王晞:规模与品质 匠心与价值——构建以客户价值为导向的发展观

2018-03-22 15:35:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:2018年3月22日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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仁恒置地集团有限公司执行副总裁 王晞

王晞:大家好!今天在这里跟大家分享一个观点,两个公式,三个均衡。一个观点:如何构建以客户价值为导向的发展观。

这张图大家看到了什么?在我的眼里它就像现在的中国的房地产市场房地产企业,大家都在拼命的奔跑。滚滚红尘,一路狂奔。去哪里?大家都在奔着千亿,或者更高的货值努力的奔跑,这就是我们面临的现状。为什么?因为规模决定市场地位。在资本追逐的时代,大家都害怕掉队,因为跑得慢的那个家伙,会被狮子吃掉。这是所有人普遍的对目前行业环境的认知。

我们看一下是什么逼着我们跑?在政府眼里你的土地谈判能力强不强?在银行这儿,你的资本融资能力没有规模,根本没人答理你。老百姓买房子要的是品牌影响力。所以规模是变相的背书,没有规模就没有话语权,就没有资源的整合能力,也没有上下游的控制力。所以我们拼的是什么?拼的其实是底气!目前很多企业的战略是趋同的。

果真是这样吗?我们看一下杜邦公司在讲什么?

用两个公式分解一下:

杜邦公司大家都熟悉,企业强调的是回报,如何给股东带来的回报?有三个过程:利润、周转、财务杠杆。如何把这三者用好?这是我们一直追求的目标。过去的十年,大家追求的是我们要通过快周转把提高,可是现在呢?杠杆已经用尽了,成本已经了,而周转也到了极限的时代,现在很多企业新的目标已经是“3691”了,3个月开工,6个月开放,9个月开盘,1年现金流回正。现在变了3、5、9,3个月要开盘销售,5个月要达到一定的销售比例,9个月所有的项目现金流都要回来。这种周转之下,我们还能再快吗?这个时候突然发现利润呢?变成了空转。这个时候企业的还会高吗?当一个指标变得只有零点几几的时候就没有意义了。

销售经利率×资产周转率×权益乘数。哪个在讲规模?追末只不过是高周转的副产品而已,因此周转完了,就没活干了。这只是一个笑话,可能还有很多的原因。上了规模之后,上了高周转之后导致的直接问题是什么?除了利润率的下降就是质量缺了保证,没有了质量就没有了品相。

再看另外一个公式——生产函数。

Y=A·F

这个函数公式,“Y”代表的是产能,“A”是技术水平,“F”是组织生产的能力。“K”是资本能力、“L”是劳动收入。

所有产能的增长有两个因素,一个是数量型增长,靠增加“K”和“L”,增加资本的投入,增加量的投入和增加劳动力的投入产生,另外一个增长是效率型增长,提高技术水平“A”,或者是提高“F”,就是组织能力。技术水平不变的情况下,“Y”不可能增长,因为“K”有一个边际效应,边际效应递减的时候就会发生另外一种现象,就像一亩地施了10公斤的肥,能产生100公斤的粮食,你增加了100公斤的肥能增加更多的粮食产量吗?对不起,可能粮食会被烧死,所以投资越多产能越大,而价格一定会降低,投资的也会越低。当“K”的边际效益等于0的时候,增加“K”,产出不会改变,还有可能会下降。当“K(资本)”边际效益小于“K”的成本的时候,这个时候问题就出来了,股权融资  中断,银行呆坏帐上升,最终导致债务危机。所以从国家的层面和企业的层面都是一样,也就是说我们现在面临的是“K”增长过快,但是技术水平却常年一直没有提高。

所以靠投入拉动上规模是不可持续的,企业必须追逐绩效的提升。

在规模与质量之间如何共赢?很多企业会说我早已经找到答案了,我们用标准化的方式落解决。在我看来,标准化是可以解决,刚才讲“F”解决的是管理的动作,但是不代表技术创新,效率问题可以提高,但是也来了产品的同质化和需求的单一化。也就是说,在产品细分的过程中并没有扎到根里,并没有扎到细节里。可以看到很多的动作都需要分解,就像季总谈的绿城的模式,分得非常的细,我觉得有很大的借鉴意义。

改变了生产能力并没有提高技术水平,技术水平的提高带来的是什么?“A”的提高带来的是超额利润,可是超额利润到底从哪里来?从客户为超额价值买单的增值溢价中来。中南的陈凯讲,你们不要以为工资是老板发的,错了,工资是客户给你的。所有的东西都来自于我们给客户创造的超额价值。

作为这个世界上最勤劳勇敢的劳动人民匠心去哪儿了?什么是匠心?是精雕细琢的态度吗,是创造精品的执着吗?是的。真正的匠心是如何为客户创造价值。这才是我们做深度产品的关键。

现在社会的主要矛盾是什么?习总书记说,是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。一下子就把我们的需求点出来了,我们需要的是好东西,好房子,只有好的房子才是拿来住的,但是不平衡不充分体现在很多方面。比如说在市场上的不平衡不充分,存在一线、二线、三线之间不平衡的差,2016、2017年三四线城市因为一二线城市的调控大幅度的增长,这个机遇很多企业把握住了,这个方向非常好。同时可以看到也存在产品的差异,产品的发展不平衡不充分的问题,还有很多产品的功能没有挖掘出来,并没有细分。比如说我们研究住宅,高端的住宅大家都认为是大房子,豪宅房子,其实不是这样。我们对于年龄可以细分,我们有没有为老人专门造的房子,有没有为城市的白领造的房子呢?这些东西我们都没有研究透。

企业的目的就是创造客户,这句话非常经典,我们就应该按照这个思路把我们的客户目标挖掘出来,我们说以客户为中心,但是没有一个企业是以客户为中心把它变成企业的战略,而我们对痛点的深度挖掘正是构建客户价值为核心的盈利模式,也是我们未来的增长级。

三个均衡:过去我们一直在说追求的是规模、质量、效益,我想跟大家分享的是房地产行业走到今天首先应该追求的是品质,然后是企业要盈利、要效益,再适度的基础上追求市场的占有率,追求规模。是品质、效益、规模的均衡发展,相信这一轮的调控能够给我们带来新的机遇,也给整个市场带来更高品质的生活。

专注客户,回归本质,精益创新,创造价值。

谢谢各位!

标签: 房地产百强房企客户价值

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