房天下产业网讯：2017年9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院共同主办的“2017中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十四届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京雁栖湖国际会议中心举行。会议不仅发布了2017中国房地产品牌价值研究报告和品牌企业名单，还分享了房地产品牌建设的成功经验。莫天全、刘洪玉、黄瑜、袁东明等多位嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

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新城控股集团高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾大家好，非常高兴来到我们会场跟大家分享我们对房地产企业的观察。

我们谈到房地产未来市场走势房地产进入新的发展周期，这个新周期是什么特征呢？房地产目前来看红色的线反应了房地产贡献值，是逐步下降的。当然，目前还高于GDP本身，但未来趋势可能越来越低。这说明什么？说明现在不再依赖于房地产了。未来房地产市场可能出现几大特征，个中小城市人口净流出，不是所有三四线城市都不行了，都市圈三四线城市还有机会。在这种情况下，都市圈的三四线城市会随着都市圈的核心潮涨潮落，核心城市会怎么样？进入限制性发展的新时期。这种情况下租赁性租房将会成为主导城市的市场，当然未来行业会进入高寡占时代。超大特定城市进入限制性发展新周期，这是什么特征？我们可以看未来过去我们房地产企业政策是什么？未来政策是什么？我们相信依然取决于政策，政策面前必须做战略假设。如果假设政策是这样，未来战略可能就是这样的。

我们做了三个政策假设，个如果经济二次探底，会不会重起房地产按纽新一轮全面放松？这种情况大家都非常清楚，都市圈需求反弹。会不会依赖房地产的经济呢？会不会大量收购城市的土地呢？会不会抑制资产高峰呢？都不会，因此进入第二种可能性，就是调控延续。房住不炒成为中央的调控政策，这是一个大概率事件。新一届政府上任之后会发展新的周期，但与房地产基本无关。这种情况下房地产进入限制性发展周期的新五限：限制大城市人口规模增长，限制大城市土地供应，限制金融过渡流量房地产，第四限制投资投机，不管限住也好限贷也好，都是限制投资投机，第五限制资本调控。这种情况下，我们认为将从我们的延续调控一直延续到我们的供给侧改革真正落地，实现从二到三的转变。

我们首先看怎么限人，一线城市现在控制人口的目标肯定不会改变，但是二线城市现在逐步步大城市的后尘，很多城市现在还没有提出人口控制的要求，但是未来这个政策会慢慢慢慢落地。现在看来调控也在做一些修正，一些二线城市已经放松高端人士住房，保证租赁住房政策，也是让人口和产业进行腾笼换鸟，通过租赁住房，在年轻人在这长期居住，到他们老的时候在这没有根，还会回去，这时候可以保持大城市的青春和活力。

对于我们土地来讲，可以看到在去年年底我们曾经提出一个观点，无地可建、无房可售成为热点新常态现在已经看到了。一线土地逐年递减，二线城市土地也是逐年递减。当然今年北京土地供应增加了，是因为去年供应太少了，所以今年增长一点不值得惊喜。为什么这些城市不能增长土地供应？4月1号雄安新区横空出世的时候，国土部发布一个通知，告诉我们推动供给侧改革。对供不应求的城市提高土地供应，对供不应求的城市缩减土地供应。但有多少城市响应这个号召呢？6月30号之前所有县级城市全部要出台计划，但6月30号之前只看到了3个城市出台计划，加上去年出台的几个城市总共16个城市其中8个城市土地供应计划是下降的，有5个城市是持平，3个城市略增长。

这些大城市为什么没有增加土地供应？核心两方面，大城市核心区无地可供，第二我们的外围摊大饼模式逐渐抛弃了。国务院最近批复的《沈阳市城市建设主体规划》，明确规定城市建设区范围之外不允许再建设新城新区，因此未来摊大饼模式将逐渐被抛弃。这些城市未来确定了一个总方向，就是未来我们的土地供应将会成为紧平衡状态。供求关系紧平衡，今后就是二线城市的追求。

经济去杠杆，未来房地产的增速下降是必然的。同时可以看到经济去杠杆，涉及到三个部门，一个是政府部门，一个企业部门，一个居民部门，这三个部门都去杠杆，房地产还会好吗？经济流动性会保持紧平衡。现实中间流动性紧平衡，把更多钱投入到实体经济，房地产钱会越来越少。三个大老都曾经讲到房价增速过高，我们会把速度降下来。因此可以看到钱是相对来讲少了，无论客户端也好企业端也好，钱都变得少了。这种情况下可以看到，对于客户来讲我们要限制房租不炒，无论限资格、限杠杆还是限波段，未来房租不炒。

我们要用大量土地，因为必须要低水平需求匹配低水平供应，导致未来整个成交量会呈现下降。调控会延续多久？有些人说到明年两会之后会放松，我告诉大家会延续五年时间长期执行。这种情况下，是不是可能呢？中央政治局会议明确告诉我们，要坚持政策的延续性、稳定性，这种情况下必须保持我们政策的连续性、稳定性，只要这些政策继续延续下去，我们相信这个政策会延续执行。土地价格是上涨的，因此房价一直上涨。有人说现在是扭曲的市场，政府定价就意味着市场定价，政府把价格限定了，这就是市场的定价。

房价会不会回调？今年5月份曾经提出来房价可能会有回调，短期来讲可能会出现回调，今年1月份、5月份专门写过房地产文章，我们认为未来肯定会出现回调可能性。这种情况下政府会双限，既限制房价上涨也会限制房价下跌。这种情况下，我们认为房价限价令让房价涨得更慢一点。

今年我们可以看到购地保持正增长，但增速逐步下降接近于0，名后年购地维持在0增长空间，今年新开工面积也会下降，明后年可能黑维持个位数增长，甚至进入负增长区间。一二线购地不足投资不足，明后年不排除负增长可能性，而且增速太快，北京已经开始受限了。这种情况下一二线城市，价格被限制，趋于健康平稳，未来一二线城市发展周期将会被拉长。

房企怎么办？不要幻想新周期的轮回效应，也不要调入自嗨，第二要增量市场追求规模、加速奔跑，同时存量市场上追求价值、匠心营造，用重资产逻辑强经营，这两条路要并行，未来才是我们可能在长期发展当中保持战略定位的点，谢谢大家。