主要研究成果

▌“大象起舞”时代，头部企业销售额占比持续提高

随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰阶段，龙头房企凭借自身综合竞争力和资源优势形成了较强的规模壁垒，市场份额不断集中，TOP100房企总销售额超1.8万亿元，占广东省全年商品房销售额的82%，比重较2020年小幅下降2.3个百分点，但TOP10房企销售额占全省市场份额高达38.6%，较去年上升2.4个百分点，龙头企业优势有所扩大。

图：近两年综合竞争力前10名及前100名房企销售额市场份额对比

数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

从入围房企销售额分档来看，2021年销售额过百亿的共有44家，基本与去年持平。其中，有3家销售额过千亿，分别为保利发展、碧桂园以及万科，较2020年增加1家；500-1000亿元的有6家，300-500亿元的有8家。

图：近两年百强房企销售额分段数量情况

数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

▌本土房企持续深耕，国资房企稳健经营优势显现

从入围企业属地看，本土房企占比69%，外来房企占比31%。与2020年基本持平。从结构上来看，龙头企业仍以本土房企为主，TOP20房企中共19家本土房企上榜，仅1家外来房企，TOP40房企中仅有6家外来房企，TOP40之后是外来房企主要集中的区域。

图：入围企业本土房企及外来房企分布情况

数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

从企业所有制的角度看，入围企业中，国资背景房企共31家，民营房企共64家，外资房企共5家。国资房企主要集中在TOP40房企，共16家，其中TOP10房企中更是有7家为国资房企。

图：入围房企门槛阶段数量结构

数据来源：《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》 

▌大湾区城市销售金额贡献最大，广佛市场贡献最高

从主要城市销售占比来看，龙头房企聚焦核心城市群，粤港澳大湾区中的广佛都市圈、深莞都市圈贡献销售额比例较高，多以广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海等城市为布局重点。外来龙头房企广佛市场贡献销售收入比例比本土房企更高，这是由于广州、佛山土地供应量相对充足，且市场需求量较大，市场活跃度较高，成为较多外来房企入驻广东省的首选城市。

图：百强龙头房企2021年主要城市及区域销售占比情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

广东省活跃的房地产市场、人口持续增长带动的房地产需求旺盛也持续吸引本土及外来房企“加码”省内市场，龙头房企省内业绩贡献度持续提高。

图：部分房企2021年广东合约销售额占总销售金额比重

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▌市场布局：龙头房企布局分化，聚焦高能级城市与多点全面布局并存

省百强房企的TOP20房企中，以本土房企为主的部分房企基本实现全省布局，如碧桂园已实现全省21个城市的布局，保利发展布局了除云浮以外的20个城市。部分房企以粤港澳大湾区内城市为布局重点，省内其它区域性重点城市为辅，如龙光集团除了布局粤港澳大湾区内城市以外，还重点布局了汕头等城市；招商蛇口布局粤港澳大湾区内城市以及湛江、汕头等粤东粤西重点城市。

另一方面，更多的房企以聚焦一二线核心城市及周边城市为主，如万科仅布局省内8城，越秀地产、华发集团主要布局其大本营以及周边城市。从2021年龙头房企拿地城市数来看，房企“聚焦发展”特点显现，仅碧桂园和保利发展两家房企在10个及以上城市成功拿地，其余房企拿地城市数均在个位数。这反映出龙头房企在去年的城市布局以稳为主，提高投资的确定性。2022年，市场仍处于调整期中，预计多数房企仍维持相对稳健的市场布局，先稳住已进驻城市的基本盘，谨慎投资。

图：部分龙头房企省内进驻城市数及2021年新拿地城市数

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▌上半年房企积极拓展，下半年央企、国企托底地市

2021年上半年，广东房地产市场稳中向上，市场成交旺盛带动土地市场热度维持高位，房企拿地热情高涨，特别是大湾区内的广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海等城市，房企积极争夺优质地块，多宗地块以高溢价率成交或触发摇号条件成交。百强典型房企中，民企积极拓展土储，上半年共新增土地储备1740万㎡，拿地金额高达1253.6亿元。央企、国企拓储相对稳健，上半年共新增土储1143.2万㎡，拿地金额1128.2亿元。

下半年，密集调控下市场调整压力增加，房地产金融审慎管理效果持续显现，叠加重点城市集中供地严查购地自有资金来源等，部分民营房企资金面出现紧张，拿地热情退却，观望情绪渐浓。与此同时，央企、国企凭借较强的经营稳定性以及充足的现金流，成为托底土地市场的“定海神针”，国资背景的房企也顺势摘下多宗性价比高的优质地块，成功实现“抄底”。百强典型房企中，国资背景企业共新增土地储备916.8万㎡，拿地金额1204.1亿元，而民企仅新增土储534.1万㎡，较上半年大幅减少近70%，拿地金额仅335.1亿元。

图：百强典型房企2021年上下半年拿地建筑面积及拿地金额

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▌本土房企凭借深耕优势，土地储备优势明显

本地房企深耕广东多年，对本地市场熟悉程度更高。近年来，房企拓展模式趋向多样化，通过招拍挂、城市更新等方式补充土地资源，土储量十分丰富。另外，以区域为重点布局的“粤系”房企广东省内土地储备亦十分丰富，多家房企在粤土储量超1000万㎡。外来房企近年也积极拓展广东的土地储备，随着粤港澳大湾区的规划逐渐落地，利好持续兑现，外来房企也积极布局湾区城市。

表：典型百强房企截止2021年底广东省土储情况（规划建筑面积）

数据来源：房企年报

▌“三道红线”达标企业数持续提升，降杠杆降风险需持续性

随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，百强房企更加强调财务安全与经营稳健。百强企业继续主动调整债务规模及结构，有息债务增速进一步放缓。截至2021年末，在已公布年报的省百强42家上市房企中，22家上市房企“三道红线”为绿档，国资背景的9家，民企13家。

在目前行业调整期且伴随部分房企风险事件的持续发酵，财务稳健及拥有优质信用背书的企业更易受投资者和消费者的青睐，进一步转化成促进销售增长的强大势能。

图：广东省百强上市房企2021年底“三道红线”分档情况

数据来源：房企年报

小结

2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的行业基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下，百强企业不再唯规模论，唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上，才能行稳致远、实现高质量的发展。

展望下半年，随着政策端、融资端对房地产市场的支持政策不断落实，市场将逐步走出调整期，购房者市场信心开始修复。百强房企应积极把握政策窗口期，加大线上线下营销力度，提升精细化管理水平，促进回款，稳健经营，实现高质量发展。