“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

——2016年两会政府工作报告

化解房地产库存是今年结构性改革重点任务之一，经济工作会议中已用大篇幅强调，不仅覆盖的主体内容广泛，执行措施更是详尽具体，进一步显现出当前房地产去库存任务的艰巨性。两会政府工作报告也重点强调，支持需求的政策要进一步完善。

一、房地产去库存渠道多元化

与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。我们认为，政策或将从供需两端多元去化房地产库存。

需求端：释放首套及改善性需求，鼓励农民工等新市民购房。通过信贷政策调整、税费减免刺激首套及二套房需求，是鼓励改善性需求释放仍是需求端去库存政策的主力。部分后续需求乏力的城市积极出台政策，将需求拓展到农民工等新市及进城农民。已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点。同时为使农民工形成长期的住房需求预期，户籍改革进程将加快，更好保障农民工权益，促进城市公共服务均等化，增强农民工等新市民阶层在城市的归属感，进而为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。同时，通过一定税费优惠引导企业让利促销，也将成为部分地方去库存选择。

供应端：打通存量房与保障房及租赁市场渠道，推动存量土地及商品房转型。2016年我国将继续大力推进棚改货币化安置，打通保障房与存量商品房源渠道。目前按50%的棚改货币化安置目标来看，各地的货币化安置仍有较大空间，通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴也将成为2016年推进公租房货币化的重要特点。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。继经济工作会议后，多个省市出台的去库存措施中均强调要完善租赁市场，指出要支持商品房库存向租赁房供应转化，进一步推动库存去化。

推动房地产功能转型也是供应端去库存的重要措施。除在土地供应方面继续强调控制土地供应规模及结构，调整土地用途、规划条件外，推动房地产功能转型向创业园区、养老地产等转化也将是房地产供应端去库存的重要措施。已有地方提出，要推进房地产与文化体育、健康养老、医疗、众创空间、停车场等业态融合发展，鼓励企业将符合条件的库存商品房改造为停车楼等。

图：主要去库存政策类型

二、地方因城施策更自主，一线城市或将更严控

库存压力严峻，或将迎来政策井喷期。2015年商品房待售面积高达7.2亿平方米，库存去化压力严峻。且各地库存去化表现差异化，在多轮政策影响下，一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至较合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。这些省市库存量较高，且多为人口流出的中西部省市，前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力仍然较大。从代表城市住宅库存平均消化时间来看，2015年末三四线城市存消化时间依然高达19.9个月。2月末已有多个省市出台了具体的去库存措施，两会后或将再度迎来一次地方去库存落实政策的井喷期。

图：2015年1月及12月各线代表城市商品住宅库存平均消化时间

地方自主性更加强，去库存方案或将更量化。广东、重庆均发布了供给侧结构性改革总体方案，其中针对去库存方面均有具体的量化目标。广东规定3年力争商品房库存去化2630万平米，且明确了2016-2018年每一年的任务，并根据各市市场实际情况分解每个市；重庆将2016年800万去库存任务分解到各类政策上，规定了鼓励农民工购房、转化库存进入租赁市场等每类政策需要达成的效果。未来这种量化目标的形势或将被更多省市效仿，使地方施政有目标可循。但如何在为实现量化指标而采取的具体措施和当前市场化潮流之间取得平衡，也是对各地政府执行能力的考验。

因城施策，鼓励适合自身实际的政策出台，一线城市或将继续严控。一线城市当前市场火爆，部分区域遍及房价出现快速上涨，政府工作报告再次强调要因城施策，未来一线城市政策或将与整体局面形成差异化，更注重分类指导，严控投机。而同样未来地方去库存政策也将更符合自身实际需求，如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。

结语

化解房地产库存是2016年房地产工作的重点。通过财税政策减免、金融货币政策支持等，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性，鼓励房地产业扩大需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化。同时各级城市去库存之路也将呈现差异化，一线城市需求仍然较强劲，房价仍具有上涨动力；二线热点城市去库存更注重结构性调整；三四线高库存城市将进一步加大政策力度，若能推进新市民购房，或将对减轻库存压力有重要作用，未来政策也仍将集中出台。但在政策频繁出台之际，也需要考量各级政府的执行能力，使多项政策更好的形成合力，同时也要更好地把握干预与市场化之间的平衡。