房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月4日发布《2015年7月中国房地产政策跟踪报告》，7月百城住宅均价环比上涨，同比跌幅继续收窄，各级城市成交环比小幅回落。京津冀三地一体化定位确定，明确各地分工，为京津冀协同发展做出指导。7月31日，北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举办将为北京、张家口带来巨大的拉动，在促进京津冀三地是北京与张家口之间、北京市内交通建设加快的同时，也为张家口、延庆等地带来相关产业，促进当地基础设施及配套建设。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：百城均价环比连续上涨，重点城市成交量环比略回落

7月百城住宅均价环比上涨，同比跌幅继续收窄。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨三个月。同比继续下跌至1.38%，但跌幅较上月继续收窄1.32个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.06个百分点；同比在连续下跌7个月后，于本月转为上涨，涨幅为1.30%。

7月各级城市成交环比小幅回落。其中一线及二三线城市月度周均环比均呈现小幅回落，但同比持续增长。具体来看，一线城市除北京外月度环比均有小幅回落，其中广州为明显，环比相较于上月下跌25%。二三线城市月度周均环比出现小幅回落，但同比也保持增长趋势。从全年累计同比来看，一线城市成交量累计同比增长67%，二三城市累计同比增长23.3%。7月以来楼市逐步进入调整期，各地政府基于地方市场灵活做出政策调整，保障7月市场延续温和上涨的趋势。

二、京津冀三地定位分工明确，协同发展规划即将出台

京津冀三地一体化定位确定，明确各地分工。7月10日至7月15日，北京、天津、河北分别召开会议，学习和落实《京津冀协同发展规划纲要》，并审议通过了《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻（京津冀协同发展规划纲要）的意见》、《天津市贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）》实施方案（2015-2020）和《中共河北省、河北省人民政府关于贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）的实施意见》。会议期间，三地分别明确分工和定位，为京津冀协同发展做出指导。

有序疏解北京非首都功能，解决北京人口增速快核心问题。非首都功能的外迁，本质上是为北京解决人口增长过快，“大城市病”凸显的问题。《京津冀协同发展规划纲领》提出，北京市要严控增量、疏解存量、疏堵结合调控北京市人口规模，“到2020年全市常住人口力争控制在2300万人以内，其中城6区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。”2014年底北京城六区常住人口为1276.3万人，占全市总人口的59.3%，其中常住城镇人口为1264万人，占全市城镇人口的68%。根据规划要求，城区将力争疏解常住人口近200万人。这其中疏解北京非首都功能、实现以产业转移带动人口迁移将成为主要途径。根据北京定位，一般性制造业、专业性服务市场、部分医疗等公共服务功能以及部分性、事业性服务机构等四大类非首都功能领域，将分近期、中期、远期3个阶段逐步疏解，按时间表，将于2020年完成。

京、张携手申奥成功，环京布局持续受益。7月31日，北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举办将为北京、张家口带来巨大的拉动，在促进京津冀三地是北京与张家口之间、北京市内交通建设加快的同时，也为张家口、延庆等地带来相关产业，促进当地基础设施及配套建设。京冀两地交通、基建、环保一体共建，冬奥会辐射区域将迎来产业、经济腾飞新契机，而伴随着产业、交通变迁加速人口聚集与优化，北京、张家口房地产市场将继续趋热，相关房企率先得益。同时，冬奥会也将推动北京及环京县市是张家口市的第三产业及相关产业地产发展，促使城市经济增长点向第三产业转移，进一步带动京津冀三地经济发展，推进区域一体化加速前进。

三、上半年经济缓中趋稳，楼市回暖促房地产贷款增长

宏观经济缓中趋稳，但压力仍存。7月15日，国家统计局发布2015年上半年国民经济运行情况，根据初步核算，上半年国内生产总值29.69万亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。2015年上半年固定资产增速有所回落，固定资产（不含农户）23.71万亿元，同比增长11.4%，城镇居民人均可支配收入15699元。目前我国处于调结构、转方式的关键阶段，结构调整的阵痛正在释放，增速换挡的压力有所加大，新旧动力的转换正在进行中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，国内经济下行的压力仍然较大。

商品房销售同比由跌转涨，楼市开始回暖。2015年上半年，商品房销售面积5.03亿平方米，同比涨至3.9%，自去年来同比首次由跌转涨。商品房销售额3.4万亿元，同比持续增长，涨至10%。其中，住宅销售额同比增长12.9%。一季度市场仍然下行，但随着3月多重政策密集出台，二季度市场明显回暖，稳增长政策效果显现。

M2同比增速小幅回升，房地产贷款余额继续增长。7月，央行公布《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年上半年人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增长19.4%，增速与上季度末基本持平。1-6月份增加1.88万亿元，同比多增3444亿元，增量占同期各项贷款增量的28.7%，比上年同期占比水平高1.9个百分点。M2的回升缓解了一季度以来的通缩压力，房地产业回暖也促进了房地产贷款的持续释放。

楼市回暖带动房地产贷款结构调整，开发贷款余额增长加快。从房地产贷款结构来看，2015年上半年，房地产开发贷款余额6.42万亿元，其中房产开发贷款余额4.88万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末低1.3个百分点；地产开发贷款余额1.54万亿元，同比增长32.8%，增速比上季末高2.2个百分点，是地产开发贷款余额增速扩大，也在一定程度上表明房地产企业对市场信心有所恢复。而个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点。个贷增幅加快也表明楼市需求开始提升。

四、地方政策因地制宜积极调整，沪、浙先行促需求调供应

上海微调限购鼓励人才在沪置业，促进合理住房消费，辐射百万潜在购房人群。7月5日，上海政府出台《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》，这是其落实5月《关于加快建设具有全球影响力的科技创新的意见》的相关配套政策。该意见明确完善居住证积分政策，对经由市场主体评价并获得市场认可的创业人才及其核心团队、企业科技和技能人才、创新创业中介服务人才及其核心团队等，直接赋予居住证积分标准分值。对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。截止2014年末，上海市外来常住人口996.42万人，办理上海市居住证人口已超过100万人。今年初上海市长表示目前上海已有17万人达到120分居住证办理标准。上海市对楼市限购政策实施定向宽松，释放了鼓励人才在沪置业，促进合理住房消费的积极信号意义。

政策微调进一步促进中产品市场。从人员结构与产品细分来看，政策微调所涵盖的人群具有一定经济实力，购房需求主要面向中项目。从数据来看，2015年上半年，上海90-120平首改型产品成交占比为29%，较去年略有提高。而140平以上大户型产品成交占比达到40%，较去年提高4个百分点，住宅销售火热。本次上海限购令的定向宽松能够在一定程度上继续对中项目起到拉动作用，并将对全市的销售规模及价格起到助推作用。

一线城市市场差异明显，未来政策调整时机与力度选择需更谨慎。2015年上半年，深圳短期的购买力显著变化和供应量的紧缺促成房地产成交量的高增和价格的大幅攀升，未来政策或将趋紧而非放松。北京中长期人口控制目标严格，楼市限购仍具有较强的现实意义。广州今年来人口增速相对其他一线城市较慢，或将成为一线城市中有较大动力进一步实施宽松政策的城市。

浙江楼市新政，要求按市场去化调整供地规模。2015年上半年，在政策环境宽松的背景下，7月13日，浙江省对市场再次释放出一波利好，出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，重点强调引导用地需求。消化周期超过2年的市、县（市、区），或在售、在建待售商品住宅和已出让的待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过了3周的市、县（市、区），暂停商品住宅用地供应。同时，浙江省鼓励住房消费，引导购房需求，继续推进公积金个人住房贷款资产证券化业务试点。完善长效机制，引导资金流向。

短期救市刺激效果有限，长期益于价格趋于平稳。从目前浙江省热点城市的出清周期来看，重点城市在售商品住宅去化周期均未达到两年。以杭州为例，无论从楼市整体去化周期来看，还是从各区域住宅消化时间来看，均未超过24个月。同时，目前杭州楼市需求相对较为旺盛，土地供应有限。新的规定对于杭州及类似城市影响较小。相对而言，以舟山为代表的三四线城市影响较大，政府后期在推地节奏或结构上将有所考虑，库存高企的情况或将有所改善。长期来看，新政的出台将有利于价格水平保持平稳。

五、展望：京津冀一体化协同发展，新增长极助推经济稳中向好

经济结构转型升级，维持经济增长稳中向好。国家统计局的数据显示，面对复杂的国内外经济环境和不断加大的下行压力，上半年国内生产总值同比增长7.0%，基本完成政府上半年发展目标。在一系列措施作用下，二季度主要指标增速企稳向好，国民经济出现积极变化，经济发展活力动力增强。近日，央行提前公布8月例会公告，称下半年仍会坚持稳健的货币政策取向，稳定金融市场预期。目前各项政策有序落实，银行体系流动性充裕，货币政策支持实体经济的效果逐渐显现，主要经济指标企稳向好，经济结构的转型升级特征明显，经济运行出现了积极变化。

冬奥会+京津冀助力三地一体化，第三增长极推动经济向好。冬奥会落地北京、张家口，冬奥会辐射区域将借此东风实现新一轮跨越发展，产业、经济及人口格局将加速重构，并为房地产市场带来新的机遇。同时京津冀协同发展进一步推进，不仅引导三地在交通一体化、生态环保、产业升级等方面取得实质性突破，而且拉动河北经济增长从而减少河北与北京、天津经济差距。伴随着京津冀区域协同发展下产业转移、商业配套建设的跟进，尤其以房地产领先的部分产业将首先拉动经济，同时也会逐步扩大高新技术领域，提升创新能力，产业结构全面化。京津冀一体化的过程不仅是解决北京“大城市病”凸显的问题，作为中国经济第三增长极和北方都市群，三地整体经济规模和结构均将再有跃进，带来新经济增长点，推动三地乃至经济向好发展。