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2012中国房地产品牌价值研究成果华东发布会直播实录

2012年12月16日14:00 来源:产业网
[提要] 2012年12月14日,由国务院发展研究企业研究所,房地产研究所和中指研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在昆明俊发·滇池ONE隆重召开“2012年中国房地产市场总结与2013年展望暨2012中国房地产品牌价值研究成果西南发布会”,共享中国房地产市场年度盛事。
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主持人:再次感谢汪博士给我们公布了结果,同时还主持颁奖。在十八大重要里程碑之后,中国房地产业的走向也是现在我们关注的,十八大之后房地产的走向如何?下面让我们有请中国房地产TOP10研究组室主任黄瑜女士,对我们十八大之后房地产市场进行展望。有请!

黄瑜:荣幸有机会来到我们美丽得昆明,是我们有这么优雅环境的昆明..俊发滇池ONE来做这次交流。我今天主要是跟大家总结一下,2012年的房产市场,同时我们也想对未来房地产到底会怎样的走势?用一些数据和多年的研究的一些数字跟大家进行一些分享。

我们首先来看今年,就是马上要过去的2012年。今年整个宏观经济形势下行的压力还是比较大,也正是因为经济的压力下,做了几次微调。也正是因为人民币的总的贷款和房贷也稳步增长。也正是在这种政策形势之下,我们年初陆续地各地方政府出台了一些支持合理性需求的相关的政策。我们这一轮的调控可以看到确实,去年一年基本上出台的就是都是性需求。其实我们宏观调控支持方面在2011年几乎没有,在2012年几乎是过了春节之后各地方政府出台了一些政策,包括一些地方政府把住房公积金的贷款提高,包括房地产信贷政策进行支持,也正是这样的支持使得我们的房地产的新增贷款和个人按揭贷款都出现了30%以上的增长。当然在这个同时,我们的政府一再强调要坚持宏观调控不动摇,是在5月份陆续的和各部委都强调一定要坚持宏观调控不动摇。整个的今年政策环境我们简约开阔就是这样,基本上和中国的政策个大的经济、政策环境是紧密关联,在这个大的环境之下,我们房价出现了怎样的变化?

(图)这张图表反映的是最新的价格变化,可以看到我们从整个的100个城市价格变化,今年从1月开始一直持续地是在环比下跌,一直到六月份开始环比出现上涨,环比出现上涨,现在我们一直从7、8、9月连续六个月价格都在上涨,连续八个月下跌。在12月刚刚发布的价格指数,我们同比去年都是在下跌。全国10个大城市价格变化也是从今年六月份开始环比上涨,一直涨得将近六月份一直持续环比上涨。同比可以看到我们今年11月底和12月初刚刚发布的,第一次出现首次同比上涨,所以大城市价格指数的变化也是让政府有一些紧张,可以看到大城市的价格指数变化,一方面是同比和环比在11月价格指数上看都出现了上涨,值得关注的是二手房的价格指数,同比是第三月上涨,环比是在第10个月出现上涨,一般我们看二手房价格指数前瞻性的指标,所以在这样的大背景下,大家也会担心这个变化,房价的价格变化我们认为是一个风向标,这个是微妙的变化方式。

整个房地产经营指标,今年1—10月份,全国下手额同比增长9.2%,但是可以看到,年初我们的降幅可是20%,4月进入第二季度开始,房地产基本上在同比上涨,也正是因为环比上涨,整个房地产也结束了下滑的趋势,这五个月基本上稳定在15%。从房地产销售面积上看,同比上升了2.4%,而且到11月的时候首次由跌转为涨。也正是因为在这种销售好转和回收钱得面积下,新开通面积是降幅持续趋稳。我们看一下整个云南省1—10月份的总体指标,总体的销售面积我们是政府了4.9%,到10月份是首次涨,可以看到我们云南省从这个数字上来说是比全国的水平好得多,销售额同比增长4.7%,额增长了44.4%,新开工的是增长了30%,全国是下降的7.2%,从这个上面可以看到我们各项房地产开发都是好于全国。在云南省起关键作用的还是昆明。

重点城市城郊情况,(图)2012年月均成交线是比2010、2011年都要高,相比2010年增长了23%,也可以看到三年以来,今年是最好的一年。从不同的区域看,产生的角度是同步的,同比增长了37%,二线城市增长了24%。为什么说最近大家老在说三、四线跟全国比,回暖得比较快,从这个看确实是这样的现象。而重大的城市可能到了四线城市可能数据会更差一些,而昆明1到10月份月均成交线同比增长12%。

我们看一下土地市场的数据,我们的统计数据库里有300个城市的数据,300个城市1到10月份,住宅用地从推出是下降了20%,成交下降了28%,所以1到10月份整个300个城市土地市场不太乐观,但是昆明的成交都高于全国。所以从我们土地供应量,土地市场来说我们的表现相对于全国来说不太好,但是我们的成交市场包括销售市场在表现数据上来说在全国整体水平之上,所以这也是值得关注的。从全国土地溢价率来看,今年应该说最近两个月在说土地市场出现新的帝王,但是在这三年以来最低的一个水平。住宅的楼面均价是相对举行上涨了3.6%。现在很重的现象是因为住宅推出用地比例是下降的。整个楼比例在下降,因为住宅市场的供应量的下降导致住宅的量下降,另外还有一个原因因为今年以来,一、二线城市推地比较多,带动了单价的提升,所以应该说今年明显地可以看到大的土地在回归,这也是导致一、二线土地市场的价格上升。昆明农民低价涨幅是高于全国的,我们的溢价率大概水平只有4.5%,全国的溢价率是8.3%。说明我们确实供的地不够多,可能因为相关的管理等等方面也是相对好一些。

从品牌房地产市场表现来看,1到10月份,整个房地产企业达到了6203亿,可以看到今年突破千亿的企业肯定会更多,因为去年有一家,今年我们预计会有4—5家会突破千亿。其实这些企业的业绩和2011年创新高的一年,总体水平增长了20%。可以看到我们这样企业的销售业绩是增长20%以上,行业整个销售额增长不到20%,但是整个企业都是以高处平均市场水平一倍的速度在增长 ,可能市场就是越是调控市场就越有增势。

从以上数字看,今年品牌企业明显还是提升得比较快,而且也正是因为这个原因,今年下半年之后,这些企业的举动和行为都发生了一些变化,包括他们都去拿地,最近这些大的企业频频出现拿地还是比较多的。所以这个可以看到,大家在市场的一旦钱回收之后就可能都去到土地市场拿地进行资源的储备。我们也跟踪了这几个大的企业拿地的情况,1到10月,他们拿到的数字跟2010年来说是下降的,他们尽管说他们在进入下半年之后陆续开始拿地,但是上面年还处于储存状态,总体来说拿地情况和2010年、2011年相比还是下降的。拿地情况从这三年情况看是三年最低的。

从这些图我们可以看到,有很多企业可能比如有100块钱,只拿出24元钱去拿地,这也是值得大家去关注,然后也可以看到现在市场又发现了一些土地和金额变化。

这是我们2012年的市场状况,我们用一些数字和房地产的价格的变化、开发经营数据以及重点城市的成交,以及土地市场的变化和品牌房企的市场的状况。

对未来趋势的看法,因为现在确实我们又是新的在换届,地方也在换届,每一次新的党代会都会有变化。方面的政策也是基本上服务于宏观经济发展需要。从这张图表可以 看到,我们十三大和十五大,江泽民和李鹏阶段,那个时候基本上是 整个经济增长是相对较为稳定,但是物价波动比较大,整个房地产政策导向是房地产市场向过渡时期,是一个起步阶段,正因为是起步阶段整个房地产市场发展快一些。整个那个时候的政策导向是市场化全面开展,整个政策也是支持房地产发展的。那个时候市场出现了一个比较快速的规模化发展的阶段,都是在20%以上,怎样也是在接近25%。十六大就是我们的2003—2008年的时候,整个出口和拉动型的增长,房地产市场变动比较频繁的,整个的五年间,房价上涨比较快,而且又经历的2008年的波动,再加上2009年房地产市场地位,整个市场也是迅速反弹。到十七大的时候,我们可以看到,开始了全面逐步调控,使得2010年以来整个房价、量价得到了一定的控制。今年的十八大,应该说从整个政策导向上来看,包括范博士也讲了一些要点,从这个可以看到整个十八大重点是调结构,把调结构做一个重要的点。在这个大的背景下,从短期上来看,短期上看由于当前房价基本企稳,所以波动还不是很大,再加上房价涨幅扩大担忧,房地产应该是不会发生大的变化。但在经济压力大的政策下,房地产价还是会有一些微调。

如果维持目前这种水平,对我们整个房地产市场来说还是一个很好的地方,我后面可能有一个介绍,就是针对房地产动态的研究,房地产不仅是跟我

们的资深的研究、跟信贷的投放是紧密关联的,是跟房地产有关的政策调控,这个放松是对我们有很大的利好的。紧密程度,从我们的角度来说,货币政策一旦放松市场反弹大概在3个月之内会发生。从中期来看,十八大以后宏观经济政策最注重的是调结构,是房价对稳定调结构,房价的平稳对调结构是很重要的,都是和需求仍然是一个大的方向,这一点肯定是不会变化。房地产的区域化肯定是一个大的趋势,并且长效机制的建立也会逐步的完善。同时政府会加大对保障房的建设。在整体政策,是房地产政策偏紧的情况下,城镇化对收入倍增是我们房地产业很重要的发展的一个武器。

云南本地政策,我们可以看云南本地今年公布的一些公告、规划都是趋向于房地产的规划,应该率先要发展城市权,要保持持续、稳定的增长。我们看了一下就是云南的“十二五”规划到2015年人均GDP要立争实现翻番。前段时间我看了一个,说翻番的目标可能要提前,那就可以看到我们整个的经济发展的增数应该是会更快,在这个市场中的机遇会更好,包括最近出台的一些加快都是项目审批,包括城的整合,包括园区给一些优惠,以及我们在提高了贷款基金的额度,这都是利于我们房地产市场的稳定和运行。相对我们大的政策环境来说,我们云南会更好一些。

(图)从指标体系上看,整个城市化提高增长一个百分点,商品房销售会增长5.44%,商品房开工会增长5.16%。可以从这个数字看到,我们城市化率的提高会对我们整个商品房的需求和土地的供给有直接的关系。包括货币贷款、商品房的价格、 需求也有紧密的关系。从过去的数字上的来看,比如我们总结到1999年到2010年也是可以看到这个现象,在十几年间整个城市化率达到51%,GDP每年整个增长是14.1%,M2平均增长是17.5%,储蓄存款增长15.5%,商品房销售面积18.4%,从这点可以看到商品房的销售、需求、、新开工都有直接带动效益。从这个也可以看到我们的房地产市场对提高经济也发挥了作用。

在整个经济的基础上,我们对云南未来十年间的情况,我们也做了一些分析,可以看到未来十年,云南新增人口大概700百万,按居住面积算大概是2亿平方米,昆明也会占越来越大的比例。昆明这个城市我们预期新增城市人口也会超过100万,这个还是比较保守的预计。到现在为止,整个云南根据2010年的人口普查,现在大概居住面积大概高于全国,是有1170万家庭是低于30平米,而且还有一部分人在租房,租房率达到了33%,相当于全国水平的26%,我们综合起来算大概有100万套住房需要改善,或者这些人还有一些新增的存量市场的再升级需要。这个量确实可以看到这也是每一套房30厘米,这个量也是大的。从进城人口算,如果是700万人口,还有一些硬性的资源需要,以及一些租赁房的需要,以及一些首次改造的需求是大的。总结这些经过看,整个城市化的影响,现在目前对云南省、昆明总体城市化水平带来的好结果更多。

我们现实的2013年现实会怎样?我们最近在做对2013年预测,预测的数字总体来说是比较乐观的,我们每年都会按综合房产的动态模型对这个房产进行预测,但在的机构我们都偏乐观,但我们也建悲观,即使某些城市要出现一些市场问题,但是从大的发展阶段来说,市场还是有巨大的空间,只是在不同的地方发展可能不一定均衡,像昆明发展得比较好的,但是县、市可能会成为一个空城。但是在十八大之后,肯定会有所作为,并且大家想成就没想,追梦我们一样的只要我们有梦的追求,就会有一定的作为,我们的市场也会做一些作为。目前城市化也是这一轮政府很重要的核心,这一轮对我们房地产市场也有很大的机会。2013年也是这届政府开启的第一年,更多的眼光会放到房地产市场中来,会相对2012年总体会更好。再加上我们昆明,刚才我提到的比较市场的状况,我们是会以高于全国的水平发展。这是整体的大的方面。

具体的到指标的增长,我们在12月的20日也是在末日来之前,那个时候我们会发布2013年整体的全国房地产市场的一些各方面指标的具体数字,但是我告诉大家明年会比去年更好。到时候我们可以让我们的俊发地产要一个数字,云南预测数据也可以发布给大家。总而言之,市场是向上的,空间也是大大的。我们衷心地希望,我们的研究对整个昆明的开发商有所帮助,也希望大家抓住这一轮的发展机会,做得越好,做得越强。谢谢大家!

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