9月8日下午6点，常德市委书记周德睿宣布：“桃花源大桥北端片区棚改项目方案同意规划通过，希望能把这个项目打造成与央企合作开发的典范，片区开发的示范区。”至此，3500亩常德项目规划概念方案通过市规委会审批，与会领导零意见全票一致通过，首战告捷！

 
方案在规划局会议全票通过

6月26日，中建五局与常德市政府就桃花源大桥北端片区棚改项目签订正式协议，标志着总面积达3546亩，总投资额达160亿元的超大项目正式被五局锁定，成为了开创新型政企合作模式、探索产城融合片区开发新模式的肇始之作，启动了地产片区开发新引擎。

 项目鸟瞰图

该项目是常德市委市政府强力推进的江北城区三大棚改片区之一，由中建信和地产统筹推进，负责整体策划设计、经营管理，并联合投资公司、三公司做好项目开发建设、把握开发节奏，打造产城融合的活力片区。

建城大业辉煌启动的背后，又有怎样的故事呢？

想战略的事：
要干，就干票大的！

中建五局是“基础设施、投资、地产”三驾马车驱动的全产业链企业，近年投资公司与施工企业合作无间的PPP市场火热，能否通过与兄弟公司的合作，干一票大的？时任长沙公司总经理的冯朝阳嗅到了机会，开始频繁往返于投资公司、三公司办公室，寻找片区开发的蛛丝马迹。

 
项目前期看地

同年10月，三公司市政公司得知常德有个大型棚改项目要开发，马上知会冯朝阳。他立即奔赴现场查勘看地，随后组织对项目进行测算，并与三公司市政公司、投资公司频繁商谈策划。三个公司的代表上演了一出现代版桃园三结义，并实质形成了一个随叫随到的联合拓展小组，下定决心要“干一票大的”。

 
与投资公司联动看地

同时，冯朝阳与长沙公司营销部副经理赵磊组成二人“皮包公司”，连续几个月频繁活跃在常德上层，把常德市相关部门跑了个遍，将项目情况摸了个门儿清。

 
常德市政府调研项目

做深做细市场研究与分析，为项目推进打下了基础的同时，为使项目得到市政府领导认可，“三兄弟”通过精心布局、创造条件，组织了局领导赴常德看地、常德市政府赴五局考察调研、总公司领导赴常德看地。

双方领导高度重视，政企高层领导开始进行合作洽谈，项目推进不断提速，于6月26日签订最终实施合同。

 
项目正式签约

想政府的事：
“夜总会”里谈出新模式！

最终确定的合作模式为棚改开发 PPP项目打包，是局、中建系统内乃至都未有过的合作模式，没有先例可以借鉴，项目施工合同的谈判一度陷入僵局。

在局领导支持下，“三兄弟”以扎实的市场调研与投资分析为基础，与中建总公司、常德市政府进行大量的沟通工作，开山劈路，创造了首例片区开发模式。根据协议，项目整体由中建信和地产统筹推进，负责整体策划设计、开发建设和经营管理。

 与市政府进行首轮合同谈判

中建信和地产与市城投公司旗下智慧谷公司成立地产开发合资公司，投资公司与城投旗下西城公司成立PPP项目实施合资公司，分头实施。

4月27日，项目实施合同谈判已经进行了一整天。晚上9点，在常德市房产局5楼会议室，出现这样一幅群像图：局副总经理黄刚、中建信和地产常务副总经理（主持工作）张金玉与市政府领导友好交流、调和气氛，三公司领导撸着袖子与市政府代表热聊，中建信和地产总经济师彭爱平和中建五局投资公司副总经理王素莲正襟危坐研究合同，冯朝阳和汤律师来回奔走，为合同条款献言献策。

 


 4月27日合同草签现场

晚上10点，谈判进入白热化阶段，彭爱平与市政府代表就合同条款据理力争，为此，智慧谷董事长笑称她是“彭争争”。汤律师几次到卫生间用冷水洗脸，以便打起精神把合同条款看仔细。“夜总会”持续到晚上11点半，双方合同初步达成一致，并进行了草签。

想系统的事：
策划先行，步步为营！

不同于小区开发，片区开发是一个集城市规划、策划定位、投资策划、招商运营等多方面的系统工程，即造城开发，需要站在城市运营的角度考虑项目怎么做才能实现区片功能全面升级。但这对中建信和人来说，是一个是全新的概念。

 指点江山，规划蓝图

“那就边干边学，策划先行！”有了策划，才能做出落地规划，才能让项目在最短时间内拿地、开工。大家决定先做一个项目整体策划，随后做桥头公园、体育公园、诗墙公园的策划。

7月初，在常德最火热的季节，常德公司几个“臭皮匠”一身臭汗，凑在出租房内谋划3500亩、160亿的项目策划。冯朝阳给大家画起饼来：“你们看，这么大一个片区，由我们来规划落地，以后几十年留下很多东西，多有意思！所以一定要充分思考，提出想法来。”他们每天查资料、想点子，工作到深夜都没有倦意。

 
深夜研究方案

大家一边联系策划公司，一边自行研究讨论，项目定位、布局、亮点逐步明晰起来。点子层出不穷，文案也不断变换丰富。

一个周五晚上，冯朝阳提出“骨子里的桃花源情结”这个主题后，随后营销部的3名小伙伴就在回长沙的车上开展了头脑风暴。到长沙时，一份完整的策划创意已经发布在“城市桃源大常德”的微信群里。作为策划方案文本的制作和调整者，赵磊和刘少贤已经记不清过了多少个不眠夜，也数不清已经调了多少个PPT版本。

 为明天的文本，拼了！

规划未动，策划先行。通过项目整体策划，项目规划亮点频现、完全实现了常德市政府“功能完善、产业导入、文化传承、建筑形态、生态建设”的要求。

“这是我们中建五局深入思考的项目，我们不是那种随随便便找个设计院交差的单位，我们有使命感、责任感。”冯朝阳带着逐步完善的方案，多次出入规划局、市领导办公室汇报工作，并这样自豪地介绍。

不出所料，9月初策划和总归方案在常德市规委会全票通过。

想市长的事：
产业导入增加城市活力！

单纯的房地产开发项目只管建好房子卖掉，片区开发则要做好产业引进和配套设施，使区域里的市民安居乐业，吸引并留住城市人口。产业导入是片区开发活力的根本，要做好片区开发，就要“想市长的事”。

 功能分区示意图

“市长的事”是市政府特别关注的事。根据市政府产业发展和片区开发规划的要求，教育、文创、旅游等相关产业导入明确写进了合作协议。

公司迅速组建了产业导入小组，并结合智慧谷片区的定位和政府要求，制定了引入教育、科技和文化三大特色产业资源的方案，并组织人员赴北京考察。

 
与大国慧谷签约

在公司邀请下，6月初北师大、中国文联、北京中关村大国慧谷等高端产业资源与常德政府进行初步接洽，探讨了产业落地的方向和长期合作意向，三方多次进行接洽和考察。
 

与北师大洽谈项目落地

在一次产业洽谈会上，张金玉说：“产业导入虽然主要是政府和资源方合作的事，但我们中建五局作为责任央企，起的是穿针引线的作用，一定尽努力把高端资源引入片区，使片区产业升级、活力升级。”
 项目航拍实景

目前，项目桥东片区策划和设计正在进行中，公司百亿地产的新征程已从常德开启。未来，还会有更多的“常德模式”落地，“产城融合、城市运营”的片区开发新模式正在成为公司百亿征程的新引擎。