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光耀专业化特色的营造

2012年10月26日13:20 来源:产业网
[提要] 由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”,为进一步扩大中国房地产品牌企业在华东区域的影响力,中国房地产TOP10研究组于2012年10月25日下午在苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店召开“2012中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会”。
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由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”,为进一步扩大中国房地产品牌企业在华东区域的影响力,中国房地产TOP10研究组于2012年10月25日下午在苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店召开“2012中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会”。

研究报告进入专题

深圳光耀集团副董事长张力群现场作诗一首《给同行》:

虔诚的守望和平静的荣光,并不能长久的把我们轻狂,就是丰收的欢乐也无法替代我们心中的梦想,但我们的内心还燃烧着愿望。

在这调控风暴的重压之下,我们仍怀着焦急的心情在倾听着市场的召唤,我们忍受着期待的折磨,等待着盼望已久的发展之光,就像一个年轻的恋人在等待那真诚的约会一样。

现在我们的内心还燃烧着创造之光,现在我们为了荣誉的欣赏,还凝结着渴望,我们都把美好的激情都献给我们的花园、我们的城邦。

房地产人,我的同行,请相信吧,幸福的、迷人的星辰就要上升,射出光芒,满载着我们创建成果的产品之中早已经从睡梦中苏醒,在他们驶向的神奇美丽的土地上,我们将挥洒豪情,写上我们幸福的字样!

深圳光耀集团副董事长 张力群

深圳光耀集团副董事长 张力群

像绿城这种受人尊敬的公司讲完了之后我就很汗颜,所以我不敢再讲了,还是跟大家谈个感想吧。

我结合自身谈一个体会,就叫房地产商对其产品性格的培养,何为产品性格?绿城老总讲的很清楚,绿城产品性格已经在全国各地树立起来了,这种产品性格应该是跟最初成立企业的价值观和不断的创新精神是紧密结合在一起的。

研究产品性格之前,我想对房地产开发商的性格做一个分析,现在开发商常常有一个自画像,说自己是千方百计的借钱,争分夺秒的拿地,夜以继日的赶工,不宜余地的推销。很辛苦,由于房地产商是这样的形象,当然了我说的这是大部分中小开发商和还没有进入到自由状态的成功地产商,处在这样的阶段,辛辛苦苦,但是在很多方面都没有得到好的评价。

房地产开发商我是这样想的,这个企业的行当,这个群体应该是一个很光荣的群地,我是学桥梁的人,过去有一句话叫修桥补路,造福于民好像是最光荣行业,当然现在也有桥塌了。造房子让整个的人都有所居的确是很光荣的事情,它与人的最基本需求紧紧连在一起。

但是近些年来由于人民群众对生活的要求,就像刚才绿城讲的这样,对幸福指数追求越来越高,我们现在的社会生活水准跟二十年前、三十年前是无法相比的,所以在开发商行业里如果自身性格培养不当,的确会像我刚才说的,连修桥补路这种最好的行业把桥修塌了,造成不好的影响。开发商应该是怎样的性格特征呢?有很多,比如说你必须活力四射、激情,必须有足够的耐心,但是我觉得最关键的有这么几套特征:

第一个,勇于承担不可推卸的社会责任。这个社会责任我想不是对国家的改革、对整个制度的变革,企业家首先还是要解决这个企业的员工生存、员工发展,房地产开发商,像刚才绿城讲的已经有几万人的团队,企业做到这样的规模要完成资深企业的发展,肯定首先不是解决社会问题。因此社会责任,举个例子,比如说现在大家对住房制度意见很大,要对住房制度进行改革,这个不是我们开发商要解决的问题。我们的社会责任不是同政府去做一样的事情,比如说现在成千上万在城市里住不起房子的人,这个事情不是靠开发商解决,开发商不是在这里头做奉献。

在现代化城市建设过程当中,中国每个城市现在都面临着这样的问题,就是大量的农民涌进了城市,成为新的城市人口,现在我们起了这样的名字叫“农民工”,本来是工人,大部分的体力劳动,在城市里的工人都是原来农村人口,进了城没有户口,但是城市很需要这种城市人口,比如说电工、管道工、维修工、木工、泥瓦工,这些工人的技术服务于城市重要。可是现在每个家庭都面临着你所接触的劳动当中都会感觉到劳动质量不够好,每个家庭都在抱怨不满意,电工有时候搞不明白电工,水暖工搞不明白水暖,这和城市对新进城将要成为城市人的包容远远没有达到,这是政府要解决的。我们要解决的是房地产开发商按照市场规律来做自己的事情,怎么样为这个社会责任能够有所担当,你做捐助是另一回事情。

第二个,培养高瞻远瞩的战略眼光,即预见性。刚才领导讲了美国的房地产业,在我们国内的房地产公司里已经有很先进的房地产公司,他们在若干年前做十年发展规划的时候,就精细的研究了美国在同一时期城市化过程中房地产是怎么发展的,房价是如何的起落,从中发现规律。他们把这种规律拿来分析我们现在的情况,再加进去国内政策研究,从而找出规律,他们提出了房价高的时候我们赚钱,房价低的时候赚更大的钱,这样就很容易看轻波峰波谷,波峰之前大量造房,做好准备,准备出货,当看轻波底来临的时候赚钱。

第三个,坚持不断的创新性和艺术性。这一点一会儿和第一条我说的社会责任结合起来,对我们这种产品能够长久的留下来可能会有很大的帮助。

第四个,坚韧不拔的忍耐力,即适应性。

如果房地产商具有这样的几个性格特征,相信从我们手中出来的产品的性格特征应该说就是坚强的、美好的。

下面我专门说一下产品特色,产品的性格特征,我们这个产品给我最大刺激的想法就是2010年房协公布了各个国家的建筑产品寿命周期,英国是139年,美国是100年,我们中国的住宅寿命周期还不到30年,这确实有我们国家特殊的情况,1949年建的房子、原来农村建的房子到现在基本都不存在了。深圳特区建立也就是二三十年时间,当把一片农村变成城市的时候,把原有的农民房子拆掉了,建设了的城中村现在又成了新的要拆的东西,这个比例在整个城市住宅仍然超过50%,加上文化大革命之后,70年代、80年代建的房子基本上不能用了,都在拆,就是九十年代初第一代开始经营商品房的开发商建的房子也大量在拆。

所以我们这些业内人士觉得,尽管有些房子不是我们做的,但是我们做这一行的人都应该富有一种使命,那就是说我们的产品性格应该是什么样的。刚才绿城讲到了工程质量,首先无我觉得是工程质量,大家一说房子质量首先想到工程质量,还有一个更重要的不是我们开发商完全能够做到的,需要我们同政府规划部门和设计师来互动,这三方的和谐互动将是我们能不能留给这个社会,能不能留给这个上一个好的产品的关键的问题。

我要讲的是政府、开发商、设计上在互动之中来推动我们社会建筑产品的寿命,来推动它们生命力的长存,大家知道每一个城市都制定了自己的控规,深圳叫法定投则,这里基本上把几十年要做的城市规划方向确定了。确定每一个建筑产品的时候,现在往往能留下来的大部分是政府完全控制的,由政府建设的,比如大型体育、大剧院。在政府规划图上画上了黄的和红的图快,也就是说居住地和商业用地,这些地方的指标都已经是严控的。

在建设的时候,大家知道当一个总评方案出来,到规划部门报批的时候,其实是没有多少商量余地的,比如说我们再一个地方报一个住宅项目,住宅颜色很鲜艳,规划局长说了,说这个太跳,于是设计公司就修改了,拿出来一个比较重颜色的东西,报上去又说太闷;后来我就跟这个局长交流的时候说其实你不用管那么多,我们这个时代应该是建筑师的时代,而不是规划局长的时代。好多年前北京有一位现在早已经下台了的市委书记,那时候北京很多建筑听他的,都是绿帽子,他个人有一个观点,他喜欢绿帽子的形象无可非议,但是的人必须得听他的,变成书记至上,这显然有问题。现在很多城市里也有这种事,其实颜色的感受何必一定由规划管理部门控制呢。

我想作为我们开发商现在力所能及的,我经常喜欢做一些这样的工作,就是在我们的工作当中给建筑师以更大的空间,跟建筑师互动之后,与政府规划部门多有一些交流,努力来说明这些事情。当然类似容积率这样的东西是敏感的东西,一旦控规就再也不能动,不能动的原因不是别的,是由于它跟开发的利益相关,这种利益相关容易产生权钱交易,于是的人谈虎色变,再也不敢动。

再一个四周都很开阔的地方,他定了一个2.0的容积率,房子密度也挺大,但是房子造的不高,大家知道22层以下的房子消防要求是一种标准,22层以下成本比较低。如果做高了,显然成本要提高,但是做高了可以使密度低,实际上可以使它更空旷、更漂亮,总体的在容积率不变的情况下,拉高它使整个密度低、更空旷,有的时候是很好的效果,但是开发商建筑成本要提高。如果建筑成本提高,这个时候如果有商量,是不是可以再增加一定容积率呢,实际是可以的,但是没有人去负这个责任。我觉得我们作为开发商,也不要怪谁,这种互动需要我们努力,需要我们商量,这里头首先需要开发商不要一切都是为了自己的利益,这种时候把社会责任和我们的专业性、创造性结合在一起,我觉得对好的产品的出现是有促进作用的。

我们看到一片美丽的自然景观的时候,死我们想在这个地方放一栋什么样的房子或者放一个什么样的建筑群体,好像每个对建筑感兴趣的人都会有自己的想法,这个想法从个人不同的审美观点出发,但是在这个过程当中如果我们有很深入的研究,有很深入的协商和互动,我觉得会好很多。所以我的观点就是在一个城市里,当新的建筑产品不断出现的时候,我们同建设师要互动起来,我们作为开发商,这个时候手里拿着钱,我们是甲方,建筑师作为乙方的时候我们要充分尊重建筑师。

现在有的建筑师、设计师也很不负责任,有的很年轻、很草率,有的没有理想,就是挣钱,但是在你互动的过程当中如果是这种不好的建筑师,要立刻淘汰,要选优秀的,经过互动一定会出好东西,好东西假如跟政府规划部门不能达成一致的时候,我们会多互动,以社会责任来要求自己互动,给社会上留一些好的建筑产品。再有,其他条件都确定的条件下,我们想留下好作品可以多花一点钱,就可能使这个东西造的好一些。

我这样的观点在我们企业内部经常交流,有很多很难实施,但是我觉得我们把对这个国家和社会的责任感同我们对建筑产品的创造性、专业性结合起来,对这个事情有所推动。

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