外资收购内地房地产资产意图为何?

2022-11-25 09:46:54 来源:中指研究院

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[摘要] 2021年以来,外资企业在内地收购房地产资产主要集中于三个领域:以住房租赁、产业园区、商业地产等为主的持有型经营性项目,核心区域的优质土地,大中型房地产企业股票及债券。外资发展策略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素,综合促进了外资对内地不动产资产的收并购。

中小企业外逃之困:中山“工改”激荡

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2021年以来,外资企业在内地收购房地产资产主要集中于三个领域:以住房租赁、产业园区、商业地产等为主的持有型经营性项目,核心区域的优质土地,大中型房地产企业股票及债券。外资发展策略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素,综合促进了外资对内地不动产资产的收并购。

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标的类型:持有型经营性物业、优质土地、股票及债券

在持有型物业方面,外资在国内房地产市场加速“布局”,从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等。由于外资投资者更加关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期,持有型资产的不确定性和波动性相对更小。另外,与宏观增长动力关联更紧密的城市化相关的资产也更受外资投资者青睐,如2022年9月,博枫收购位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目,即为其在中国内地首个租赁住宅板块。

表:2021年以来外资在中国内地持有物业收购情况

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数据来源:中指院综合整理

在土地方面,外资企业通过招拍挂市场拿地,获取核心区域优质地块。2021年下半年以来,房企受流动性危机的影响,拿地力度持续下降。2022年10月,50家代表房企拿地总额同比下降42.6%,降幅较9月扩大;环比大幅下降75.9%。内地房企拿地力度的减弱,给予外资企业有更多获取优质地块的机会,因此,外资企业借机通过招拍挂市场拿地。如凯德在广州、武汉、成都等城市拿地。

图:2021年以来外资在中国内地拿地情况

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数据来源:中指院综合整理

在股票债券方面,一方面,部分境外资本通过“低买高卖”大量购入内地出险房企债券,以期出险企业通过债务重组成功提升债券价格,获得较高价值回报。2021年下半年以来,随着内地房地产行业下行压力加大,部分房地产企业出现流动性危机,股票及债券价格下滑,低价或者折价买入高价卖出的机会主义一直是资产公司的投资策略之一,因此,汇丰、贝莱蒙等多家企业抓紧时机购入恒大、融创等企业的债券及股票。另一方面,部分外资企业增持优质房企股票,以期获得稳定回报率,如贝莱蒙、GIC等企业持续增持万科等优秀房企股票,表明外资企业依旧看好万科的经营能力。

表:2021年以来外资在中国内地股票和债券持有情况

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数据来源:中指院综合整理

当前价值以2022年11月17日11:30股价计算

收购逻辑:符合其发展策略,注重长期稳定收益 

历史来看,外资企业收并购内地持有型经营性物业是其发展策略。如黑石集团十分注重对大中华地区仓储物流物业和商业综合体的投资。2008年黑石初次在中国投资的物业即是以10亿元人民币收购了位于上海的Channel1购物中心,2014年先后在天津、南京、武汉、长沙等九城市收购9个购物中心;2018年,黑石收购了佛山睿优工业投资管理有限公司80%股权,开始进入物流仓储领域的收购。加拿大投资公司博枫2014年进入中国,明确表示公司在中国区主要关注房地产的三个领域为办公楼、零售和工业物流。

表:部分外资企业在内地策略及历史收购情况

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数据来源:中指院综合整理

商业地产、物流园等经营性物业,收益具有长期、稳定的特点。2021年全国实物商品网上零售额10.80万亿元,同比增长12.0%,占社会消费品零售总额的比重为24.5%。网上零售的快速增长,带动了物流园区等发展。外资企业在商业地产方面投资多数为核心城市商业综合体,中国核心城市经济增长有力保障了外资企业投资收益的稳定性。

图:2016-2021年实物商品网上零售额、增长率及占社会消费品总额比重情况

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数据来源:国家统计局公布

从标的的区域分布来看,无论是物业还是土地,均在一二线及周边热点城市,如黑石集团投资项目均选择在北京、上海、成都等热点城市核心地段布局。优质区域的优质项目,具有快速变现、资产保值、增值的特征,尤其受到投资者青睐。

收购原因:经济保持韧性,土地溢价低,资金成本、跨周期经营等优势

当前,外资企业收购内地物业,其主要原因主要包括以下方面:

其一,中国经济保持韧性,外资企业看好内地消费市场。外资企业在商业地产、物流仓储等领域的收购,一方面,如上文所述,是由于中国经济保持一定韧性,社会消费品零售总额保持稳步增长,外资企业意识到中国经济和市场未来的发展潜力,提前布局。另一方面,如黑石集团等企业将收购物业集中于物流仓储与商业综合体,通过线下综合体与物流仓储在疫情期间有效互补,如疫情顺利平复,线下消费和产业将回暖,投资的核心物业将继续繁荣,如疫情若持续影响,线下商业的重心会转移线上,仓储物业同样能获得升值。

其二,土地溢价率走低,低溢价获取优质地块。2021年下半年来以来,房地产市场下行压力增加,叠加部分房企流动性危机,2022年内地房企拿地意愿减弱。2022年10月1日,全国300城土地成交平均溢价率仅为1.12%,为2021年以来最低,对于资金充裕的外资投资者而言,是拿地的好时机。

图:2019年10月以来全国300城土地成交平均溢价率及楼面均价情况

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数据来源:中指数据CREIS,中指地主(点击查看)

其三,美元汇率持续走高,外资投资者资金成本优势明显。2022年以来,为抑制高通胀,美联储持续加息,美元汇率不断攀升,2022年11月4日美元人民汇率为7.25,为近一年来最高。外资投资者资金成本优势明显,借机购入内地优质资产。

图:2021以来人民币美元中间价

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数据来源:中国人民银行发布

其四,股票及债券市场波动,价格持续走低,机会主义以期“低买高出”获取利益。2021年下半年以来,部分房地产企业面临流动性危机,房地产板块股价波动。部分外资投资者奉行“机会主义”,借“低价”买入持有,待“高价”卖出,从而获取较高利润。

图:2021年以来A股和H估房地产板块股价变化情况

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数据来源:WIND,中指院综合整理

其五,外资投资者具有较强跨周期经营能力。外资投资者具有全球化视野,经历过多个国家房地产市场周期变化,善于跨周期经营、规避周期性风险,通常都是在市场低迷期积极进入。如博枫资产、铁狮门具有数十年及上百年历史,经历多个房地产周期,具有丰富房地产投资经验。同时,这些企业进入中国市场多年,具备较强的市场研判能力;依托海外母公司也拥有较强的风险抗击能力。

表:典型外资企业简介

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影响:短期释放积极信号,内地房企需谨慎跟进

外资企业投资内地房地产行业并非新鲜事,短期来看,外资企业投资释放了较为积极信号,表明投资者看好中国市场,特别是房地产市场未来发展潜力。这对当前房地产行业是一个较好的信号,亦可提振行业信心。从对房地产纾困角度来看,影响较小。当前出险房企的主营业务基本为住宅开发,出险项目也以住宅为主,外资投资标的则以商业地产、物流园为主,即使部分资产是从出险企业手中收购,但由于整体资金规模有限,不足以成为纾困资金来源。

长期来看,外资企业投资内地房地产行业对于当前房地产探索新发展模式具有积极借鉴意义。外资投资者注重资产管理,具有跨周期经营、可持续发展优势,可为当前房企探索新模式借鉴。但是,值得注意的是,当前内地房企需谨慎跟进。外资机构在投资方面比较多元,内地房地产仅为其投资额中极小部分,对其整体业务影响不大,当前投资目的也是获取经营性受益或者变卖获取高回报率,因此,内地投资者需谨慎跟进。

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