研究背景

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了十四年，其研究成果引起了社会各界是机构者的广泛关注，中国房地产上市公司10研究的相关成果已成为者评判上市公司综合实力、发掘证券市场机会的重要标准。

2015年，房地产行业供需两端宽松政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠道进一步拓宽。在此背景下， 房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的价值，获得资本市场青睐。在2016中国房地产上市公司研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、价值大的 房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为者提供科学全面的参考依据。

研究目的

1.客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和 动态，促进房地产上市公司做强做大；

2.发掘综合实力强、 财富创造能力及价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构者当中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更快更好地发展；

3.通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司10”品牌，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

基本原则

坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。

研究对象

1.依法设立且公司股份于2015年12月31日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所、纽交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港、其他境外市场上市的房地产企业进行研究。此外，外资房地产企业已经成为中国房地产市场的重要组成部分，研究组也将其列入本次研究范围。

2.主营业务收入构成满足以下条件之一：（1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重虽低于50%但比其他业务收入比重均高出30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会2005年3月颁布）；（2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入60%以上或其收入和利润均占整体比重超过50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称GICS)。

评价指标体系

1、综合实力评价体系

在2016中国房地产上市公司10研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，终得到企业的综合实力得分，评价得出“2016中国房地产上市公司综合实力10”。

（1）经营规模评价体系

10研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：

（2）财富创造能力（EVA）评价体系

10研究组沿用了2003-2015年连续使用的财富创造能力EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。

（3）价值评价体系

本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的价值。指标体系如下：

（4）财务稳健性评价体系

流动性风险（liquidity risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：

2、社会价值评价体系

在2016中国房地产上市公司研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组沿用企业社会价值的评价体系。该体系从企业的客户价值贡献、员工价值贡献、环境价值贡献出发，结合企业对社会、政府、股东的价值贡献，综合分析企业社会价值情况，指标体系如下：

（5）数据来源

a)北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对房地产上市公司进行有关数据的填报复核；

b)中房指数系统（CREIS）数据库；

c)房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）；

d)有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；

e)2013、2014、2015中国房地产上市公司研究收集的企业数据资料；

f)2013、2014、2015、2016中国房地产百强企业研究收集的企业数据资料；

g)2013、2014、2015中国房地产品牌价值研究收集的企业数据资料。

（6）数据复核

企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。

a)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；

b)通过税单复核企业经营收入及利润；

c)对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

（7）计量评价方法

研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。