题记

2014年为楼市调整年，重庆主城区全年商品房销售量仍然超过了2200万方，体量为大；住宅销售面积超过1700万方，在范围内来看也是数一数二。可究竟主城区以外的各个区县楼市情况如何？恰逢春节回家，笔者抛去传统的同比环比，试图通过自己回家的见闻，透视出小城的发展状况，并对未来市场做出预判。

小小的城

南川是座小小的城，小到本地人都不知道怎么去介绍它，通常会在后面再补上一句“就是金佛山那儿！”如果对方对金佛山也云里雾里，那么介绍者也只好无奈的答上一句“你去了就知道了。”所以先允许我简单粗暴地介绍下这座小小的城：

作为重庆南部渝南黔北的重要交通门户，南川同时也处于重庆时经济圈内，在重庆五大功能分区划分中，被划分为城市发展新区，并明确了其新型工业化、新型城镇化的主攻目标。

城区难扩充，人员难留住。受限于山地盆地地形，南川主城难以向外扩幅，虽近几年三环路不断发展，但主城目前仍以东城、西城和南城三条街道为主。南川区常住人口为55.07万人，城镇人口为28.95万人，城镇化率为52.57%，同时外出务工人员数量仍相对较多，全区约10多万外出务工者。

服务业占主导，农业比重仍较大。2014年南川区地区生产总值为173.19亿元，同比增长7.0%，其总值水平和增速在大重庆范围内处于中等偏下的水平。从产业结构来看，2014年南川区产业、第二产业和第三产业增加值分别为35.19亿元、62.87亿元和75.13亿元，三大产业比重为20.3：36.3：43.4，而2014年全市三大产业占比为7.4：45.8：46.8；表明南川农业比重仍较大，同时在旅游行业的带动下，服务业仍然占据主导地位。

春节来了，城却空了

曰归曰归，岁亦莫止，有钱没钱，回家过年。春节回家激动的心是满满的，可是城却是空空的。怎么会空？我带你一起去瞧瞧。

小城上演空城计。春节来临，迎来了外出务工人员的返乡高潮，小城本应更加热闹为何反而愈加冷清呢？一方面大部分返乡人员的家仍安置在周边的乡镇而非城区，另一方面城区内的部分居民仍来源于周边乡镇，在春节之际仍保有回老家过年祭祖的习俗。因而小城城区在春节来临之际更显得空荡荡。当然这种“空”不仅仅表现在春节，很多小区平时里仍有很多闲置的住房。很多外出务工人员回家之后都竭尽全力在城区购置一套房，接着仍选择外出务工，于是留下来一套空荡荡的房屋，或未装修，或给自己父母居住，但是老人通常不习惯城区生活，住了一段时间之后毅然选择回乡下居住。到后就剩下了那么一套套未居住的房子。

售楼部和中介也关门了。与去年相比，今年小城内很多售楼部提前关门了。我访问了一位本地售楼员，她告诉我：“以前这个时候可是赚钱的好机会啊，务工回家的总会趁这段时间来看看房子。今年就不太一样了，春节前还是冷冷清清的，反正剩余的房源不太多，上头干脆就决定放假过年了。”与售房部相类似的还有中介机构，我去年春节期间为给家里人挑房子，跑过几家二手房中介，今年留意到好几家都关门了。

房产广告入侵空城。虽然前几年小城内也有房地产广告的存在，可远不如现如今来得这般猛烈。公交车上、出租车上、公交站台上、路牌广告等等，随处可见楼盘广告。貌似在宣告我们广告才是这座城的主人。据了解，金科、新鸥鹏这类重庆本土开发商首次进入南川，同时泽京也继香格里拉和西苑项目之后，再度在南川打造新盘。这将对南川本土的小开发商产生巨大的冲击，如此大频率大范围地宣传造势也并不奇怪了。

“去年外头赚钱不容易，今年想留下来”。B君在外省务工多年，先后去过深圳、广州、福建和浙江等省市，按他的说法就是“祖国哪儿富裕，就有他的影子”。可今年回家却显得一筹莫展，原因很简单：辛辛苦苦累了一年，却没有能赚钱。B君给我讲了一通工厂难接单，效益不好，换工作难等问题后，意味深长的说了一句“去年外头赚钱不容易，今年想留下来做做小生意，争取买个房子安个家“。

“农村盖个大房子住的可比你城市更舒服”。P君前几年也外出务工，后回到家乡干起了养殖业，两年之后将自己的老房子推倒重建，盖了一座三层楼高的”小洋房“。P告诉我”单纯种点粮食、农作物啊确实难过日子，不如外出打工，可没文化打工也更难了。现在回到家做些养殖业，种烤烟、山药或者其他的，政府每年还有可观的补贴，比外出打工的日子好过多了。”我问“都赚钱了咋不去城里买房，过好日子？”P君很诧异“好日子？在农村盖个大房子住的可比你城市更舒服，再过段时间就考虑买个车，那更方便了。”

房子卖的少了，人难吸引了

南川是座小小的、温暖的城，但渐渐地，城变大了却更空了。我试图从房地产业的角度去解析它为什么空了。

行业调整楼市低迷——房子卖得少了

据重庆统计局公布，2014年南川区房地产开发39.92亿元，同比下降1.0%；商品房销售面积44.78万平方米，同比下降24.9%。在城市发展新区中，南川区是一个商品房销售面积不足50万平方米的区县，楼市相对比较低迷，主要表现在以下几个特征：

成交价格方面：价格略高难下滑。通过询盘得知南川城区房价位于5000元/平方米上下，据统计局公布数据，2014年南川区城镇常住居民人均可支配收入为24730元，粗略得出其房价收入比约为6.1，而一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，因此其房价并未处于一个合理的区间，略微偏高。

成交区域方面：区域分化较严重。受南川区城市规划的影响，主城区房地产销售呈现出了不太平衡的区域分化，城区西三环聚集了绝大部分楼盘，竞争白热化，而城区以南或者以东显得相对冷清。

成交结构方面：刚需住房占主导。从所售楼盘形态可以看出，刚需住宅几乎占据全部市场。近几年才在部分地区（如永隆山公园）兴起别墅洋房等改善性住房，同时城区周边的部分旅游地产也逐渐兴起，但市场平平。

成交人群方面：乡镇购房者在城区的置业节奏逐渐放缓。乡镇购房者一直都是南川区房产市场的主力，而近年来这种势头有所放缓。一方面受累于经济的下滑，外出务工人员收入下滑，继而购买力下降；另一方面，伴随着交通设施改善和农业政策的扶持等有利因素，越来越多的乡镇居民选择就地建房，大大削弱了城区市场需求。

新型城镇化推动房市有限——人难吸引了

通过2013年重庆市统计局人口抽样调查得知，2013年南川区城镇化率为52.57%，跟平均水平基本同步。根据城市发展新区的设定目标，计划到2020年，城镇化率提高到63%，通过几年的发展将城镇化率提高近10个百分点，对该区房地产行业的发展有多少推动作用？我觉得其效果还是有限的，主要基于以下几点分析：

首先，城镇化的提高并非来自政府主动的、有意识的推动，而是城乡社会经济、市场和产业发展的自然结果。如果不能结合城市发展需求，只是单纯地圈地造城，城镇化对房地产的促进作用也不会尽如人意。

其次，新型城镇化是人的城镇化，侧重于人的聚集，而不是城镇神化，过分强调城镇化带来的有利效应将不利于正确认识实现新型城镇化的所需条件。比如户籍制度、土地制度的稳步推进，产业和基础设施的进一步完善等。

后，新型城镇化与新农村建设之间相互推进也相互制约。通过土地确权和权力流转等系列土地改革政策，将有利于推动新型城镇化地建设；另一方面，通过现代农业的发展，惠农政策力度的推进，农民收入将稳步提高并且农村面貌将进一步改善，正如他们所言“农村盖个大房子住的可比你城市更舒服”。

留下来吧，小城的人们

幸而小城并没有因循守旧，逐渐有了转型的良好势头，旅游地产的推动，房企的进入，以及产业升级换代，增强了依附力，让我们骄傲地喊一句：留下来吧，小城的人们。

借力旅游行业推进，旅游地产崭露头角。南川有什么？绝大部分本土人的反应就是:金佛山！2014年6月，金佛山成功列入自然遗产名录，凭借自然遗产和5A这两块金字招牌，南川将打造金佛山时代，同时将积极推动服务业地快速发展，试图将南川打造成为一座旅游度假城和生态宜居城，房地产业借助旅游行业的推进，一些旅游地产也开始萌芽兴起，比如黎香湖周边，金佛山周边也开始兴起一些以度假为目的的楼盘开发。

当然也不能对本地区旅游地产开发的内忧外患视而不见。一方面，旅游点的开发程度及程度，市场吸引力等内在因素严重制约着旅游地产的开发；另一方面，旅游地产的很大部分客流来源于主城，而周边区县旅游地产的开发（比如武隆仙女山、万盛黑山谷）将很大程度抢夺市场。如何内外协调发展，争夺有限的客户量将是留给开发商的一大难题。

房企入驻，品牌效应渐显。之前南川城区开发商多为本土小开发商，市场竞争出现混战局面，同时消费者并没有多么强烈的品牌意识，衡量楼盘好坏的评价标准相对单一。而如今随着金科、新鸥鹏的强势入驻，以及泽京的卷土重来，无品牌混战的局面或将被打破，这类重庆本土开发商的进入将会对南川市场产生以下两方面的影响：①竞争更趋白热化，同时各开发商竞争手段呈现多元化；②消费者品牌意识逐渐增强，除了价格、位置和质量的显性要素，消费者同时也开始考虑品牌效应、物业服务等隐形要素。

产业升级换代，增强了依附力。随着南川被划分为城市发展新区，明确了新型工业化、新型城镇化的主攻目标后，增添了大量的创业和就业岗位，工业园区100多家大小企业正在招聘各类人才，30万平方米营业面积的商贸物流园区今年上半年开业也需要大量人员经营，金佛山旅游业大有可为，南川主城的服务业将越来越发达。

就像区长曹清尧在春节期间《致南川外出务工的亲人们》号召的那样：留下来吧，亲人们！，我也希望我们能骄傲地喊一句：留下来吧，小城的人们。