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2022年上半年，在“房住不炒、因城施策”总基调下，中央围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，叠加各地楼市调控政策，建立健全房地产金融管理长效机制。在此背景下，中指研究院以95家沪深上市房企以及80家大陆在港房企为样本，对其2022上半年经营情况进行刨析，洞悉最新的行业变化，为投资者掌握行业动态和发展走向提供参考。

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盈利水平：营收与利润同比大幅下滑，销售净利率水平创新低

从经营业绩来看，2019年上半年-2022年上半年，沪深上市以及大陆在港上市房地产公司营业收入规模均呈下降趋势。2022年上半年，在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下，叠加房企债务不断出现违约，自2021年7月至2022年6月，国内商品房销售额连续12个月单月同比下降，经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期。地产行业面临深度调整以及2022上半年疫情反复的大背景下，房地产上市公司营业收入也随之出现下滑。2022上半年，沪深上市房企的营业收入均值为114.1亿元，同比下降13.8%；大陆在港上市房企营业收入均值为184.7亿元，同比下降17.6%，降幅较沪深上市略高3.8个百分点。

图：房地产上市公司2019H-2022H营业收入均值及增长率

2022年上半年，沪深上市房地产公司归母净利润均值为3.1亿元，较去年同期下降55.6%，跌幅进一步扩大；大陆在港上市房地产公司股东应占溢利9.5亿元，同比下降54.1%。分析两地房地产上市公司利润大幅度下滑的主要原因有：疫情叠加市场下行导致销售遇阻结算收入规模的下降引起的利润下降、结转项目毛利低导致毛利率大幅下降、出于谨慎性原则计提的资产减值规模增加、房企参与合作的项目权益收益的下滑以及外汇波动造成净汇兑损失。

图：房地产上市公司2019H-2022H归母净利润与股东应占溢利均值及增长率

2022年上半年，沪深及大陆在港上市房地产公司销售净利率均值继续延续下滑趋势。其中，沪深上市房地产公司销售净利率均值为5.7%，较去年同期下降4.1个百分点；大陆在港上市房地产公司销售净利率均值为4.8%，较去年同期下降4.7个百分点。部分房地产上市公司受到高价地项目处于结转期以及财务费用大幅增长等因素影响，销售净利率持续承压。

图：房地产上市公司2019H-2022H销售净利率均值

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运营效率：运营效率指标出现小幅下滑

2022年上半年，房地产上市公司普遍受到销售业绩的拖累，运营效率指标小幅下滑。沪深上市房地产公司存货周转率为0.18，同比提升0.02，总资产周转率为0.08，与去年相比小幅下降0.01；大陆在港上市房地产公司存货资产周转率为0.12，同比下降0.02，总资产周转率为0.07，较去年同比下降0.02。

图：房地产上市公司2019H-2022H运营效率指标均值

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负债情况：企业降杠杆取得成效，经营现金流净额明显下滑

2022年上半年，房地产上市公司负债率均值持续下降。沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为66.7%、74.8%，较2021年上半年小幅下降0.4、2.8个百分点；大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为68.8%、85.7%，较2021年上半年下降2.1、6.1个百分点。沪深及大陆在港上市房企净负债率均值均低于100%，剔除预收账款后的资产负债率均值在70%以下，三道红线影响下，房企杠杆率平稳下降，为稳健、持续、高质量发展打下坚实的基础。

图：房地产上市公司2019H-2022H负债率均值

2022年上半年，沪深及大陆在港上市房地产公司短期偿债能力有所下滑。沪深及大陆在港上市房地产公司速动比率均值分别为0.68、0.44，同比分别下降0.04、0.1，流动比率均值分别为1.78、1.32，同比分别下降0.05和0.07。

图：房地产上市公司2019H-2022H速动比率、流动比率均值

2022年上半年，房地产上市公司受销售下滑及回款放缓等多重因素影响，每股经营现金流净额均值出现明显下滑。沪深上市房地产公司的每股经营现金流净额均值为0.09元，较去年同期0.16元下降0.07元，大陆在港上市房地产公司均值为0.04元，与上年同期相比下降了0.1元，整体来看房地产上市公司经营现金流有所恶化。

图：房地产上市公司2019H-2022H每股经营现金流净额均值

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市值表现：地产板块估值低位运行

2022年上半年，上市房企市值继续下探，房地产板块仍在底部区间运行。沪深上市房地产公司2022上半年末市值均值为166.9亿元，同比下降4.4%；大陆在港上市房地产公司2022上半年末市值均值为155.3亿元，同比下降31.1%。与2021上半年末相比，沪深上市房企总市值均值同比降幅有所收窄，大陆在港上市房企总市值均值同比降幅进一步扩大。

图：2020H至2022H房地产上市公司总市值均值及增长率

总结

2022上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房地产上市公司在盈利水平、运营效率、经营现金流、市值等方面均出现不同程度的下滑。但房地产作为国民经济支柱产业，市场空间仍然巨大，阶段性下行不改房地产行业大市场的本质。尽管2022上半年国内房地产市场持续低迷，但自年初以来，政策层面暖风不断，房地产融资环境显著改善，各城市坚持“房住不炒”，纷纷优化房地产调控政策，促进房地产市场健康发展与良性循环。下半年，房地产上市公司应持续加大销售回款力度、加快竣工结算，同时积极拓展多元化融资渠道，保障企业现金流安全，为稳健、持续、高质量发展奠定坚实基础。

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