定调今年坚持房地产调控不动摇，今年何时买房比较合适？存款准备金率下调带来降息预期，提前还贷划算不？如果降息，市民理财是选择存款还是？

在2012年开年之际，本报记者通过采访开发商、银行家、，为你提供关于楼市和理财产品的相关信息，希望能为你的计划起到一些参考作用，助你在新的一年成功Hold住钱袋子。

上半年时机或较成熟

再过4个月，楼市调控即将满2年，眼下，楼市正顺着调控的方向发展。大部分城市的房价稳中有降。国家统计局的数据显示，去年11月份70个大中城市中有49个城市的房价下降。与此同时，市场观望情绪浓厚，开发商库存压力增加，资金链进一步绷紧。今年，该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在的购房者。

调控效果进一步显现

元旦假期，重庆阴雨绵绵。家住渝中区七星岗的汪成兵每天下午的功课是上网看楼市消息。“不仅要看市内的消息，也看的消息。”汪成兵昨日告诉记者，工作6年的他，刚结婚，准备要孩子，“我想换一套较大的房子，至少要两室两厅，套内面积80平方米以上。”

“我搜集到的资料表明，越来越多的城市加入到大军中。”汪成兵说，房价很可能还会降，所以他准备再等等。“到底等到什么时候，我也不知道。”

开发商程雷（化名）面对记者，抛出的句话就是“我现在成了‘亚历山大帝’（网络用语，形容压力比山还大）”。程雷说，自己账面上的现金只够维持到今年3月底，公司现在不得不以30%的和一家房屋基金谈入股事宜。

中指研究院西南分院研究副总监吴晓桃认为，预计2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

房价不会骤然反弹

“随着一些外部因素的变化，今年下半年楼市可能会逐渐趋好。”吴晓桃说，2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

重庆工商大长杨继瑞在接受记者采访时表示，前不久召开的经济工作会议强调，今年房价合理回落，但要满足刚需的首次置业。对此，各个地方对于首套房可能会出现政策微调，比如信贷政策有针对性的放松，这将刺激刚需入市，有助于增加楼市成交量。这一点，在近期住建部召开的会议上也有所体现，住建部同时也提出“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。“但是，今年调控的主基调不会变，信贷政策抑制楼市投机需求的力度不会放松。”杨继瑞说，所以即便是楼市趋好，也是有限度的成交量上升，价格并不会骤然反弹。

刚需购房迎来时间窗口

该什么时候下手买房？当记者把汪成兵的问题抛给杨继瑞时，他回答说，抄底只对购房来说有意义，真正有住房需求的人，价格只是其中一个因素，还有交通、地段和生活配套等方面的考虑，相对来说，今年上半年的时机较为成熟。

影响购房时机的，还有一些外部经济环境因素，是影响货币政策的外部因素。重庆经济研究院院长易小光说，2011年，欧洲和美国的主权债务危机，导致经济发展速度放缓，消费需求减速，对于国内的出口影响较大，一旦这些衰退的压力更多的传递到国内，在“保增长”的压力下，货币政策会出现一些变化。

一位品牌房企的营销副总裁告诉记者，虽然现在CPI回落，但实际上还处于“负利率”时期，一旦货币松动，在经济发展局势不甚明朗的时期，房屋中的土地属性将吸进大量资金。不过，吴晓桃说，今年房产税范围有可能会进一步扩大，对购房的限制力度并没有松动迹象。

如何还贷

三种情况不适合提前还房贷

在股票、基金低迷，楼市面临下调风险时，提前还贷是否就一定划算呢？昨日，记者走访市内商业银行了解到，从目前的房贷数据来看还没有出现集中提前还款的情况。中信银行重庆分行贵宾理财经理叶志超说，在降息预期下，将会有更多的者放弃提前还款，是有理财渠道的市民，把这笔钱拿去理财，获得的率可能会远远高于贷款利率。总结起来，以下三类人群不适宜提前还款。

A 还款已近中期的贷款人

贷款人在签订合时，采用哪种还款方式，对利息的影响大。对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数已接近中期时，已不适合提前还款。因为借款人此时已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分更多的是本金，这种情况提前还贷意义不大。

B 享受7折利率的贷款人

此外，享受7折利率的贷款人也不必急于还款。央行2011年7月7日加息后，5年期以上贷款的基准利率已经达到7.05%，而之前享受了7折利率优惠的房贷客户，即使是按照7.05%的标准算利率也仅为4.935%。即使央行降息0.5个百分点，这也意味着5年期以上基准利率为6.55%。也就是说之前享受了7折房贷利率优惠的，仍然比降息后的基准利率还要划算。

C 有渠道的市民

对于经常进行理财的市民，如果手头有不错的渠道，在银行资金仍然比较紧张的背景下，把这笔钱拿去，获得的率也可能会远远高于贷款利率。

怎样理财

买“短”还是买“长”有讲究

在降息预期渐浓的背景下，对者而言，2012年的策略需要怎样的调整？中信银行重庆分行贵宾理财经理叶志超认为，者此时宜“变短为长”，选择期限较长、率较高的产品，把固定下来。

A 银行理财品 变短为长

叶志超分析说，随着CPI降至5%以下，通胀预期缓和，货币政策放松的概率进一步增大，市场对于降息的预期也开始增强，中长期产品更有利于资产保值。者可重点关注预期较高的中长期产品。如果利率下行，中长周期理财产品或是未来银行产品设计的趋势。现在多家商业银行发行的期限为一年的产品，预期年化率都超过了6%。

B 债券理财产品 还需再等

降息预期下，债券类理财产品如何？叶志超认为，按照常理来说，存款准备金率下调后，债市必定迎来又一波行情。具体来看，债券市场上目前信用债估值水平合理，已具备了中长期配置的价值。随着政策的松动，未来降息的可能也有所增加，国债和金融债等利率品种也存在一定的交易机会。

但叶志超认为还未到出手的时候。因为现在中长期银行理财产品的率可以替代债券类产品。只有当央行真正宣布降息以后，才可以大量配置债券类理财产品。同时，叶志超建议，为了规避风险，者可以一些高信用等级的国债、金融债。但最近受股票市场影响，可转债风险较大，应适当规避。

C 震荡上扬 分批建仓

在方面，国家高级分析师潘志斌认为，目前没有明确上涨的预期，可能近期都会在1600美元/盎司左右进行波动。潘志斌预计，2012年国际金价将在大幅度震荡中上扬。

潘志斌建议，如果确实希望持有一些仓位的者，可以选择用类似定投的方式分批建仓。而对初步涉足的市民来说，各家银行年末都会推出贺岁金、实物金，可以适当买一点，从收藏的角度进行适当。