两会聚焦:关于房地产形势 住建部长是这么说的

2016-03-16 17:39:00 房天下产业网 来源:中指研究院

3月15日住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华、副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答记者问,对当前房地产市场趋势、房价管控、棚改建设等问题,都作出回复,为市场再下定心丸。

未来房地产发展仍然巨大

“个基本条件,中国经济长期向好的基本面没有改变。……我们在2020年要全面建成小康社会。这就是我们经济的基本面。有了这个基本面,房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。第二个基本条件,中国的城镇化进程没有变。……这样一个大规模的城镇化进程,为房地产发展提供了巨大的空间。第三个基本条件,居民的住房需求,是新市民的住房需求没有变。……城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大。第四个基本条件,我们有党、国务院的坚强领导,有各项宏观调控措施,有各个地方、各个城市承担起宏观调控的主体责任,所以对中国的房地产市场平稳健康发展应该充满信心。”

“(对于中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘,)我要说的是:,时代不同。……第二,国情不同。……因此,我要说,不能相提并论。“

中指点评

城镇化推进房地产发展,未来市场仍然巨大。房地产和民生、国民经济、社会联系紧密,2015年房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%,拉动经济增长。而未来中国经济基本面将长期向好,城镇化进程仍在大踏步前进,居民住房需求仍然强劲,未来房地产发展仍然向好。当前常住人口的城镇化率达到了56.1%。“十三五”目标为60%,即未来五年中,约有5.5亿人进入城镇,其带来的房地产发展空间巨大。随着城镇化的前行,城镇居民的刚性和改善性需求,以及新市民住房需求将是中长期房地产发展的巨大。

对中国楼市充满信心,不会像日本一样崩盘。对于当前关于中国楼市和80年代的日本相似,房价可能也出现断崖式下跌的看法,陈政高明确表示两者不能相能并论,除时代不同、背景、政治、经济条件和今天不一样外,两者所面临的城镇化水平和经济发展阶段都不同,相应的宏观调控的措施也不同。我国当前城镇化进程规模仍然较大,住房需求仍有空间,各项宏观调控措施到位,均是中国的房地产市场平稳健康发展的基石。

因城施策稳定房价,缓解库存压力

“我认为判断现在的房地产形势和预计未来的房地产走势,应该看主要特点和基本条件。现在中国的房地产市场有三个主要特点:一是销售企稳回升。……二是分化严重,而且日趋严重。一线城市和三四线城市情况大不一样,这就给我们调控带来了挑战,也是重大的课题。三是库存严重。……当然,库存主要集中在三四线城市。”

中指点评

房地产市场分化严重,库存集中于三四线城市,或将迎来政策井喷期。当前我国房地产市场在一系列宽松政策下,销售逐渐企稳回升,但库存压力依然严峻,且市场分化逐渐加剧,一线及部分二线城市在持续宽松政策影响下,市场呈现火爆局面,供不应求矛盾突出,部分区域房价出现快速上涨。而部分二线及大多数三四线城市库存压力突出,价格整体呈现回落态势。未来政策出台将更注重差别化,地方因城施策出台去库存措施将成为常态,2月末已有多个省市出台了具体的去库存措施,两会后或将再度迎来一次地方去库存落实政策的井喷期。

“房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。……现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。大家都知道,春节后一线城市房价发生了很大变化,上涨过快。一线城市都主动履行了调控的主体责任,采取了很多措施和办法:一是实行严格的限购政策,实行严格的税收和金融政策;二是增加土地供应,而且公布于众,稳定预期;三是增加中小套型的供应数量,是搞好保障性供应建设;四是打击各种违法违规行为;五是主动发声,引导舆论。……部分二线城市春节后房价也上涨过快,我们也密切关注,随时沟通。现在二线城市在这方面也都采取了许多措施来稳定房价。我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外,还要抓好价格的监测,随时发现问题,及时提出对策,努力保持房地产市场平稳健康发展。“

中指点评

稳定一线城市和部分二线城市的房价。房价问题受全社会高度关注,也是发布会的焦点,接连问题均针对房价,是当前一线城市价格飞涨的现象。对此陈政高表示,现在中国房地产一个重要特点就是分化越来越严重,在价格上也体现了这个特点,“问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市”。在整体去库存的基础上,把控一线城市和二线城市房价稳定是今年住建部的重要任务。此前的财税及信贷调整均将一线城市排除在外,未来一线城市仍将与整体局面形成差异化,更注重分类指导,除实行严格的限购政策、严格的差别化税收和信贷政策外,“逆市而行”增加普通住房用地供应、增加中小户型供应数量将是未来地方政策的。上海已出台政策增加中小套型供应。陈政高表示,“经过四个城市政府的努力,当然也包括有关部门的明确意见,四个城市的情况已经有了一定的变化。我相信,他们有能力也有条件逐步地稳定本市的房地产市场。” 除一线城市外,住建部表示要抓好价格的监测,部分房价上涨较快的二线城市也将及时提出对策,努力保持房地产市场平稳健康发展。

鼓励引导农民工进城购房

“鼓励引导农民工进城购房是在落实的决策部署……鼓励引导农民工进城购房有助于推进以人为核心的新型城镇化……农民工购房有利于农民工在城市就业创业。因为只有安居才能乐业,有利于农民工的家庭幸福,有了房子,妻子、小孩甚至老人就可以团聚。……”

“一是落实享受基本公共服务的政策……二是市县政府都出台了一些优惠政策,鼓励引导农民工进城购房。……三是要努力解决农民工的就业问题。四是各个银行都是鼎力相助,都是主动作为。”

中指点评

多方配套政策支持鼓励新市民进城购房,形成有效市场需求。鼓励引导农民工购房是落实提出的“以新市民住房需求为主要出发点”的要求,也是推进新型城镇化的重点。陈政高部长指出,在中小城市农民工购房占总量比在30%左右,在县市达到了50%,农民工需求巨大,也将助力库存压力高企的中小城市缓解压力。鼓励农民工购房,不仅要有信贷、财税等优惠政策,同时还要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

目前广西、河南、四川等地已出台相应政策鼓励农民购房,广西搭建棚户区改造货币化安置房源信息平台,对于进驻房企要求主动让利;河南三门峡政府在强调落实进城农民医疗、子女等权益外,还维护农民既有集体经济、保留原有宅基地等。未来更多地方政策或将出台,如何开拓新需求、吸引农民工群体进城购房,是各地政府出台政策的方向。

推进棚改建设,提高货币化安置比例

“要完成600万套的任务,压力很大,困难也不少。但是,我们有信心全面完成任务,有三点:一,有党、国务院的高度重视,今年在财政各方面压力比较大的情况下,还提高了棚户区改造补助的标准。二,各地很早就开始行动,项目到现在为止已经全部落实,比往年提早了两到三个月。三,国家开发银行、农业发展银行等政策性银行加大了支持力度。”

中指点评

棚户区改造建设有序推进。棚户区改造不但是重大民生工程,也是重大发展工程,在改善人民居住条件同时促进城市功能提升。十三五规划要求,“完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造”,“完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套”,其中今年棚改任务为新开工600万套。目前江西、内蒙古等省市已制定出具体棚改计划开工目标,并在大力推进棚改货币化的政策。在国开行和农行等政策性银行加大支持力度同时,也将通过PPP等模式鼓励社会资本进入棚改领域。

“(棚改货币化安置)一,提高了效率……二,增加了选择的余地……三,对于整个棚户区改造工作,可以不受时间、季节的限制……四,也有利于当前房地产市场的去库存……五,货币化安置可以更加公开透明。“

中指点评

棚改任务确定,货币化或将带来大量需求。棚改货币化不仅能够提高安置效率,丰富了安置房的选择性,同时避免了时间及季节性的限制,能够使货币化安置更加公开透明,更重要的是货币化有效的助力地方去库存,为库存量高的地区带来大量的需求。住建部提到今年“要加大工作力度,力争向50%努力“,从50%的货币化安置目标来看,通过棚改去库存有较大空间。

制度改革稳步推进,公积金制度建设更完善

“(《住房公积金管理条例》向全社会公开征求意见,)我们归纳一下,大概是个五方面:一是缴存的比例问题。怎么样限高,怎么样保低,以体现缴存的公平。二是缴存的范围。到底适应哪些群体的问题,包括刚才提到的有一些群体该不该纳入进来,提高他们在购房时的支付能力,比如农民工、个体工商户,在征求意见当中提到了这个问题。三是在提取、贷款方面要有改进。四是关于保值的问题,公积金是个人的钱,怎么保值要明确。五是管理的透明、的到位问题。相关的修改、上报等方面的工作正在进行当中。”

“根据的要求,住建部会同有关部门进行了充分调研,反复征求了意见,起草了深化住房制度改革的方案,整个工作还在进程当中。“

中指点评

加快完善房地产相关制度建设。当前随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展,住房公积金制度在实施中暴露出一些亟待解决的问题,包括:缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等。去年末住建部发布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》并向全社会征求意见。目前住建部就公积金缴存比例和范围、公积金提取和使用、公积金保值以及方面进行相关的修改、上报等工作。在当前库存高企的背景下,通过健全公积金管理来更好地支持职工购房,也有利于库存进一步去化,构建更完善的房地产市场环境。同时经济工作会议提出要明确住房制度改革方向,以满足新市民的住房需求为主要出发点,以建立“购租并举”的住房制度为主要方向,这是十三五规划房地产方面的重点,目前深化住房制度改革的方案也在起草当中。

加快住房租赁市场发展

“我们租赁市场的发育确实相对于那两个方面是落后的。主要问题:一是我们现在还缺少专营住房租赁的企业,也没有形成规模。二是我们的租赁市场现在主要是二手房和旧房,一手房租赁市场还比较少。三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争的问题。四是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。目前我们正在抓紧研究,要提出加快住房租赁市场发展的意见。主要内容:一是着眼于法律法规的建立,体制和机制的建立,规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体,包括企业和机构、个人。还要着眼于政府努力推动这项工作,能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。”

中指点评

我国租赁市场发展较为落后。近年来随着我国流动人口规模的不断扩大,高房价下大部分流动人口通过租赁解决居住问题,承租群体规模的不断扩大推动租赁市场快速发展,也为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。但我国重售轻租的市场环境导致住房租赁市场发展较为落后,供应主体较单一、供应结构不合理、制度措施不完善、专业机构缺失等,为住房租赁市场健康发展带来诸多障碍。通过发展住房租赁规模化经营,构建以租赁需求为导向的供应模式,有利于降低消费者入市成本和购房压力,也有利于多元住房供应体系和住房制度建设完善。

2010-2014年房屋、住宅出租面积及占销售面积比重走势

加快住房租赁市场发展的相关政策将出台,住房租赁市场将逐渐向规模化、专业化发展。住建部表示目前正在抓紧研究加快住房租赁市场发展的意见,通过完善相关法律法规,以规范租赁行为,加快培育市场主体等措施,“尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。”“培育市场主体,包括企业和机构、个人”,推进住房租赁市场规模化、专业化,以住房租赁为主营业务的专业化企业迎来发展新契机。同时,租赁市场供应结构和主体不平衡,一手房租赁市场还比较少,鼓励房地产开发企业参与住房租赁市场,或直接将持有房源用于市场租赁,或与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式,在为开发企业去库存的同时,进一步完善多元租赁市场。此外,针对当前房地产中介机构服务上存在的不规范、无序竞争的问题,部分中介机构通过各种方式谋取不正当利益,坑害消费者权益,住建部表示今年要开展一次专项的规范和整顿,包括规范房源信息发布、加强交易资金等七大方面,提高房地产中介服务的整体质量和服务水平,保障承租群体合法权益。

城市发展更绿色,装配式建筑将成趋势

“我们建筑行业也要贯彻的决定,要实行绿色发展。绿色发展分两个方面:一是建造过程的绿色发展,二是使用过程的绿色发展。……我们正在大力推进工厂式建筑、装配式建筑……只有这两个过程都实现了绿色发展,我们才能真正把有关绿色发展的要求落到实处。”

中指点评

推进绿色发展,装配式建筑迎来发展新契机。生态宜居城市建设离不开建筑业的持续健康发展,绿色建筑更符合我国建筑行业健康发展的需要。建筑业的绿色发展包括建造过程和使用过程两个方面的绿色发展,过去传统建筑方式带来的建筑能耗随着城市建设的高速发展也在逐年大幅提升,且已成为我国能源消费的主体之一。当前备受关注的装配式建筑大大减少建筑能耗,“在工厂生产各种件儿,然后到现场进行组装,可以大大节约能源,减少污染,也会节约成本”。未来随着相关法律规范、配套政策及标准的逐步完善,将推动装配式建筑行业规模化发展,也将带动制造业等相关配套行业发展。

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