2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。(文末查看完整版报告获取方式）

自2016年以来，中指研究院已连续第七年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。

2021年是“十四五”开局元年，围绕“十四五”相关政策体系在不断筑起，产业发展顶层设计强调深入实施制造强国战略和发展壮大战略性新兴产业，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基。在此指引下，产业新城开启了新征程。与此同时，各地加速新型城镇化高质量发展，城市群和都市圈持续壮大，大中小城市朝着发展方向和建设重点稳步推进，在此过程中，城市群的引领带动作用愈发凸显。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体，发挥着越来越重要的作用。

1. 产业定位：聚焦区域优势资源，“专精特新”提升产业能级

从调研结果来看，在产业定位过程中， 一方面，运营商在区域协同发展的大趋势下，产业定位聚焦城市群内的优势资源，强化区域产业链建设，推动区域协同一体化纵深发展；另一方面，“十四五”规划强调构建特色产业，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城运营商从“大而强”转向“特而专”，运营商打造“专精特新”产业名片。

图：产业定位方向

一方面，产业新城运营商基于区域分工协作进行产业定位，以产业支撑区域协同发展，立足长三角、珠三角等区域战略性新兴产业，打造区域产业协同发展新格局。其一，运营商围绕“长三角一体化”战略，立足以生物医药、人工智能、新能源汽车、新材料为代表的战略性新兴产业，促进跨区域产业协同发展。其二，运营商以珠三角及自身现有产业资源为依托，构筑战略性新兴产业和未来产业的集聚发展平台。

另一方面，运营商持续聚焦战略性新兴产业，高效配置产业用地，着力打造专业化、特色化的项目。其一，运营商瞄准数字经济，整合优质资源，集聚核心要素，着力助推当地产业升级发展。其二，运营商聚焦绿色低碳，通过建设高标准环保配套设施、多能互补能源供应模式，打造环境友好、双碳引领的产业新城项目，加速产业迭代升级。

2．产业招商：深耕产业链，数字化赋能全渠道招商

从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，一方面，深耕产业链招商，围绕“建链、强链、补链”等途径，打造完整的产业链，提高产业综合竞争力；另一方面，借助大数据、互联网等技术手段，持续完善产业云招商平台，打通产业招商线上线下全流程操作，实现产业新城和企业的。

图：产业招商模式图

一方面，运营商以产业链为核心抓手，聚焦科技创新和新兴产业链，从龙头企业的产业链上下游及相关配套环节入手，引进各个环节优质供应商，不断增强产业聚集效应。其一，产业新城运营商为积极响应国家“碳达峰、碳中和”目标，践行绿色低碳发展理念，布局绿色低碳产业链。其二，运营商逐步淘汰落后企业，依托现有产业配套优势，招引优势企业入驻，强化当地产业优势。其三，运营商基于现有内部产业资源布局，对产业链缺失环节重点招商，打造产业全链生态。

另一方面，运营商以数字赋能招商，升级VR招商小程序、“线上+线下”同步路演等方式持续完善产业云招商平台。一方面，运营商优化线上数字招商系统，将BIM模型成功植入到VR虚拟招商小程序，进一步优化产业招商功能。另一方面，运营商通过视频会、电话会、微信群聊等方式进行网上洽谈，实现线上同步线下招商路演，推动各园区招商工作“提质增速”。

3．产业培育：产业投资上升战略高度，整合资源升级服务体系

从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，产业新城运营商将产业投资上升为战略高度，通过产业投资带动产业发展，有效推进产业新城高水平发展；另一方面，运营商依托集团强大的综合业务板块，协同打造高效能的产业服务体系。

图：产业培育模式图

产业投资方面，产业新城运营商将产业投资业务从产业新城开发运营的一个业务节点，提档升级为重要支撑板块，打造新的业务增长点。同时，运营商持续优化产业投资模式，借助产业+基金、产业+资本等方式，助力产业新城发展。

产业服务方面，产业新城运营商整合内外部资源，升级产业服务体系。一方面，运营商发布超级企业服务体系，通过打造“一中心六平台”的服务体系，以产业服务为核心、物业服务为基础、商务及配套服务为支点，致力于缔造全方位多层次的高端智慧服务。另一方面，运营商通过整合系统内外部资源，建立园区运营服务体系、搭建产业服务平台，致力为企业提供涵盖产业孵化、产业培育及人才引进等符合自身发展的特有服务。

2021年，全球正进入数字经济快速发展的时期，5G、人工智能、智慧城市等新技术、新业态、新平台蓬勃兴起，深刻影响全球科技创新、产业结构调整、经济社会发展。产业新城是智慧城市的重要表现形式，它反映了智慧城市的发展模式和特征，是智慧城市的缩影。在智慧城市建设的推动下，智慧产业新城作为智慧城市建设载体，实现从信息化到智能化再到智慧化的转变，不再局限于对产业新城的有效管理，更重要的在于实现智慧产业与城市建设的有机结合，驱动智慧城市发展。

图：城市建设的主要方向

基础设施建设方面，产业新城运营商完善城市交通路网，注重城市生活圈的打造，同时不断提升园区内配套设施建设，将教育、医疗、绿化、商业等多方面资源整合；绿色低碳发展方面，运营商优化现有技术，将废物排放综合治理再利用，变废为宝，达到国家标准后排放；数字化建设方面，运营商完善数字信息基础设施，逐步构建一体化大数据中心体系。

1. 经营规模：整体规模持续提升，产业新城业务能力突显

图：2021年部分上市企业经营数据情况

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

从总资产增速来看，2021年，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势， 运营商升级发展战略，以产业投资带动产业发展。

从营业收入来看，2021年，产业新城运营商营业收入呈增长趋势。一方面，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展；另一方面，运营商持续升级产业空间载体，产业新城物业销售与租赁收入较上期均大幅增加。

从收入结构来看，2021年，产业新城运营商进一步加大投资业务，通过产业基金等方式，加大产业新城内企业投资力度，通过产业投资促成投招联动有效闭环，与产业新城开发运营主业协同发展，产业新城营收在整个业务占比显著提升。

2．盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素

图：2021年部分上市企业净利润

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

产业投资为运营商净利润增长主要动力。从盈利规模看，运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资和租赁成为净利润的重要来源，产业投资存在明显的周期性和不确定性，因此，运营商在净利润增长方面也表现出明显的不稳定性。

3.  融资能力：融资规模稳步提升，基础设施公募REITs拓宽融资渠道

公募REITs破冰，产业新城运营商融资模式不断创新。2021年以来，先后有4只产业园类公募REITs上市，分别为博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大园 REIT和建信中关村产业园REIT，其中博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏园产业REIT以及华安张江光大园 REIT募集资金超70亿元。公募REITs的问世，将有利于运营商积极研究探索，以发行公募REITs为主要方式的运营模式，促进产业新城开发可持续发展。

表：首批上市产业园REITs

资料来源：招募说明书，中指研究院综合整理

产业园区公募REITs营业收入基本或超额完成预期，净利润指标表现突出。首批公募REITs 2021年报已出炉，我们将21年REITs的收入、净利润与21年REITs发行时募集说明书披露的21年预期数据进行对比，结果显示，REITs整体收入多数好于预测情况，各REITs收入与预测值差别较小。其中，东吴苏园产业 REIT表现亮眼，营业总收入1.48亿元，完成率达108.8%；净利润0.33亿元，在3只产业园REITs产品中排名。

图：2021产业园区基础设施公募REITs营收与净利润

资料来源：招募说明书，中指研究院综合整理

4．财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位

图：2021年部分上市企业资产负债率

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

资产负债率持续维持在较低水平。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2021年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平仍旧维持在较低水平。

2021年，科技部火炬中心印发《国家高新技术产业开发区综合评价指标体系》，从多个维度对国家高新区进行评价。结果显示，以北京、深圳、广州、合肥、上海、济南、宁波、厦门、长沙、青岛、无锡为代表的高新区位列榜单排名前20。我们从人口、经济、交通三个维度对国家高新区布局城市进行剖析，探索未来产业新城的城市布局趋势。未来，运营商更关注在营商环境方面具有比较优势的中心城市和城市群。

图：2021年度国家高新区综合评价结果城市分布

数据来源：科学技术部火炬高技术产业开发中心，中指研究院综合整理

1. 合作主体持续多元，提升产业新城运营能力

为提升产业新城运营能力，运营商持续引入多元主体，涌现新的合作模式，进而提升自身竞争能力。其一，运营商与具有国央企背景的房企合作，强强联合，优势互补。其二，运营与实体企业合作，深耕产业运营，扩大行业领先优势。其三，运营商与研究机构、高校以及政府合作，整合多方资源优化营商环境。

图：产业新城运营商参与主体

2. 政策持续支持，产业新城更易受益

2022年3月，中国证监会官网发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》，研究制定基础设施REITs扩募规则。4月，为进一步深入推进公募基础设施证券投资基金(REITs)试点，在中国证监会的指导下，上交所和深交所就《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3 号——新购入基础设施项目(试行)(征求意见稿)》，向全市场公开征求意见，基础设施公募REITs试点范围持续扩大。

图：产业新城底层资产

产业新城底层资产种类丰富，自带公募REITs基因。产业新城核心资产多数为厂房类、中式研发类、孵化器、加速器以及产业服务平台。从中标项目来看，优质资产需具备成熟的经营模式及市场化运营能力。短期来看，具有国企背景的园区企业为主要发行主体；未来，随着基础设施公募REITs扩容的出台，将会有更多企业参与其中，具有专业能力的产业新城运营商将是重要参与主体。

3. 产业用地趋严，特色主题园区方兴未艾

2021年，新一轮科技革命和产业变革正在深入发展，各地政府编制的“十四五”规划纷纷对地方区域特色产业发展提出政策指导意见。在各地政策引导之下，创新发展要素持续向特色园区聚焦，特色产业园区将呈现引领性的发展态势。

表：2021年以来部分城市特色产业园区相关政策

在此次调研过程中，我们能够直观地感受到产业新城运营商所做的努力，产业新城逐渐由原先的高速发展向高质量发展转变。运营商加强资本整合力度，通过设立产业基金、创新基金运作模式，构建产业基金生态环境，帮助企业实现全周期的资金覆盖，助力企业创新孵化。同时运营商汇聚优质企业服务资源，创新深化运营服务体系，致力打造创新产业服务平台，构建全方位多层次服务体系。

未来，随着产业新城运营商加速分化，运营商应不断提升自身运营管理能力，创新盈利模式，从而提高市场竞争能力，实现产业新城的高质量发展。