中国指数研究院 CREIS中指数据

房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析

2012年10月26日13:16 来源:产业网
[提要] 由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”,为进一步扩大中国房地产品牌企业在华东区域的影响力,中国房地产TOP10研究组于2012年10月25日下午在苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店召开“2012中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会”。
字号:

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”,为进一步扩大中国房地产品牌企业在华东区域的影响力,中国房地产TOP10研究组于2012年10月25日下午在苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店召开“2012中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会”。

研究报告进入专题

大家下午好!很高兴有这样的机会和大家一起交流一下有关房地产市场的一些有关问题,从2009年以来,这些年来我们一直和搜房网指数研究院在做一个课题的研究,研究什么呢?研究政策对房地产市场的影响,我们认为影响房地产的因素众多,有自然因素,比如说中国和美国国土面积差不多大,但是我们有13亿人口,人家只有3亿多人口,你的土地资源状况不一样对房地产影响一定是不一样的;也有很多经济性因素,比如说发展阶段不同,美国、欧洲这些发达国家已经进入了经济社会比较发达、城镇化相对稳定的发展阶段,而我们中国目前正处于经济发展高速增长过程中以及城镇化高速发展截断众,发展阶段不一样。除了这些自然的、地理的以及经济的发展阶段不同之外,我们认为房地产行业受政策影响也大,所以这些年来我们始终关注政策对房地产市场有哪些影响,影响到哪些程度,所以这些年来始终坚持这样的研究。

住建部政策研究主任秦虹

住建部政策研究主任 秦虹

现在我在这里结合当前的房地产市场情况谈谈我们对这个问题的理解以及对下一步品牌企业发展的一些看法。

今年房地产市场稳定性程度是大大高于往年,大家看这个图(PPT),这是去年到今年整个房地产市场的变化,去年房地产成交量、商品房价格增速始终是持续下滑的,但是今年,从6月份开始,房地产成交和价格的变化开始停止了下滑,逐渐趋于稳定。尽管大家说6月份之后有很多城市成交量开始恢复,价格的上涨也开始恢复,但是恢复的幅度有限,无论是国家统计局发布的数字还是搜房网指数院发布的数字都表现了下浮幅度有限,今年我认为房地产市场的稳定程度是最高的。

为什么今年房地产市场一改去年持续增速下滑的态势而变成小幅增长的稳定态势呢?很多人都在思考这样一些问题,为什么会出现这样的变化?是不是我们的政策出现了一些大的变化、转折,各个地方放松了房地产的调控,导致了房地产市场这样一个变化。所以我们也看到上个月国家派出了督察组检查各个地方房地产调控执行情况,现在我们看到的情况是无论是还是地方,各级政府都表态坚决对房地产市场的调控是不动摇的,所以我们国家的房地产政策从2010年的国十条到今年没有变化。

那么为什么房地产市场会出现今年和去年不同的表现呢?从我们研究结论认为房地产政策虽然没有变化,但是国家今年5月份之后货币政策调整出现了变化,所以使房地产市场随之出现了变化,也就是房地产行业对货币政策的敏感度是高的,尽管货币政策调整,比如说货币发行量多少以及利率调整,升息还是降息,升准还是降准,它并不是以房地产变化为准则。但是由于房地产行业具有很强的资产属性,反而对货币政策的调整高度敏感,货币政策调整并不是因为房地产的变化而调整,但是货币政策调整反而影响了房地产市场的变化。

房地产受货币政策的哪些方法影响呢?主要是两大方面,一方面,这些年来我们国家房地产变化和起伏与广义货币M2的增长速度走势是高度一致的。这里给大家列出了两个曲线(PPT图),蓝色曲线是广义货币M2增长速度,红色曲线是商品房销售面积的增长速度,表明这不是一个偶然的现象,这么多年房地产增速高还是低都和M2的增速高度一致。另一方面,房价的走势和实际利率变化有高度关联,这里有两个图,右边的图是大陆房价走势变化和实际利率变化,实际利,房价的走势就往上走;实际利率下降,房价的走势就往下走;左边是香港房价走势与实际利率变化呈现同样规律,也就是高于房地产调控政策的宏观调控政策,一个是货币政策,一个是财政政策。

今年之所以房地产调控没有改变而房地产市场出现了变化,我认为就是今年5月份以后国家为了稳增长开始适度的放松货币,采取稳健的货币政策,所以今年货币宽松程度比去年大大放松了。国家各个部委反复强调放松货币主要是为了刺激实体经济发展和基础设施发展,坚决不放房地产,但是客观的情况是房地产对货币政策敏感,尽管我们的放松货币不针对房地产,但是房地产市场出现了相应的变化。

房地产行业受货币政策的影响是不是中国独有的现象呢?我们放眼,用更广阔的视野研究这个问题的时候会发现上任何国家,房地产运行规律都会和国家货币调整有直接的关系。我清楚的记得2008年我在美国做访问学者,在华盛顿住了八个月时间,这八个月我不可能住宾馆,也不可能像中国绝大多数的访问学者那样,比如大学老师到大学里去做访问学者,可以住提供的宿舍里,我在银行做访问学者,只能自己租房子住,我是在美国一个人的家里住了八个月,亲眼目睹了房地产市场泡沫破灭给家庭带来的影响。主人不可以按期偿还贷款而被美国银行把房子收走了,过了不久他的一个邻居也是这样。看到这种景象,大家都是多年的邻居,心里是很不舒服的。

我当时对这个问题抱了极大的好奇,研究了美国房地产市场泡沫是如何兴起的又是如何破灭的,我发现美国这一轮房地产市场兴起与破灭背后直接原因就是美国货币政策的急剧调整。2000年之后,美国为了应对科技泡沫的破灭,是2000年9·11之后,美国为了振兴经济,连续25次大幅度降息,基准利率自6%一直降到1%,降息带动的是房屋购买量的大幅度攀升。所以当时美国有一句话,叫做贷款基本没费,因为利率很低;第二句话叫做买房基本不贵,因为房价上涨,什么时候买房都不贵,成交量大幅度上升带动房价上涨在任何一个地方都是不足为奇的,所以美国由于降息带动大量人买房子,带动过去那些不能拿到银行贷款的家庭可以拿到浮动利率贷款,所以美国的住房自住率常年保持在63%,但是那个时期达到了历史最高点69%,所以买房基本不贵。

大家看,这是1976年到2006年美国房价的情况,上涨最快的是2000年之后的这一轮上涨情况,2006年房价涨到了最高点。美国房地产市场如何破灭的呢?到了2004年之后,美国遇到了石油和粮食两个基础产品价格的大幅上升,石油达到最高点的时候达到140美院一桶的高价,导致美国通货膨胀,美国政府在仅仅两年时间里连续17次大幅度升息,基准利率从1%一到5.5%,基准利率大幅度上升导致利用浮动利率贷款的美国家庭偿还银行贷款的利息成倍提高。当一个家庭最大还款能力连银行贷款利息都还不上的时候,对这个家庭来讲他越还款负担越重,欠债越多,最好的办法就是断供,所以一时间导致美国大量的由于不能够按时偿还银行贷款被银行收回的房子被拍卖,卖的房子多,买房人少,引起房地产市场破灭。之所以引起金融危机就是美国住房贷款证券化了。我认为美国房地产市场泡沫的兴起和破灭背后都与货币政策的急剧大幅度调整有密切关系。

再看看其他的国家,美国、日本、韩国都有这种情况,同样一个道理,各个国家货币政策调整不是针对房地产的,它是针对宏观经济总供给和总平衡、外汇占款以及CPI的,但是它对房地产影响大。今年5月1号,在一个月不到的时间里面连续两此降息,两次降准直接改变了人们对房地产市场预期的判断,所以从去年开始一直在观望的不再观望,等待的不再等待,所以大家出手买房,导致今年6月份以后整个成交量的恢复,继而带动了价格的上升。

大家说是不是今年房地产价格就会大幅度反弹,再出现2009年那样一个大幅度攀升呢?个人认为也不太可能,大家也注意到,今年我们国家货币政策调整是温和的,只是两次降准、两次降息,而且幅度有限,这对房地产市场影响也是有限的。今年和2009年的四万亿保增长措施、新增贷款十万亿增速来讲,情况截然不同。所以我说今年房地产市场稳定程度是最高的,一改2009年大幅度上涨,也一改去年持续的增速下滑。

从长期来看,我认为房地产的调控政策方向会长期坚持,房地产政策调控方向是什么呢?我认为从2010年4月15号国务院的十号文件开始的两年半的房地产调控,它的核心就是两个内容:第一个内容是坚决抑制投机和性需求,你看限购,什么样的限购呢?本地居民有两套房的不准买,外地人不在这工作、纳税、交社保的不准买。那么限贷限的是什么人呢?限制第三套房贷款,我也觉得这个政策是有效的,大家知道投机房地产赚钱的秘密和房地产开发企业赚钱的秘密是一样的,这个秘密就是利用,利用才能够投机赚钱。这一次的调控政策恰恰是把投机买房去掉了。第二个内容是满足合理的住房需求,所以我们的政策对首次购房的家庭实施利率优惠,帮助、支持他们买,“十二五”期间建3100万套保障住房满足低收入家庭住房需求。这是一套完整的政策,我认为这样的调控政策方向会长期坚持。

如果我们房地产市场上真正投机、需求能够在政策上长期抑制住,大家可以想像,这个市场上留下的需求主体是自住性住房需求,没有房买房,换房的买房,这样自住性需求我认为推动房价上涨的动力和投机的能量相比是大大不如的。刚才主持人问房地产市场三季度政策是什么,我判断四季度房地产政策依然坚持不动摇,以稳为主,今后的房地产政策方向,尽管调控手段可以优化,但是房地产调控方向会在相当长时间内进行坚持,如果把两端管理好,终端的就有条件更多的还原市场规律。

从长期来看,个人认为中国房地产市场空间还是比较大,因为无论是从城市的新增需求上来讲,还是从我们住的消费升级换代过程来讲,我们这个过程还远远没有结束,中国房地产市场空间仍然很大。但是我们房地产市场的增速,无论是销售还是价格的增速和前十年是不可能相比的,比如说现在每年城镇商品房和非商品房加起来8亿平方米,我们有信心明年还能保持8亿平方米,后年还能保持8亿平方米,8亿平方米仍然是全最大的房地产市场,这个量大,但是增速就很小了。

从企业角度来讲,我觉得房地产开发企业就是个性企业,性企业就是要选机会,所以今后我认为房地产市场将会出现一个重大的变化,叫分化加剧,这个分化加剧一改过去十年房地产市场单边上涨,有两个分化,一个是城市分化,第二个是企业分化。

城市分化。我们要关注到人口流动趋势,抑制住投机之后市场是自住性需求为主,要看哪个地方的自住需求增量最大,哪个地方最有空间,中国是一个大国,人口流动对房地产市场影响大。我问大家一个问题,中国人口最多的省是哪个省,很多人都说河南省,但是对不对呢,告诉大家这是十年前的情况,十年前第五次人口普查的时候河南省人口最多。2010年11月,咱们做了第六次人口普查,原来人口最多的河南省现在在全国常住人口排到第三位,现在人口最多的省是广东省,超过一个亿,所以过去十年里面大量人口向东部地区流动,向大城市流动,所以也导致了东部大城市住房量猛增,房价增长速度很快。

再把房地产市场和城市人口增长向挂钩进行联系和分析的时候,我们可以看到过去十年北京、上海这两个住房价格最高的城市平均每年新增常住人口超过60万。今后的房地产市场一定要关注到人口流动的趋势,关注人口流动才是关注真实的需求。所以一个健康的市场,一个有真实、坚实增长量的市场一定是有实际人口需求的市场。

所以我认为城市分化对企业来讲,下一步就是要选择城市,不是的城市都有同样的机会,不是的城市都有同样的空间,一定是有些城市由于城市化进程快,由于产业发展、集聚能力强,他的房地产市场具有持续需求所支撑,房地产市场是健康的,甚至一定是上升的。所以对房地产企业来讲,选择城市很重要。

城市分化不能以简单的大中小城市作为标准,不能说大城市是涨的,小城市是不增长的、供应过剩的,现在看到即使一些大城市也存在供应量过剩的情况,大中小城市都存在人口、需求和供应匹配不相适合的问题。

总结十年来房地产市场变化就是简单的一句话,人员流和资金流双流推动资金发展,2008年的时候我们M2货币总量和现在增长巨达,也导致房地产增长的快速发展。

企业分化。今后出现的格局是大者愈大,强者恒强,品牌美誉度高和专业化能力强将成为企业的核心竞争力提高。企业规避风险的很需要注意的方面就是要实现多元化,有多元化:独立,合作,开发,。业态多元化:住宅,商业,旅游,产业。地域多元化:大中小城市、东中西部。品种多元化:谁最需要住房?

未来房地产有三句话,第一句话是总量很大,第二句话是增速一定是下降的,第三分化加剧,选择很重要。

以上我们的研究体会仅供大家参考,谢谢大家!

地产资讯 |  土地交易 |  收藏本页 |  复制链接 |  打印 |  字体:
责任编辑lianghuihui.fdc
※房天下版权声明:凡本网内容注明出处为“房地产门户--房天下”的所有文字、图片和音视频稿件,版权均属房天下所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转帖或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明“稿件来源:房地产门户--房天下”,违者本网将依法追究责任。
热词快搜: 粤港澳房企 地产品牌 早八点 高密成都 房地产品牌 8月楼市 土地储备 限竞房 房贷利率 上市物企