房天下产业网讯：5月18日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。会议发布了2016中国房地产上市公司研究报告及2016中国 房地产上市公司名单，莫天全、刘洪玉、张文魁、蒋云峰、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表、证券行业代表及媒体精英参会。

2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会

2016中国房地产上市公司研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

主持人：我们刚刚结束了隆重而激动人心的颁奖环节，接下来就进入我们十四届房地产投融资研讨大会讨论环节。有请欧阳总。

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，感谢黄院长给我们这个机会，给大家分享。

人士发声之后，产生了很大的影响。目前基本特征，我们认为有三大特征， 个特征是房价，这是我们在8月份就提出的一个观念，现在已经逐步验证了。这些图象已经明显的看到了我们整个房价的变化情况，的房价走势也是明显的，今年以来，房价上涨明显。第二个特征供销两旺，回升，我们的库存并没有减少，反而在增加。而我们的也在回升，当然的增幅是在下降，但是我们按照1到4月份同期对比来看，还是明显在回升。我们今年的土地，1月到4月的土地购置面积，已经接近去年同期水平购置面积。第三个我们可以新开工面积也在回升，在这个地方关注新开工面积和销售的关系，新开工始终高于销售面积。当然第三个特征是我们房地产，我们可以看到增加幅度大，股灾之后越来越小，今年是跌到了GDP以下，红线是房地产业，如果没有房地产业，GDP会直线往下走，所以我们看房地产公司的GDP没有下滑。

人士的观点，对我们房地产行业应该是大， 点的影响，因为这句话说的透彻，其实也讲明了我们对GDP的容忍在提高，GDP在下跌也没什么了不起，我们政策刺激会有所收缩。第二个我们可以看到，房地产的增加值和，其实对GDP的稳增长起到了重要的作用，但是我们想，如果我们红线GDP影响到我们的市场销售业绩，也影响到房企的。第三个就是房地产的城市分化，我们觉得是略微明显，政策上人士明确说了，大力刺激必然制造后果，这句话我们认为是给力，其实是给一线城市和热点城市敲响了警钟。我们觉得这句话实际上也是提醒各个地方政府不要为了去库存，或者说为了刺激经济，来刺激我们这个房地产。我们看到三、四线的额也在不断的增加，在三、四线城市已经不会再增加了，一、二线成为重点回归的一个情况，所以我们觉得对于一、二线城市这种热点还是持续教训，因为我们不会到三、四线城市去扩张土地。所以在这种情况，一、二线是房地产企业的主战场。三、四线城市我们看到一个奇怪的现象，三、四线城市的额也在不断的上升，说明我们三、四线成为还没有下降，实际上是我们整个政策。我们后边可以看到一、二线城市是由于我们供不应求导致的。因此我们可以看到，今年的整体房地产的和增长，不会再继续持续，因此未来到年底是有限的。 新开工面积，我们认为总体来讲，可能会有所下降，那么新开工面积继续增长，库存是去不掉，二线城市以下的这些趋势，它们的新开工面积必须要下降。当然我们也看到一线城市和二线城市面积也在增加，我们供不应求还会持续增加。当然，这种新开工面积在一季度火爆的高增长的事态，我们认为是不可持续的。

一、二线城市土地供应会略有增加，因为一二线城市明显供不应求，那么一线城市的房子也是给人住的，包括我们性的需求，后的房子还是给人住的。国务院出台了一个政策，鼓励企业和个人购买房子来出租，其实就是变相鼓励，有租赁就有，所以我认为这个政策是鼓励大家去买房子，我们认为一线城市，不可能满足这些者的需求。我们已经看到，上海的2014年以来，各个面积段批准上市的套数，和我们销售的套数对比。 那么当然，我们看到二线城市也是同样的，我们认为获取意味着一、二线城市土地供应略有增加，包括苏州、南京、杭州、合肥等地都是同样的。我们认为商品房的销售会出现虎头蛇尾的现象，这一点在2013年这一部分，在年初的时候，商品房的销售增幅是高的，高达56%，今年一季度我们看到商品房的销售，也高达59%，2013年增长55%，因此整个增长是往下走的，今年的情况，货币政策转向之后，今年的增长也必将会出现虎头蛇尾的现象，所以我们房企对于未来的增长不要太过于乐观。 但是大家现在没有定论，所以我们从这个案例可以判断出来，可能更担心通胀，是对一线、二线城市房价的操控，因此我认为对一、二线城市必然会进入调控。但是对于三、四线城市，二线以下的城市房价上涨，我觉得还是明显保持的幅度。所以我们觉得去库存严重的城市，房价上涨不如意。不应该通过加大的方式去库存，但是我们可以看到，其实对于场内是有区别。虽然说不应该国家去库存，但是我们认为这个不应该加大，主要是针对房地产企业。 那么这个观点，我们认为对于一、二线城市来讲没有库存，有的城市还是有库存的，所以如果我们一、二线城市都有一套房的话，我们可以设想一下，我们城市就跟我们三、四线城市基本相当，还有什么限制性呢？都不需要，因此我们一二线城市更多是少库存，更多是供不应求。但是反过来，二线以下城市我们是去库存比较难，如果要必然货币廉价，反过来，又会增加库存，这是我们目前面临的问题，如果要低价会怎么样呢？房价跌，库存会增加，库存增加，开工减少，下降，这又是另外一个难的事情。 那么我们认为终还是要回归人的城镇化，人的城镇化，我认为是在农民工上展现的，因为三、四线城市已 过一半，那么这个时候更多的需求在农民工进城，如果进城可能就要丧失土地，这点对农工民来讲是不可丧失之痛。一二线城市有就业机会，但是不能。 个就是土地的供应，人口规模必须相适应，第二就是我们政策与土地相衔接。第三就是创造就业与提供社保相呼应。

后我们做一个小结，GDP将会继续下滑的态势，而不是一个平行的态势。第二个，未来的货币政策将会萎缩，不是一个大幅收紧，4月份已经呈现负增长了。第三个我认为一、二线城市会继续增长，新开工面积还会增加。第四个就是下半年一、二线城市土地供应会增加。同时我们认为，一、二线热点城市，调控势在必然，所以我们居民部门的贷款依然还是比较快速。那么供给侧改革与去库存的突破点相适应。当然我们这些判断是基于人士发声谈出的观点。我们近看到了另外一个，就是说国务院强调的我们没搞强刺激，各级政府要让利于民。我们的信息不够透明，未来的政策会出现左右摇摆，但是如果不搞刺激，就稳不住经济，我们改革可能就没有空间和时间，这就是一个两难的问题，所以我们未来的研究，可能还会根据国家的政策变化，还会继续做下去，也感谢黄院长给我们这个机会，谢谢。