随之中国老龄化市场的进一步扩大，房企纷纷布局养老市场推出多款养老公寓式产品，在政策支持、行业空间巨大，以及企业竞争加剧的背景下，房企已有近半数开展了养老地产的开发。从房企进入养老产业的经营模式来看，以轻重并举的运营模式方式为主，以护理老人的等级分为老年公寓、长者社区以及照料中心。以及发展到多城市的养老驿站服务。

以房企保利为例，保利养老地产采取了三位一体模式，保利于2012年开始全面布局养老产业，提出以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。经过五年的实践，保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目。保利的三位一体养老模式全方位覆盖中国式养老需求，依托物业公司建立统一服务标准，统一配套专业标准接入医养结合。

布局养老地产房企中，2009年万科的杭州良渚文化村项目中落地“随园嘉树”养老公寓，标志着万科集团养老业务迈出探索的步，在2015年投入运营以来，已有 600 余位长者入住，成为2016年G20峰会的接待参观点；同时，万科养老从开始的仅服务于自己开发的项目，正向市场化进发。万科养老的闭环服务体系，打造“居家、机构和社区”三大层级的闭环服务体系，引领养老行业服务标准。为满足不同长者客群，万科养老的产品线分为：随园嘉树（活跃长者公寓），主要面向自理型长者；随园护理院（家庭式长者康复护理中心 ），面向术后康复及失能照护两类长者；随园之家（社区居家养老服务中心），面向社区居家长者，全方位提供不同层级、满足不同需求的全面服务体系。三大产品线的服务相互依托与打通。从邻里式养老服务向中国长者服务转型，形成以长者服务为中心的养老生态圈。

早期布局养老地产的房企中包括远洋集团，远洋集团于2009年开始拓展养老业务并成立养老业务中心，到2012年正式成立远洋养老运营管理有限公司，并推出高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”。椿萱茂以“立足北京，布局”为方向，已进驻北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、杭州、南京、天津、大连、三亚、海口等城市，这五年间，椿萱茂均采用国际养老服务理念及标准，保证各地长者均享受到高品质的专业服务，从客群定位来看，椿萱茂将客户群体定位为全龄老年群体。椿萱茂将失智照护作为远洋养老整个照护体系中的重点发展方向，与美国领先的养老运营商建立长期的战略合作伙伴关系，以专业化去研究养老服务。

从产品模式看，椿萱茂主要打造老年公寓、长者社区和照料中心三种产品。开始主要采用租赁的轻资产形式，注重养老服务的本质，以养老运营服务能力打造养老品牌，然后将养老服务嵌入社区实现全龄产业链的发展。

据中指研究院相关研究表示，相比中国的养老产业，美国的养老产业自20世纪30年代就已开始发展，因其发展历史长，发展更加成熟，其产业生态完整，融资渠道广，运营模式多样等优势均值得国内房企学习和借鉴。首先，政府政策补贴、保险对接和REITs提供资金支持，REITs为主流渠道。由于REITs具有稳定、轻资产、风险低等优势，成为美国养老产业主流融资渠道。目前，美国REITs公司管理运营模式多样化，通过在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间求得风险、平衡，既能保持良好的运营，又能实现低谷扩张。

（数据来源：中指研究院整理）

REITs形式扩张，从目前的市场资金中看，租赁住房REITs潜在市值潜在的发展中，近期机构研究结果显示，中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景巨大。公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型，并为下一阶段镇建设用地租赁住房、集体土地租赁住房的大面积入市做好准备。接下来在养老地产市场REITs形式将迎来新的挑战，中国房地产企业已经加快养老产业的探索，尤其百强企业正在整合外部资源，涌现出众多开发运营模式，迎来行业的新的发展格局。中国地产开发企业除了要借鉴美国REITs公司运营模式外，还应重视不同经营模式的协同，科学把控投资规模和风险水平，从而在稳健发展中找到新的盈利点和实现战略转型升级。

(本文来源：经济参考报、中指研究院《中美比较：看房企如何突破养老地产发展瓶颈》、《养老地产市场月度报告（2017年11月）》等文章综合整理)