房企融资转正!

2022-11-08 09:15:56 来源:中指研究院

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[摘要] 本月融资同比首次出现正增长,与行业进入下行周期的初期相比,行业融资已出现修复迹象。

中小企业外逃之困:中山“工改”激荡

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融资概况:融资同比上升较快,海外债再次无新发行

中指研究院监测,2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元,同比上升16.4%,环比下降27.0%。行业平均利率为3.48%,同比下降2.39个百分点,环比上升0.01个百分点。本月融资同比首次出现正增长,与行业进入下行周期的初期相比,行业融资已出现修复迹象。

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数据来源:中指数据CREIS(点击查看)

2022年1-10月,房地产企业非银融资总额7535.5亿元,同比下降51.4%。从融资结构来看,信用债占比53.5%,同比提升22.4个百分点;海外债占比仅为2.3%,同比下降14.6个百分点;信托占比10.9%,同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%,同比提升10.2个百分点。

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融资结构:央国企发行占比大幅提升,商业抵押证券成为ABS主力

从融资结构来看,10月信用债规模占比57.4%,海外债占比0%,信托占比4.9%,ABS融资占比37.7%。

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具体来看,房地产行业信用债融资同比上升155.7%,环比下降17.5%;信托融资同比下降72.1%,环比下降46.5%;ABS融资同比上升22.2%,环比下降35.3%。本月各渠道融资能力较上月有所减弱,主要为10月长假所致。

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中小企业外逃之困:中山“工改”激荡

本月信用债发行同比大幅上升,主要为基期数值很低所致。2021年9月开始,第一批出险企业出现违约事件,对市场冲击很大,导致投资人信心快速下降,债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段,多次受到政策大力支持,成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

从总量来看,与上年同期相比,1-10月的发行量同比已缩小至16.4%,且月度发行量基本平稳。从发行主体来看,央国企发行总额同比仅下降0.9%,在总发行中的占比为87.1%,提升了14个百分点。因此信用债的修复主要依靠央国企的发行,民企依然面临发行困境。

10月底,央行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研,对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定,并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。11月1日,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司,召集21家民营房企召开座谈会,介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展,并听取各方意见建议。可以看出民营房企的债券融资将继续得到监管支持,发债主体的范围、规模都将得以扩大。民企发债将成为行业融资新的发力点。

海外债已连续三个月无新发行,仅有房企交换要约成功后重新发行上市。近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付,或申请债务展期,预期未来海外债新发行将更加艰难。

受长假影响,10月上半月信托市场的成立规模及数量均出现大幅下滑,连带房地产信托成立规模显著下滑,下半月有所修复。

ABS发行中,商业地产抵押证券成为绝对主力,融资占比达82.2%。在销售市场低迷阶段,房企手中优质的自持物业展示出强韧的现金流贡献能力。

融资利率:平均利率同比下降,信用债利率降幅明显

从融资利率来看,本月融资综合平均利率为3.48%,同比下降2.39个百分点,环比上升0.01个百分点。其中,信用债平均利率为3.12%,同比下降1.00个百分点,环比微降0.10个百分点;信托平均利率为7.54,%,同环比均未出现明显变化;ABS平均利率为3.51%,同比下降0.44个百分点,环比上升0.38个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响,房企融资成本进一步下降。

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企业融资动态:招商蛇口发行额度最高,保利融资成本最低

从典型房企债券发行来看,本月招商蛇口融资额度最高,合计50.0亿元,平均融资利率2.4%。具体来看,典型房企中信用债利率最高为天地源,利率为7.8%,最低为保利,为1.8%。

表:典型企业10月债券发行统计

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备注:规模单位为亿元,海外债按当月最后一天汇率换算为人民币,利率单位为%   

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