来的潜力和想象空间是很大的。有时候无奈的等着被转型，不如早点出发，未尝不可。

在当下轻言转型很难，所以把当下的机会把握好，企业选好对适合你的策略，用好你的资源就对了。像福晟为代表的是非常典型的黑马级的企业，他们选对了模式，选对了布局的区域，做好了内部的激励和运营，增长潜力现在非常棒，后面预期也很看好，这也是很好的提质增效的我们可以学习的范本。

马淑萍：说到转型，用另一句话说就是结构调整，具体到每个企业组织结构的调整，人才结构的调整，治理结构的调整都面临着这些情况，这些调整对未来的发展都有很大的帮助。最后一位请成斌先生发言。

成斌：非常感谢主办方，非常感谢主持人。在台上的大部分嘉宾是来自于房地产开发企业，我是来自于房地产基金，我从房地产金融的视角跟他们分享一下对提质增效，对新生态的看法。我们的感觉非常明显，作为一家基金管理公司，我们和房地产百强开发企业的合作比较多。我们另外一块儿业务是大宗交易，在上海我们有办公楼。在房地产发展的路径，我们基金的时间并不是非常长，基本上就是8年的时间。2010年的时候，整个房地产企业对资金的需求量非常大，2014年的时候，新“国十条”推出来以后对房地产的压力非常大，这个时候房地产私募基金迎来了一轮新发展，到2018年的时候，是从2016年开始监管机构对金融机构提出了非常多的要求，去杠杆、去非标、自有资金拿地、银行的理财资金减少要进入到时候开发领域里面来。在这一轮的发展过程中，不管是房地产开发企业，还是房地产金融企业，都有了新生态的要求。房地产企业一方面是原来的到国外发债、基金发债、中期票据的融资以外，现在有了更多的投资方式，包括房地产私募基金、REITs、ABS、有序债，这些成为房地产开发企业中新的获取资金的渠道。

2018年春节以后有一个比较明显的现象是房地产开发企业愿意给房地产私募基金开放权益类的窗口，原来大部分房企不愿意把权益类，或者把真实的股权开放给金融机构。这一轮是在房地产企业中一个新的新的生态。对房地产私募基金来讲，在这一轮的发展过程中也会有一个大的变化，原来从非标开始做成标准化，做成股权类的投资。这对于房地产私募基金本身的挑战非常大，原来是债权类的产品，关注的是改易对手，关注的是抵押条件、担保条件，一旦房地产金融企业做股权投资的时候，首先应该关注项目本身。另外，对于公司内部治理层面，工程成本、财务、销售的监管能力是否跟得上，也成为房地产金融企业要面临的一个挑战。

另外，我们也明显感觉到，对于股权合作而言，房地产金融机构更愿意以后跟银行或者跟其他机构一样，跟愿意跟百强企业合作。为什么？一旦做股权投资的时候，百强企业相对运营能力会比较强，运作会比较规范，涉及的道德层面的风险会比较低，所以对于合作层面来讲，房地产金融企业也会往百强，甚至是和50强企业合作，所以不管对房地产企业还是房地产金融企业，从房地产金融层面来讲在2018年确实进入到了一个新的发展阶段。

马淑萍：由于时间的关系，对话环节到此结束。再次感谢八位嘉宾，再次感谢参会的各位代表。谢谢！