房企动态

2022-10-27 09:12:45 来源: 中指研究院

头部房企如何布局拿地?这些数据告诉你

[摘要] 2021年下半年至今,房地产行业延续了下行趋势,市场观望情绪加重。头部代表房企投资策略,在投资力度方面,量入为出,坚持以销定投进行稳健投资,同时严守投资原则及立项标准,合理分配投资额度。在投资城市选择方面,坚定“区域聚焦、城市深耕”的投资策略,持续做优增量资源,积极布局特色增储项目,一二线城市拓展金

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2022年至今,房地产市场深度调整,企业表现出发展信心不足、开发投资力度收缩。房地产市场深度调整下,头部企业的投资策略如何?投资力度及城市布局有何特征?在此背景下,我们选取保利发展、招商蛇口、华润置地、万科、龙湖五家头部代表房企,从投资强度与投资布局两个方面分析探究头部房企投资策略。

投资强度关键词:投资力度明显减弱—严守投资纪律—量入为出

表:头部代表房企2022上半年销售及拿地指标

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数据来源:中指数据CREIS(点击查看)

房企投资力度明显减弱。2022上半年,50家代表企业拿地销售比均值为16.9%,较去年同期下降20.3个百分点。其中,国央企拿地销售比为24.8%,民营房企拿地销售比为7.1%。头部代表房企保利发展、招商蛇口、华润置地、万科以及龙湖拿地销售比也均出现不同程度下滑,分别同比下降24.5、27.5、4.3、21.9、16个百分点,投资力度明显减弱。 

严守投资纪律,合理安排投资强度。在城市分化加剧,市场边界收缩的背景下,头部代表房企坚持动态调整投资策略,严守投资纪律,以客户需求为导向,在不确定性的市场中挖掘确定性的投资机会,不断优化资源结构。如保利发展对深耕城市进行网格化研究,明确投资边界,并结合区域储备规模、业绩贡献等因素,合理分配投资额度。同时,严守投资原则及立项标准,规范研判标准动作;龙湖基于上半年市场不确定性,在土地市场上表现相当谨慎,投资支出明显减少。此外在所获取的地块中,50%的土块平均溢价率为0%,整体溢价率为5%。

量入为出,坚持以销定投进行稳健投资。头部代表房企坚持风险和收益相匹配的原则,以销定投进行稳健投资。如万科继续坚持量入为出,同大部分行业规模房企一样,上半年新增投资规模有明显降低,总土地储备规模回落至2017-2018年的水平;招商蛇口进一步加强投资管控,以稳健发展为主线,上半年累计获取土地27宗,新增计容建面419.9万平方米;华润置地坚持稳健投资策略,新增土储24块,新增建筑面积380万平方米。截至2022年6月末,华润置地持有总土地储备建筑面积达6614万平方米,较去年末下降3.8%。

投资布局关键词:一二线城市—“区域聚焦、城市深耕”—精益投资

图:头部代表房企投资布局

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坚持一二线投资优先战略,一二线城市拓展金额占比明显提升。伴随市场不断分化,头部代表房企坚持投资一二线城市优先战略,深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。如保利发展2022上半年一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%,分别同比提升16、14个百分点;华润置地积极布局优质土地,聚焦核心城市,一二线城市投资占比达92%;龙湖上半年在一二线城市新增土储建面占比89%,相比于2021全年一二线占比大幅增加了17个百分点。

坚定“区域聚焦、城市深耕”的投资策略。头部代表房企坚定“中心城市+城市群”的区域战略,围绕现有布局做大做强做深,从规模导向到效益导向。如招商蛇口坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略,资源获取聚焦“强心30城”,深耕其中“6+10城”,主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市,以稳健发展为主线,夯实投资质量;龙湖上半年在长三角区域的新增土储占比高达56%。从拿地具体城市来看,杭州、合肥、重庆三地拿地均超20万平米,其中杭州拿地建面达66.41万平米,于各城市中名列第一。

坚持精益投资,做优增量资源,积极布局特色增储项目。头部代表房企在精益投资的同时,充分发挥自身综合开发与运营优势,积极布局特色增储项目。如保利发展坚持精益投资理念,持续提升拓展质量,严控商办及自持物业规模,上半年新增住宅货量占比94%,同比提升8个百分点,产品结构不断优化;招商蛇口积极布局旧改,采取收购、合作及创新金融等模式,推进旧改差异化发展;万科在全国多个城市积极参与旧改项目,截至2022年上半年末旧改项目的规划计容建筑面积约524.3万平方米;华润置地积极推动开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务深化融合发展,形成多元化业务协同主业,为获取优质资源打下坚实基础。

结语

2021年下半年至今,房地产行业延续了下行趋势,市场观望情绪加重。头部代表房企投资策略,在投资力度方面,量入为出,坚持以销定投进行稳健投资,同时严守投资原则及立项标准,合理分配投资额度。在投资城市选择方面,坚定“区域聚焦、城市深耕”的投资策略,持续做优增量资源,积极布局特色增储项目,一二线城市拓展金额占比明显提升。

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