▍项目销售金额TOP20

2022年1-5月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交103.54亿元，入榜门槛为3.53亿元。其中中海和平之门揽金8.39亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和天津瑞府以8.09亿元和7.94亿元的销售业绩居榜单第二第三位。

▍商品住宅市场分析

市场概况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

供需分析

供应量：2022年5月，商品住宅供应面积92.14万平米，环比涨幅达53.49%，同比下跌28.22%。

成交量：2022年5月，商品住宅共成交5101套/57.30万平米，成交面积较上月减少9.88%，与去年同期相比跌幅逾50%。

成交价格：成交价格17631元/平米，环比微涨1.01%，整体表现趋稳。均价受天津瑞府、中海天空之镜、绿城水西雲庐、中海和平之门等高价位项目成交占比扩大影响，使得当月价格结构性上涨。

5月，天津政策频出，从分区政策、公积金贷款额度上涨到滨十条、LPR下降，房贷利率下调等，大大激发了市场信心，五一期间平均到访量大涨，但中旬开始疫情突发，刚刚恢复的市场活力再次被遏制，5月，天津楼市整体呈现先热后冷局面。

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存量分析

可售面积：受供应面积增长、市场活跃度不高影响，截至5月底，可售面积增长至2097.88万平米，环比增长1.69%。

出清周期：出清周期为24.98个月，较上月延长2.05个月，今年以来出清周期逐月递增，去库存压力较大。

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备注：出清周期=可售面积/前12个月平均成交面积

四大片区市场份额

环城四区:环城四区成交21.14万平米，占比37%;

远郊五区:远郊五区成交14.64万平米，占比26%;

滨海新区:滨海新区成交14.58万平米，占比25%;

市内六区:市内六区成交6.96万平米，占比12%;

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各区成交价格

5月，多数区成交价格环比涨跌幅在5%以内。和平区成交价格环比上涨较为明显，均价受中海和平之门高成交影响上涨。宁河区成交价格环比有所下跌，5月新城悦隽公馆、万科麒麟小镇等低价位项目成交占比上浮，使得整体价格下跌。

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▍总结及预期

楼市新政持续密集出台，供应端稳步放量，预期好转

政策：5月，稳经济大盘一揽子政策举措出台，有利于稳定经济预期和市场信心，也对稳房地产市场形成支撑。展望未来，在当前经济承压、房地产市场深度调整叠加新冠肺炎疫情多点散发等背景下，预计6月地方政府将继续加快推进因城施策，其中限购方面，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但疫情形势仍是短期影响市场恢复的重要因素。

住宅市场：5月，天津楼市整体呈现先热后冷局面。上旬，天津新房市场表现较为活跃，其中“五一”小长假期间多个项目的客户到访量及成交量有所增加；中下旬至月末，虽有下调房贷利率、提升公积金贷款额度等利好政策不断出台，但受疫情反复影响，天津新房市场活跃度有所下降。预计6月，在疫情得到有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩背景下，开发商推盘积极性将有所增加；同时随着前期楼市宽松政策的持续显效，天津新房市场成交规模有望再度上升。

宅地市场：重点城市进行的2022年首轮土地出让整体热度不高，流拍现象恶化，普遍出现规模缩水，底价成交，央企国企托底的态势，一批次的集中供地呈现出“表现分化、利润驱动、信心不足“特征 。面对反复的疫情和持续增加的行业不确定性，房企整体投资策略依然偏向保守和谨慎，迫于各地财政压力，第二轮土地出让在6月将陆续展开，如何提升土地市场热度，成为一项重要难题。