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2022年9月，保定主城区推出20宗宅地（含综合用地），成交19宗，无地块流拍，溢价率持续低位，土地市场持续冷清。1-9月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为104.4亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首。随着保定降低公积金利率、提公积金贷款额度等利好政策发力，以及新项目积极入市带动市场成交，预计后市保定房地产市场将继续维持良好的市场热度。

2022年1-9月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售商品房金额突破百亿，为104.4亿元，合计销售面积85.8万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-9月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和1-9月以18.7亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；爱情地产以17.5亿元的销售业绩位列第二名；华中集团以13.5亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产销售面积位居榜首，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为17.9万平、14.5万平、9.5万平。另外，TOP10房企销售门槛值为5.1亿元/4.2万平。

2022年1-9月保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为67.5亿元，合计销售面积为55.9万平，其中TOP10的销售金额门槛值为3.8亿元。华中集团的尚玉园销售额位列榜首，销售金额为10.0亿元，销售面积7.3万平；尚玉园是坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造90-260m2全生命周期户型，延伸幸福生活美学的复合空间，智能安防、全热新风系统、人脸识别等科技赋能住宅，提升居住品质。尚玉园文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活场景，礼苑以“知礼，懂爱，品人生”的情怀擘画未来生活方式，让建筑与空间、传统与当代、艺术与时尚在礼苑交汇、融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。玺苑于7月5日和7月29日加推10#、11#、12#、13#、14#、15#号住宅，礼苑于8月2号嘉瑞3#住宅楼，目前正在热销中，销售效果良好。

▍宏观经济与政策环境

（1）央行：7年来首次，5年以上公积金房贷利率下调15基点至3.1%

9月30日，央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

此举为时隔7年，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。此举也有利于支持和鼓励部分购房者考虑将商业贷款转为公积金贷款，进一步降低购房成本与负担。有关部门应合理确定个人住房公积金贷款的首付款比例和贷款利率，提升借款和还款便利度，更好满足刚性和改善性住房需求。

（2）保定下调公积金贷款利率，最低至2.6%

根据《保定晚报》最新消息，保定市下调首套个人住房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。对于保定来说，这是继2022年8月保定降低购房申请住房公积金贷款首付款比例以及实行差别化住房公积金贷款最低、最高额度之后，公积金贷款方面的又一重磅利好。

（3）财政部/税务总局：支持居民换购住房有关个人所得税政策

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（4）多家银行传达监管要求，年内各新增房地产融资至少1000亿元

9月底，包括工行、建行、中行等在内的多家大行都传达监管部门的通知，要求各地分行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

▍住宅市场

（1）房价：新房均价环比下跌，二手房成交均价连续9个月下跌

新房：2022年9月，保定新建商品住宅均价为8868元/平米，环比微涨0.03%，新房成交均价环比止跌回升，同比去年下跌0.64%，跌幅扩大。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.69%，累计跌幅有所收窄。

二手房：保定二手住宅均价环比持续10个月下跌，本月成交均价为10174元/平米，环比下降0.23%，降幅较上月有所收窄，收窄0.15个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降3.45%，较上月扩大0.20个百分点。累计来看，保定二手房成交均价较去年年底下跌2.66%，跌幅持续扩大。

图：2019年-2022年9月保定新建商品住宅销售均价及环比走势

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（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交12.88万m2，环比回落

本月，保定市主城区房地产市场共发布3个建设工程规划许可证，23个商品房预售许可证，渼澜家园、君木棠小区、清山公爵城、臻园、香溪名旭、盛禾苑、春和苑、爱情城等项目获证，预售房源总套数2070套，总面积29.06万平方米。

本月保定商品住宅（不含保障房）成交规模为12.88万m2，自6月份发布“保定楼市十五条”政策以来，居民购房积极性进一步激发，带动下半年推动房地产市场转暖，6月和8月商品住宅成交规模环比大幅走高；然而在“房住不炒”和房地产市场下行的压力下，政策推动的边际效应有所减弱，本月商品住宅（不含保障房）成交规模同比下降28.6%，受上月高基数影响，环比下降48.9%。1-9月累计成交128.26万平，同比下降11.6%，跌幅扩大。随着保定楼市提公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等利好政策发力，以及新项目积极入市带动市场成交，预计后市保定房地产市场将继续维持良好的市场热度。

图：2021年-2022年9月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

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（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段以及90-160m2面积段产品为市场主力

从成交结构来看，2022年1-9月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比持续扩大，占比为49%，同比去年上升5个百分点；150-200万元总价段成交套数占比提高至21%，同比提升3个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元产品占比提升5个百分点至8%；同时100万元以下总价段成交套数占比从34%下降至22%，显著下降12个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m2面积段刚改产品成交套数占比最高，为45%，同比去年微涨1个百分点；120-160m2面积段改善产品成交套数占比仍然高居33%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为78%，市场支撑度较高；90m2以下面积段刚需产品占比同比微降3个百分点，近两年基本稳定。

图：2020-2022年1-9月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

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▍土地市场

（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模同比大幅回升，土地市场热度仍然低迷

2022年9月，保定全市推出43宗宅地（含综合用地，下同），成交41宗，无流拍；成交规划建面275.12万m2，同比上升127.4%，平均楼面价1964.4元/m2，同比上升13.1%，整体溢价率为0.02%，溢价率非常低。1-9月累计成交204宗宅地，规划建面744.48万m2，同比下降50.2%，降幅收窄。

本月主城区宅地推出20宗宅地，成交19宗，无流拍；成交规划建面161.40万m2，同比上升651.4%，平均楼面价2624元/m2，同比上涨36.8%，无溢价，土地市场热度极低。1-9月累计成交52宗宅地，规划建面338.0万m2，同比下降63.8%，降幅有所收窄。

图：2021-2022年1-9月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势

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（2）典型地块：葛洲坝以5.70亿元竞得的竞秀区五四西路南、乐凯大街东宅地块，为本月成交最高总价地块，该地块地价房价差可达10000元/m2以上，利润空间较大

本月，葛洲坝以底价5.70亿元竞得竞秀区五四西路南、乐凯大街东宅地块为本月成交最高总价地块，在1-9月地块排行榜中位列成交金额次高和成交规划面积次高。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价2501元/m2，规划建筑面积22.80万m2，拿地公司为葛洲坝冀中建设保定有限公司，归属企业为葛洲坝。

表：2022年1-9月保定主城区宅地成交金额TOP10

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使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。葛洲坝竞得的竞秀区五四西路南、乐凯大街东宅地块位于保定中心城区，周边1Km半径范围内近期无地块成交，周边1-2Km半径范围内成交8宗宅地（含综合用地），本地块与其他成交地块存在一定距离，周边地块成交楼面价主要集中在1500-5500元/m2之间，与葛洲坝竞得地块成交楼面价2501元/m2相比，有一定价差；周边3Km半径范围内有10个竞品项目在售，价格7500-14000元/m2左右，地价房价差可以达到10000元/m2以上，利润空间较大。

图：中指数据CREIS产品查询成交地块周边情况

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