房天下产业网：2017年12月20日，由中指研究院、浩渺私人董事会主办的2017浩渺私人董事会闭门研讨会在北京金隅喜来登酒店召开。展望未来，“聚焦资本，服务创新”仍将是行业热点，物业服务企业应继续因智乘势，深挖物业服务蕴含的巨大潜力，让服务更有价值。

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“聚焦资本 服务创新”——2017浩渺私人董事会闭门研讨会

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物业总经理 刘培庆

刘培庆：我今天晚上跟大家分享三个观点，再讲一讲我们所做的经历，时间比较晚，我简单来讲。

今天的主题是资本，资本有很多方式，比如我们的股权、债权，2017年中指院发布的0物业公司，基本所有的都跟资本拉上关系，比如万科、58同城等等，南都物业前一段时间发朋友圈了，我们为什么要IPO？大家有没有想过这个问题？有些同事说我们缺钱，一般物业公司是不缺钱的，你要缺钱还有很多的方式，比如资产证券化。截止到2016年底，物业ABS25单，累计286亿，有的朋友说要合规，新三板完全可以合规，当然每个企业的诉求不一样，所以我想说每个企业在出发的时候，要先想清楚，我们为什么要这么做，同时我这边朋友圈看到的，有两家三板的企业已经摘牌了，一个是南京的紫竹物业，一个是北京的阳光恒昌，我正好上周跟他们的经理在一起聊天，我说你们为什么又摘了？他说我又不缺钱，自从挂了牌之后，我要收购企业，太困难了。

我们再说今年发生一个大事，雅居乐10亿收购绿地物业，这是今年行业里面十个大新闻之一，原来像这种资本的手段一般在其他行业发生，我10亿收购你，但是你不能掏腰包走了，你得买我的股票。所以我认为这个也是给我们物业行业的并购，也是一个里程碑的事件，未来我相信行业里面会有更多的事件发生。

第三我们看一个手机的截图，我们看一下港股的几个企业，这是18号的时候，做的PPT，我们看到其实绿城服务，前面吴总一直在讲，我认为绿城服务市值可以做到这么高，最重要的一点就是开通了深港通，大陆买股票的比较多，一看香港市场这么便宜的股票，都买了。

看了港股的三个大企业，我们再看一下中小企业，个是中奥到家，我看了他们的半年报，利润是7千多万，税后净利润4200多万，它的规模是非常大的，它的市值是多少呢？5.46亿，在上周五天的成交日里面有三天成交量是0。然后祈福生活，上市天涨了一部分，第二天跌了13%，第三天又拉升，第二天是很多原始股东套现，导致跌盘，第三天大股东觉得不行，得救盘，相比他4千万的利润，我认为并不高。如果你的营业收入低于15亿，利润少于2亿，我建议大家不要去香港上市，因为目前来看这种中小型的企业在香港市场并不认，第三方物业数据非常好，利润率、营业收入、管理面积是三千多万还是六千多万，我忘了，只有5亿人民币的市值，太亏了，现在三板都不止这个价。

第二个观点，我们最近这两年一直在讲风口，我们前两年一起收购了北京的好邻居，我们是爱先锋的A轮投资者，我们盘点了一下，500米内有夫妻店，一公里内有7—11，3公里内有京客隆，5公里以内有家乐福、沃尔玛，你作为物业公司怎么竞争？第二说一下小米，原来我们说小米是卖手机的，但是手机的更换频率太低了，最快也要半年，最后小米做了什么？做了一个空气净化器，空气净化器每半年得买一次滤芯，20块钱成本的滤芯，它卖150，还有扫地机器人，还给你挂一个户型图，你在什么位置有一个什么样的房子，户型图是怎样的，然后机器人、净水器，因为关心空气的人都会关心水，你对生活品质有一定的要求，他生产了净水机，这个隔一段时间也要换滤芯。而且最重要的是所有的一切都是惠普打印机模式，打印机换墨盒很贵。我们说要搞大数据、搞社区的各种O2O，我们怎么样跟小米竞争？从大数据上来讲，小米已经掌握了大家的不管是衣食住行还是消费、房产，他已经掌握很大的大数据了，我们是竞争不过他们的，所以这个观点就是物业公司不要自己去每一种都尝试去做所谓的O2O，我认为物业公司要做的就亿把这些的供应商整合起来，做的服务商、整合商的平台。

第三是网络意见领袖和社群运营价值，我们现在有没有感受？我是做物业管理起来的，现在还在做这种事情，业主们要在业主群里面声讨物业公司，你很紧张，要把你换掉你也很紧张，物业公司在群里面说一句话，马上就会引起群起而攻之，大家有没有这样的感受？我是有的，尤其现在很多业主都是90后，他们受网络领袖的意见影响越来越大，所以我们要培养我们的物业管理人在网络上引导大家，每个小区都有很多的业主群，这些业主群的群主大多数都是图谋不轨的，召集起来跟物业谈条件，第二群主拉进来以后，说不要在这个群里谈做生意，同时每个人必须先加我为好友，群里面谁也不要谈，你喜欢、你有小孩，你也有小孩，加了他好友以后，他再找一个团购，现在很多线下的销售都是通过这种社区微商来做的。所以，未来再说到社群运营，我们物业自己把影响力建立起来，我们通过这种渠道，把我们的供应商的产品进行变现。

最后，我再讲一讲物业的做法，我们2016年挂牌新三板，2017年7月引入了中信证券等三家的一个多亿，前天我们刚发了一个公告，现在还没有完成，是由国内前十名的知名PE机构投资的6千万，整个物业的股本是4300万，市值8.6亿。每次我们的融资之后，我们都做了的股权激励，挂牌这两年的好处，凡是有股权激励的人一个也没有离职，第二在这一年多的时间，我们外部拓展项目20余个，每年新增项目投资额1.5亿。这是我们做的物业企业这三年来的一些内部孵化企业，我想在这行业里面，我们应该是做得的，有几个做得比较好的，我跟大家分享一下，个是我们做的公寓托管，现在的小业主每个人的房子都会通过中介出租，每年到了时间，这个租客走了，我再找一个、再谈一个，其实在欧美、日本有非常专业成熟的托管机构，你这房子出租，10年、20年都交给他就可以了，他每年收一笔打理费，帮你打扫卫生、家具的配置等等，我们现在做这个效果特别好。第二我们做了一个小业主的二次装修，大家知道我们的房子每隔15年左右都会有二次装修，就是房屋的翻新，我们发现大多数的中国人对房屋的品质其实是不太懂，你说把房子装成什么样的舒服，都不太懂，只是满足居住功能就可以了，房屋的翻新是非常大的市场，这里面有很多的案例，我们做的最成功的是51V2的，上个月融了2.1亿人民币。

物业企业的未来一定要成为生活服务商的整合者，而不是什么事情都是我们自己做。