据国家统计局数据显示，截至2016年1月，70大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上年同期相比，价格下降的城市有45个，上涨的城市有25个。其中， 涨幅为52.7%， 为下降4.9%。

“一线城市房价高涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚性需求进一步释放的表现。”代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒，必须警惕其中的非理性因素。

春节过后，虽然上海、北京、深圳等一线城市楼市火爆，房价持续上涨，但是高库存仍是楼市的主旋律。如今，在高库存的压力下，楼市正处于“买或不买”的拉锯战，如何有效获取客户、释放库存，成为众房企思考的问题。

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买房一送一不是传说

在北京租房住的小乔近期打算买套房子，跑了很多项目后，后选定了位于北京一个繁华区域的一套房源。但在准备签约时被告知，若购买该项目，首付比例需较正常情况下的30%上调15%，当然，开发商同时也给出了一个意想不到的“优惠”：在获得北京住房的同时，也将获得一套位于辽宁丹东的住房，而总价800万保持不变。

不过，小乔颇为犹豫，虽然总体来说，总价并没有改变，但45%的首付将近400万元，购房压力有些大了。“况且我要丹东的房子做什么，从来也不会去。”

这种奇葩的搭售虽然是个例，但其售一线住宅送三、四线住宅的做法，正是现阶段不同城市房地产市场分化严重的具体体现。

数据显示，2015年12月份，在北京房价同比上涨超过10%的情况下，辽宁丹东的房价却下跌了5.3%，是我国跌幅 的城市。而今年1月份，北京环比上涨2.3%，继续着上涨趋势，丹东环比则下降了0.5%。

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当然，买房只是个例，楼市营销还望有更多的突破。

“单一”模式效果有限营销方式待突破

今年开年，楼市大部分项目开盘加推效果差强人意，在新的市场形势下，传统老三篇的低首付、、集中开盘已不能达到好的成效。于是，创新营销手段研究势在必行！如内蒙古自治区正积极探索共有产权等措施，逐步消化大户型住宅库存。推动租购并举的住房制度，引导房企转变发展，取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

在库存高企的重压下，在今年的地方两会上，在吉林、河北、福建等13个省（区市），把去库存列入了2016年的政府工作安排中。从营销层面来看，核心仍旧是有效客户的获取和转化，传统的营销已不能有效地获取客户、去库存，房企寻求新的营销方式已迫在眉睫。政协委员陈晟建议，企业可以采取由售转租，通过分时使用、租赁使用等方式，根据不同使用需求转变房地产业态，挖掘库存房源的使用价值。不仅如此，业内人士建议，在实现客户聚集效果之后，房企更需要的是对团队整体执行力的提升。

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新兴营销方式是促成成交的关键

听过家电以旧换新，你听过旧房旧车能换新房吗？据悉，呼和浩特市一些楼盘就推出了“以旧房旧车换新房”、“建材换新房”等促销方式，这一新的营销方式的出现很快受到关注。

产品库存越来越多的时候，就需要不同的特点来吸引消费者，楼市同理。业内人士认为：“消费者都有一个求新、猎奇的心理。在营销学里，迎合消费者这种心理的营销策略叫创建新品类。”比如营养快线，以前有牛奶和果汁，但没有牛奶加果汁，把这两样东西跨界放在一起就成了一个新的品类。所以，房企需要突破过去单一的营销模式迎合现在的市场。另外，新的营销方式重在服务。例如园区做得很精致，售楼处、样板房不仅要提供参观，更要注重客户的体验。

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注：文章根据房天下产业网地产文库频道、城市晚报、经济参考报等综合整理。