以时间轴为坐标，从2014年7月到10月，从限购放开、房贷松绑到公积金放宽，从信贷、税收、住房保障、土地等，政策出台之密集，动用的政策工具之多前所未有。众多利好政策的出台，在一定程度上刺激了杭城住宅市场成交。

其中，“930”房贷新政影响最为显著，10月杭城住宅成交创年内新高，买卖双方的预期、心态也正在发生变化。

1、房贷新政落地执行效果一般，优惠幅度较弱

房贷只能申请9.5折 7折基本无望

2014年9月，尽管限购政策全面放开，但楼市成交上涨有限，市场观望情绪不减。9月底，央行和银监会联合宣布解禁“限贷”，首套房下限重回7折，同时对首套房贷已结清执行首套房贷款政策。

从杭城各大银行房贷政策来看，目前各大银行对首套房贷款利率优惠并不明显，普遍为基准利率，个别“”客户能到9.5折8.5折，7折利率下限基本无望。力度的民生银行，可申请8.5折优惠。但条件苛刻，只有近三个月内金融资产超过500万的客户，在办理首套房贷款时可享受基准利率的八五折优惠。而这500万并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上。邮储银行能申请9折的贷款利率，申请难度也较大，有两条规定：，无论之前贷款购买的是一套房还是多套房，都需还清购房贷款；第二，放款时间要推迟到明年初。

公积金全面执行“认贷不认房”标准

“双限”解开后，杭州楼市的成交量明显攀升，为进一步恢复市场信心，10月30日，杭州多部门联合出台“杭八条”，放松对公积金贷款的认定标准。当天下午，省直公积金新政率先出炉，紧接着杭州主城、萧山区和余杭区的新政先后公布。此次各方公布的新政中，还都强调了要支持异地缴存职工申请公积金贷款。

2、房地产市场之变：新房市场成交提振作用明显，对二手房刺激作用尚未显现

新房市场：新政实施1个月，成交量大幅上涨，创年内新高

新政实施后周均成交面积上涨125%，10月成交突破120万方

新政实施前后楼市成交表现来看，限购限贷调整后的14周的周均成交量为22.5万平方米，较此前的10.01万平方米的周均成交水平上涨了125%。从月度成交来看，新政实施后的3个月，成交量维持在85万方以上的高水平。由此说明，放松限购、限贷对杭州房地产市场影响较为显著。

从三轮救市政策各自的影响程度来看，“央四条”房贷新政刺激成交的效应最为明显，政策出台后楼市周均成交量高达27.11万平方米，第44周（10.27-11.02）周度成交量创42.25万平方米的年度新高，而10月住宅成交量也突破120万方的峰值。“杭八条”效果目前尚未显现。

住宅库存跌破1200万方 出清周期持续下滑

房贷新政的连续出台也在一定程度上缓解了杭州楼市的库存压力。截至10月31日，杭州市住宅可售面积跌破1200万方，环比下跌2.71%。由于去化速度加快，库存出清周期持续缩短，从新政实施前的20个月下降至16个月。

房贷“松绑”释放的改善型需求入市积极性提高 成交占比超4成

从新政实施前后楼市成交需求结构来看，改善型需求比例略有提升。据数据统计显示，10月，杭州市住宅面积在120方以上的房源占比42.76%，相较三季度的38.7%提高了4个百分点，尤其是120（含）-140方面积段的房源成交表现突出。这类房源的需求者主要是，目前手上有一套房但想换大一点房子的首改客户。

二手房市场：新政实施对二手房市场影响程度有限

7月底以来，杭州楼市利好消息逐渐显现，也微幅拉升了二手房市场的成交热度。新政出台后3个月，二手房月均成交量2850套，较政策调整前的2623套提升了8.65%。具体从“930”房贷政策出台的效果来看，目前政策的出台对二手房市场的影响程度明显不如新房，10月二手房成交套数环比下滑15.74%。

3、开发商信心之变：拿地补仓意愿增强，推盘力度加大

新政出台对行业的影响不仅仅体现在市场上，更多的也对开发商的市场信心产生了一定程度的影响。

一方面，开发商拿地补仓意愿较前三季度明显增强，10月宅地出让面积环比上涨超9成。尤其是10月最后一周，土地成交情况看点颇多，最引人注意的是杭电大板块，经过32轮报价，最终由龙湖地产以9.27亿总价竞得，溢价达28.3%。绿城、万科、龙湖等房产大鳄补仓意愿强烈纷纷出手，土地成交量价高涨热火朝天，无一不在说明开发商对后市发展前景的乐观。

另一方面，开发商推盘积极，10月份杭州楼市共有近50个楼盘推新，其中首开楼盘高达15个。就开盘数量而言，10月的推盘量已创下今年之最，超过8000套。

4、购房者心态之变：从看跌转向看涨，入市心态趋强

2014年11月24-26日，中指研究院杭州分院在杭州秋季房博会进行的消费者需求调研结果显示：杭城购房者的心态略有改变，预计四季度房价会上涨的购房者比例高房价下跌的预期比例4.58个百分点。认为房价会继续下调的购房者比例达26.32%，认为房价会上涨的占比30.9%，但涨幅较小。5月房交会调研结果则显示，认为房价会下跌的购房者占比高于上涨的比例7个百分点。

此外，购房者入市、出手心态趋强。限购限贷政策的放开，刺激了部分购房者的置业需求，65.24%的人选择1年以内出手买房，这一比例较5月份提高了6个百分点。

5、总结：房贷新政作用在于增强市场信心，后市有望延续10月热销势头

“930”房贷新政颁布之后，虽然杭州各商业银行执行效果一般，利率优惠幅度较小，但却很大程度上提振了市场信心，买卖双方心态均在发生变化。

开发商对后市信心增强，积极拿地补仓与推盘；购房者市场预期也得以转变，对后市房价看涨的比例高于看跌，由此积极入市置业，10月杭州新房成交创新高，去化达到2009年限购前的水平，又逢月底“杭八条”温和出台，购房需求得到进一步释放，10月最后1周全市住宅成交达到3788套，银十翘尾势头预计将会延续到11月初。

虽然市场现下及未来前景可观，但仍需予以关注的是，在量价问题上，为更有效抢收四季度市场效果、冲量年度指标，以价换量依旧会是开发商硬打的。短时间内供需关系、以价导量趋势暂无逆转可能。