房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

刘洪玉：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家早上好！

非常高兴我们又第十五次在这个地方相聚。刚才莫总简单的介绍了研究发展的历程，即便是去除从2003到2017年这个期间房价的变化来看房地产市场价值的变化，房地产行业企业能力增加的倍数也是非常惊人，尤其是市场份额的占有率，原来我都不敢想，但是现在发现发展的速度越来越快。

按照过去一直以来的分工，我还是要把研究的方法体系简单的跟大家分享一下，同时给大家报告一下我们在研究过程当中发现的一些规律性的东西。我们这个研究的定位，一个是要研究百强企业发展的经验，另一个是希望通过行业里面的经验为行业中所有企业的发展提供一些路径指引的探讨。

1、百强研究十五年历程

十五年很长的时间，但是百强研究也非常的年轻，我们在这一过程中不断地完善指标体系和方法。现在二级、三级指标基本上稳定了，每年我们会根据研究的主题和关注的重点进行一些微调。另外，刚才说的微调跟整个行业发展大的逻辑密切相关。从早期比较关注规模性、成长性，到慢慢关注行业的偿债能力、社会责任，再到关注行业运行的效率，再到关注行业发展的稳定性。实际上到2018年开始进入了一个新时代，从过去快速增长的发展变成了追求高质量的发展，我们的研究也开始以“提质稳发展、谋变新时代”为2018年百强企业研究的宗旨，鼓励企业积极的改进业务模式，高效的整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续的、稳定的、健康的成长。

2、2018年评价指标体系的设计原则

指标设计的原则没有变化，还是规模和效率结合，潜力和稳健结合，盈利能力和社会责任结合，融资能力和综合的实力相结合。

3、2018年评价方法体系的改进

今年我们的主题思想，按照“提质稳发展，谋变新时代”为主旨，在三级指标做了微调，希望能够更加系统地评价企业发展质量指标，有所侧重稳健性和运营效率指标，所以替换了一些小的指标。

4、数据来源与评价方法

数据来源跟跟过去一样，我们有数据来源渠道，包括数据的复核和确认的过程也没有变化，方法也没有什么变化。

5、房地产企业发展路径探讨

首先，我们在探索企业未来发展路径的过程当中，面临的是政策和制度环境的变化。大家知道，在过去的一年当中，我们确立了住房制度改革或者说房地产市场发展的新方向，我们可以把它叫做中国特色市场化的方向，市场化仍然是这个行业，包括住房领域发展的主要方向，是适合中国国情特点的市场化。过去有段时间有点过分的市场化，现在是市场和半市场、政府的关系要稍微的有所调整，包括对房子的定位。

另外，强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。多主体供给方面说了市场和半市场，就要想办法改变过去政府作为居住用地供应者的状况，开发商作为住房供应者的情况。刚才一开始就说了，大的方向是市场化，但是如果我们过分的市场化，可能也会影响这个市场的稳定和健康发展，因为住房有居住和投资两个属性。多渠道保障是在住房保障这个环节，鼓励社会力量参与，改变只有政府这一渠道的状况。租购并举就是要补齐租赁市场发展的短板，盘活存量住房，发展长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。现在我们对住房的制度越来越清晰，目标就是要实现全体人民的住有所居。我自己对住有所居的理解是，每个人都可以找到自己获取住房的渠道，新的、旧的、大的、小的，是租还是买可以选择，而且选择了以后支付得起。不管用什么样的方式满足自己住的需求，都是公平的、包容的、没有歧视的制度安排。同时，租住的环境要符合安全、健康、卫生的基本标准。

除了基本制度以外，还有长效机制。就是大家经常说的房地产市场调控，要保持政策的连续性和稳定性，这是主基调。我们也在探索长效机制，长期能够不变的制度安排。通过这些制度安排来取代一些短期的干预市场的工具的使用。

另外一个跟这个行业发展相关的主题是国家推动的许多国家战略和改革举措，这些也给行业的发展提供了很多机会和条件，包括乡村振兴战略、区域协调发展战略、经济体制的改革，尤其是供给侧结构性改革。最近国家对我刚才说的这些内容再一次进行了制度宣示，同时对如何推进具体的工作也做出了安排。

大的政策环境的变化和市场环境的变化对房地产行业肯定会产生很多的影响，同时，来自于需求的、上下游的关系，都会对行业产生影响。对我们来说确实是机遇和挑战并存，在这个时候，每个企业都在思考如何取得持续的发展，能够在僵局中突围。我们对2018百强企业的数据进行了研究，企业要想成功的突围有两个关键因素，一是要审慎的选择正确的发展路径；二是要量身定制实施政策。因为每个市场不一样，每个企业也不完全一样，面临的环境也不一样，应该采用个性化的策略。

在未来的发展过程当中，根据我们的研究，增量市场空间仍然足够大。未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12万亿平米以上的开发规模。在这个过程当中，随着优胜劣汰，企业竞争格局还会快速的变化，所以我们估计大企业规模，超千亿企业规模的数量还会增加。虽然有那么多的增量市场空间，但是增量市场更多的是聚焦在城市群、都市圈和相关的城市。另外，我们发现企业为获得快速发展，仅仅靠在一级土地市场上招拍挂获取项目资源是远远不够的，通过并购、合作，各种轻资产的运行方式也是实现快速突围、扩张的非常重要的方式。

增量的空间很大，同时中国存量市场也是非常大的市场，最近我们在对存量市场的规模做研究得出，经营型、性的房地产投资的规模、空间非常巨大，包括长租公寓、商业、产业、物流、医养等性的房地产市场。

在发展的过程当中，不同的企业在选择路径的时候将发生分化。小型企业围绕存量房市场转型为服务商，提供个性化定制服务、物业服务等，中型企业是在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力，大型的企业或专注于新房开发销售，继续提升增量市场份额；或转型综合开发运营商，深化金融资本模式，向综合开发运营商转化。不管怎么转化，专业化的运营能力是每一个企业发展的核心能力。

另外，我们还要选择好的市场，不同类型的企业通过适合自己企业的模式来实现发展的扩张。随着性房地产的不断扩大，资产证券化，符合中国特点的长期的直接融资的方式在未来会有比较快速的突破，比如说面向住房租赁市场的融资，现在的环境条件非常宽松，这也体现了国家的政策导向。在房地产金融长期融资工具方面，我们还有很多的发展空间，因为和国际上其他的市场比较，我们的发展水平还非常低。比如说REITs，过去基于商品房销售价格做一种REITs的产品非常困难，因为逻辑不一样；现在强调发展租赁市场以后，很多城市已经开始从供地的环节，使租赁用途的土地价格下来了，按照租赁市场的长期投资的逻辑做事情，还是有发展的空间，有很大的可能性。

此外，企业开始围绕美好生活提供高品质的服务，这方面的机遇非常大，比如说一个项目里面的IP（知识产权），你的产品里要有一些特殊的灵魂性的东西，是大家追求的，同时也是提高产品和服务附加值的非常重要的手段，所以创新在我们这个行业里永远是需要的。改变过去粗放式的发展逻辑，用工匠精神来为我们打造更美好的生活场景来服务。让我们的居住生活更加美好，是我们每一个企业非常重要的责任，也是大家共同努力奋斗的目标。

谢谢大家！