伴随房地产行业集中度逐渐提高的同时，房地产基金的集中度也会在2015年得到提升，资源向前10或前20强逐渐集聚靠拢的趋势会得到进一步加强。

“这个市场甚至每天都能看到一家管理公司倒闭。未来80%或者说更高比例的公司将被淘汰出局。”在这个倒春寒并不凛冽的初春，在《融资中国》采访中，长富汇银董事长兼总裁张保国一语惊人，也让人对喧嚣的房地产基金行业保持着一份冷思考。

不可否认，与红火的股市形成鲜明对比的是，房地产行业在2014年经历了一场严冬。此前，在2015年1月举办的“融资中国2015资本年会”上，张保国就表示，2014年对于整个行业是一个大的分水岭，“对大多数房企而言，不管你承不承认，愿不愿意接受，一个必须面对的事实是：必须想办法转型，甚至转行，要不然就会死掉。”

转型期对于房地产基金而言，危与机并存，如何把握机会，成为突围的关键。“我们认为，2015年整个行业将会回暖，这种趋势基本已经确立。摆在房地产金融机构面前的是如何去创新，去抓住更好的市场。”张保国说。

房地产行业结构性机会

中国房地产业的高速发展期已经结束，迎来转型期，行业整体增速将会有所下滑。同时，行业将会在区域、业态上出现明显分化，这就使得房地产领域的机会不是全局性、系统性的。但是，不可否认，市场仍有主题性为主的结构性机会——这是长富汇银对于2015年整体行业趋势的判断。

张保国向《融资中国》记者表示，2015年宏观经济还会延续2014年下滑态势。“整体来看，我们认为7%是能够实现的，虽然比2014年有所下降，但下降幅度会控制在0.2-0.3之间，下滑的力度并不大。经济适当的下滑，对于房地产行业是有好处的，不会像此前有些观点所认为的房地产行业会出现急剧回调。也就是说，房地产行业在经济下滑的态势下，2014年大家普遍预测比较悲观的情况并不会出现。”

依据长富汇银的分析，整体而言，2015年房地产行情相对于2014年会逐步开始回暖。2015年房地产行业增速可能会出现较小的下滑，成交量上半年仍会由低谷向中枢平均值适当回归，呈现乐观的态势。“有观点认为2015年三季度或四季度才会出现价格上涨行情，但我们认为这个时间会提前一点。二季度开始就会出现量价齐升。”张保国表示。

在张保国看来，影响房地产行业基本面，除了宏观政策、舆论导向等，根本的还是需求。“中国的一些数据模型不足以真正地来说明这个市场的整体发展方向。更准确的一个样本还是要从需求端入手，这是内生的发展动力。”

事实上，2014年调整，东部区域的调整为明显，中西部地区的震荡很小，成交量、成交价都没有出现大幅度的震荡。此前，长富汇银曾做了一个比较深入的研究，一个结论就是，此前二线城市上涨的力度或者幅度远远比三线城市，甚至一线城市要大。

“二线城市率先调整也是有它的必然性，真正调整较大的是发达地区，前期涨幅比较大、比较快，必然受影响大。过去十几年，也是这些地区企业大力发展的好时节，很多人迁移过去，形成了资金、人口的汇聚效应。换句话说，大量的需求支撑了房价的快速上涨。”张保国介绍。

除了区域外，一二线城市也是完全不同的情况。例如北京，每年外来人口是80万人，上海也一样，有着大量的净人口流入。除了人口的集聚效应，同时带来的还是财富的集聚效应。“这种情形对于房价的支撑还是明确的。”张保国表示，相对于一线城市，三四线城市的差别还是大的。三四线城市又会呈现两极分化，“真正有历史、产业结构比较均衡的城市，有足够的人口支撑，房地产还是比较平稳的。近几年才发展起来的新兴城市，或者造城运动过大的城市，受到的冲击必然是大的，比如鄂尔多斯。”

在调整过程中，张保国认为，整个房地产市场出现结构性分化的特征越来越明显。一线城市未来仍存在上涨趋势，二线城市则正处于恢复性上涨态势，供应量偏大的三线城市，没有产业支撑、没有人口流入的区域，未来则具有强烈去库存的需要。这种结构性分化趋势在2015年经济下滑、产业调整及房地产行业去库存的阶段下会越来越明显。也就是说，2015年存在结构性机会，而不是全局性或系统性的机会。

地产基金格局逐步形成

2015年中国房地产将迎来新一轮的发展。张保国认为，2014年底以来央行的一系列利好政策，对楼市的利好效应正逐步得到释放。而其中，2月5日央行下调存款准备金率，释放的利好效应尤为明显。对流动性极度缺乏的开发商而言，央行存款准备金率的下调无疑是雪中送炭，意味着房地产企业从银行贷款的难度降低。未来，随着REITs试点的逐步推进，房企融资渠道将更为丰富，为困难的日子即将过去。随着政策边界的逐渐突破，预计中国房地产市场或将在2015年下半年至2016年实现软着陆。

尽管如此，房地产行业的分化正在加剧，整合速度明显加快。

“在这种态势下，对于房地产基金而言，类似于二级市场，好的操盘手不管牛市还是熊市都能赚到钱。”张保国表示，房地产基金在中国发展还比较短，尤其现在能形成完整产业链条的，或者说明确业务模式的房地产基金数量本身就很少。此前，只要参与到房地产市场，都有钱赚，因为房地产市场一路高歌，找到好项目并没有那么难。但现在市场格局在改变，出现调整、分化时，对房地产基金的管理能力提出更高的要求，谁都可以赚钱的时代过去了，对团队的操盘能力要求更高。

早在2013年，张保国就提出2014年房地产基金洗牌元年。“2010年是房地产基金发展元年，此后三四年呈现出爆炸性增长，经过2014年市场调整、分化，很多小型的房地产企业倒闭，很多小型的房地产基金倒闭。2015年随着分化调整格局的到来，依然会有很多房地产基金破产倒闭的现象发生。”

张保国介绍，2014年开始，迹象明显，小房企拿钱不容易了。“的资源开始向大企业集中，前10大房企市场占有率从12%上升到17%，仅1年时间就提升了5%，可以想见，未来3-5年，可能是前百强占这个行业50%，一半以上的市场份额，小房企没有生存空间了。”

伴随房地产行业集中度逐渐提高的同时，张保国认为，房地产基金的集中度也会在2015年得到提升，资源向前10或前20强逐渐集聚靠拢的趋势会得到进一步加强。“大的品牌化的房地产基金会得到进一步的增强、扩大，形成更强有力的竞争。终形成1/3赚钱，2/3都赚不到钱。能不能成为那1/3中的一份子，对于团队的能力是一大考验。”

在分化加剧中，房地产基金也开始调整战略，以此安全地度过调整期。

“根本的还是在于自身的专业性、团队的能力，判断未来的市场方向，然后选择什么样的交易对手，也包括判断项目如何等综合能力。”张保国介绍，2015年，长富汇银对于分化调整的应对是在项目来源和选择上，“从风控角度，要求安全性，而不是单纯考量。开始加大项目筛选力度，对交易对手进行选择。”

相对应，长富汇银选择交易对手的范围逐步收缩。“在行业向好时，大家选择项目都会赚钱，在行业调整时，如果选择一些小的，或者实力并不强的开发商，会面临到期无法兑付的风险。”张保国表示，从2014年开始，长富汇银就开始收缩与百强开发商合作，更多地与实力雄厚的开发商进行诸如共同拿地、共同开发项目等诸如此类的配置，同时与百强开发商合作，进行新的探索。业态上，过往集中在商业、住宅，未来则会细分到产业地产，例如孵化器、等具有技术含量、附加价值较高的地产。区域选择上则尽可能自上而下，适当去选择相对核心的城市，相对核心的区位。

“项目多，机会远远大于挑战。未来中国房地产金融仍有广阔的发展空间。”在张保国看来，市场的变化，使得市场更理性了,“从市场角度，任何一个市场如果参与者都能赚钱，这本身就不是一个良性的市场，换句话说这个市场处于发展初级阶段。”

张保国表示，房地产的金融属性越来越强，融资从原来的间接融资过渡到直接融资阶段，房地产基金有着更大的机会。例如，伴随着地产宏观调控政策的不断发酵，房地产整个行业开始很明确地进入剧烈分化的时代，大并购大整合阶段，房地产项目的并购机会已应运而生。“房地产行业已经开始进入存量时代，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买资产的交易机会，可以说，并购或成为地产基金新的方向。”