百城均价环比涨幅扩大 主要城市成交量持续回暖

2015-07-02 11:07:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:中指研究院[微博]7月2日发布《2015年6月中国房地产政策跟踪报告》,报告显示,6月各级城市成交持续回暖。本月及地方继续出台鼓励措施,央行年内第三次定向降准并降息为楼市回暖再增动力,在一系列政策支持下6月成交量继续回暖。其中一线及二三线城市月度周均同环比均呈现大幅增长趋势。具体来看,一线城市月度周均成交回升快,同比增幅132%,环比增幅21%,其中深圳同比增幅高超过200%。二三线城市月度周均同比均呈现两位数增幅,环比小幅增长。从全年累计同比来看,一线城市累计增幅超五成,二三线城市累计增幅超过一成。【下载报告】【更多报告

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6月百城住宅均价:环比上涨0.56% 同比下跌2.70%

一、市场情况:百城均价环比涨幅扩大 主要城市成交量持续回暖

2012年1月-2015年6月百城价格指数

6月百城住宅均价环比涨幅扩大,同比跌幅继续收窄。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2015年6月,100个城市(新建)住宅平均价格为10628元/平方米,环比上涨0.56%,涨幅较上月扩大0.11个百分点。同比继续下跌但跌幅较上月收窄1.03个百分点至2.7%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19357元/平方米,环比上涨1.09%,涨幅较上月扩大0.1个百分点;同比仍下跌,但跌幅收窄1.53个百分点至0.82%。

2013年1月-2015年6月(第1-26周)各类城市商品住宅成交量变化

6月各级城市成交持续回暖。本月及地方继续出台鼓励措施,央行年内第三次定向降准并降息为楼市回暖再增动力,在一系列政策支持下6月成交量继续回暖。其中一线及二三线城市月度周均同环比均呈现大幅增长趋势。具体来看,一线城市月度周均成交回升快,同比增幅132%,环比增幅21%,其中深圳同比增幅高超过200%。二三线城市月度周均同比均呈现两位数增幅,环比小幅增长。从全年累计同比来看,一线城市累计增幅超五成,二三线城市累计增幅超过一成。

二、货币政策宽松加速 “双降”稳定市场信心

央行年度第三次降准降息。6月27日,中国人民银行决定自6月28日起实施定向降准并同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。央行延续此轮量化宽松金融政策,实行年内第三次降准和降息,积极引导金融机构信贷资源配置方向,促进社会融资成本进一步降低,稳定市场信心,提振实体经济。

央行6月定向降准及降息详细内容

进一步推动融资成本降低,巩固前期调控成果。此次央行仅实施定向降准,未普降存准率。在4月末存准率下调1个百分点之后,银行体系备付金水平保持较高水平,同时银行间市场利率处于较低水平,导致银行体系流动性较为充裕,因此目前暂不需要普降存款准备金率来提供流动性。

而存贷款基准利率方面,从2014年11月开始,人民银行先后三次下调金融机构存贷款基准利率,货币市场利率和债券市场利率也有明显下行,社会融资成本整体有所降低。但根据数据,5月份社会融资规模增量为1.22万亿元,比去年同期少1387亿元。其中,当月对实体经济发放的人民币贷款增加8510亿元,同比少增281亿元。而5月末人民币贷款余额87.52万亿元,当月人民币贷款增加9008亿元,比去年同期少增43亿元。数据表明实体经济融资、贷款量尚存发展空间,为继续引导实际贷款利率下行,进一步降低社会融资成本,巩固前期宏观调控政策成果,央行再度降息,目前五年以上金融机构长期贷款利率仅5.4%,公积金长期贷款利率为3.5%,均已处于历史低位。

1998年以来五年以上金融机构及公积金贷款利率走势

取消存贷比规定,为商贷释放空间。6月24日,国务院常务会议通过《中华人民共和国商业银行法修正案(草案)》。草案删除了原商业银行贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定,将存贷比由法定指标转为流动性监测指标。根据金融统计数据,目前人民币贷款余额与存款余额比重大约在68%,且贷款余额同比增长远高于存款余额增速。取消存贷比限制规定将促进贷款规模急速扩大,尤其针对存贷比较紧张的外资银行与中小银行,为其打开广阔信贷投放空间,受益效果会更加明显。法案的修改一方面为适应当下利率市场化环境,另一方面也为商业信贷释放更大空间,扩大社会融资规模,间接推动融资成本下降。

今年以来人民币存、贷款余额及总体存贷比情况

多工具持续释放流动性,此轮宽松调整力度加大。今年央行持续综合运用利率、存款准备金等多种工具组合,向市场大力释放资金流动性,加码量化宽松调整。两次SLO与前两次降准累计释放2.38万亿元左右基础货币,两次普遍降准释放流动性超过2万亿。6月定向降准与降息同时操作继续释放银行资金约4700亿元。在商业银行存贷比限制取消后,贷款规模将顺势猛增,扩大市场资金投放量。因此,预计全年流动性释放量将明显超过2008年的4万亿元,房地产市场也将因此获得强力支撑。

今年央行主要流动性工具及货币政策操作

三、公积金年度报告出炉 地方密集出台宽松新政

三部委发布公积金年度报告晒家底。6月12日,住建部、财政部和央行联合发布《住房公积金2014年年度报告》,这是6年来首次晒出住房公积金家底。年初,为建立公开规范的住房公积金制度,发布《关于健全住房公积金信息披露制度的通知》。此次应通知要求全面公开公积金信息向社会释放了制度透明公正的信号,有利于提振各方购房需求,促进公积金的积极运用,助力稳定住房消费。

该报告向公众披露了住房公积金缴存、提取、贷款额等数据,并反映了各地公积金资金的实际使用情况。根据报告,各地公积金使用并不均衡,东部发达省份公积金资金运用率普遍高于平均水平,中西部地区则普遍较低,其中山西省运用率仅为25%,为低。

《住房公积金2014年年度报告》部分内容

地方继续放宽公积金政策。6月2日,国管公积金发布关于降低贷款门槛的通知,除了首套高贷款额度120万元、首付两成,以及二套房贷款高额度80万元、首付三成之外,购买政策性住房的借款申请人,贷款结清后不再受贷款结清满5年的限制。此前国管公积金规定,职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后,方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。新政的出台进一步放宽了公积金贷款门槛,尤其有利于促进政策性住房的购买需求,托底民生住房刚需。

本月逾25省市放宽调整公积金政策,从贷款额度首付比例、支持异地购房、放宽提取门槛、调整缴存基数及上下限、与商业贷款挂钩等方面进一步提高公积金使用效率,刺激潜在自住购房需求释放,助力地方库存去化。

6月各省市公积金政策调整情况

“公转商”政策支持力度加大。所谓“公转商”贴息贷款,指符合公积金贷款条件的职工,由银行按照公积金审批的额度,先行发放商业性个人住房贷款,由公积金按月给予利差补贴,待公积金资金宽裕时,再将银行商业性个人住房贷款置换转回。伴随上半年各项利好政策的出台,楼市成交逐渐回暖,使用公积金贷款量明显增长,致使部分省市公积金管理出现放贷资金紧张、放贷时间延长的情况,而启动公积金转商业贴息贷款则成了多地缓解资金运营压力的重要手段。今年4月,杭州市公积金重新启动了“公转商”贴息贷款。6月中旬,宁波市住建委发布关于征求《宁波市住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款管理暂行办法》意见的通知,“公转商”政策将于7月宁波。广州市住房公积金管理委员会本月也已审议并同意试行个人住房公积金贴息贷款业务。另外,有消息称浙江省直单位住房公积金提取“公转商”政策或于7月全面实施。

多管齐下放松助力地方住房消费。除进一步通过密集调整公积金政策外,部分库存压力仍然较大的城市进一步发挥地方自主性,因地施策,通过财政等手段鼓励住房消费。多省市通过取消购房套数限制、直接给予购房补贴、调整普通住房标准、降低商贷低首付比例等方式实施政策宽松,刺激刚需与改善型需求释放,促进楼市存量去化。

近期各地放松房地产调控政策情况


四、推进棚改建设工作 加大资金支持力度

确定棚改三年行动计划。6月30日,国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)。文件确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015—2017年)的工作目标,自2015年至2017年实施3年行动计划,2015—2017年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户,其中2015年完成棚改580万套,改造农村危房432万户,加大棚改配套基础设施建设力度,使城市基础设施更加完备,布局合理、运行安全、服务便捷。

国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》主要内容

加大对棚改资金支持力度。在6月国务院政策例行吹风会上,住建部副部长表示2015年安排了棚改及配套基础设施建设补助1494亿元、农村危房改造补助365亿元。2008年至2014年,累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元、安排农村危房改造补助资金1506亿元。与过去7年相比,今年棚改资金投入额相当于其总量的一半,支持力度十分可观。6月上旬,国家发改委同住建部下达了预算内766亿元,支持地方加快国有工矿棚户区改造和保障性安居工程配套基础设施建设。

除了的补助资金,住建部强调吸引社会资金的重要性,按照国务院常务会的部署,今后要积极创新融资机制,吸引银行业金融机构加大对棚改工作的支持。一方面推动政府购买棚改服务的方式,开发银行依据政府购买棚改服务协议对符合条件的项目给予贷款。另一方面预算安排政府购买棚改资金不足的市县,把省级政府代发的地方政府债券,优先用于棚改。在棚改基础设施配套建设上,主要推行特许经营等PPP方式。实施主体可依据PPP合同进行市场化融资,开发银行等银行业金融机构也可依据协议给予贷款。未来,这种方式将发挥巨大,引进广泛社会资金加强配套设施的建设。

强化监督落实工作。今年极其重视保障性工程建设的监督工作,6月初,住建部组建棚改公租房专项巡查工作组,从6月上旬至10月底对各地工作进行巡查。重点巡查2015年度目标任务落实、推进棚改货币化安置、抓好公租房分配入住、督促审计发现问题整改、实施住房保障信息公开等情况,以推动各地棚改和公租房任务顺利完成。6月下旬,住建部召开座谈会,研究探索建立城乡规划督察部省联动机制,并要求各省健全完善省派规划督察员制度。监督工作大力开展将对的棚改、农村危房改造、保障房建设等相关政策的不落实、资金违规使用等问题防微杜渐。

五、展望:政策宽松效果持续显现 区域地产将获关注

房地产宽松效果凸显。6月延续年度货币政策适度宽松调整的思路,修改法案取消存贷释放超额流动性,随后降息与定向降准稳定市场信心,进一步降低社会融资成本,提振实体经济。另外,地方公积金新政密集出台,多方面提高公积金使用效率,刺激购房需求释放。同时多省市实施财政手段鼓励购房进一步宽松地方楼市政策。金融政策多重利好,资金面动能再发力,加上各项住房政策的支持,房地产市场加速回暖,二季度楼市持续升温,成交量、价皆呈增长趋势,个别一线城市甚至出现涨势超预期迅猛。统计局数据显示,5月末商品房待售面积6.57亿平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少,也是自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。

政策环境仍将宽松,京津冀成为新看点。下半年,仍将为房地产业构建宽松的市场环境,再度降准等货币政策调整仍存空间。长效机制建设也是政府下一阶段工作重点,新型城镇化建设、土地改革、不动产登记登记试点、财税制度改革等工作将全面推进。地方政府也将秉承更大力度在购房商业信贷、公积金、财政补贴等方面放松调控,而部分房价上涨超预期的城市,政策调整或更注重分类调整,因地施策。另外,区域经济规划是近期关注点,京津冀协同发展纲领已下发至相关省市即将公开,随后逐步落实三地一体化建设,将带动相关房地产市场迎来较大升幅。

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