超全盘点!从高频政策看地产调控最新趋势

2022-05-07 17:01:40 来源:中指研究院

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[摘要] 面对国内多地疫情反复、美联储加息周期开启、俄乌政治局势动荡等复杂多变的内外部环境,我国经济下行压力进一步加大,稳住房地产行业在稳经济中的重要性更加突出。

2022年以来,中央持续加大宏观政策调节力度,1月,央行全面降息,1年期LPR下调10个基点,5年期LPR下调5个基点,为连续20个月不变后的首次下调;4月,央行全面降准0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元。

4月29日,中央政治局会议进一步明确“要加快落实已经确定的政策,实施好退税减税降费等政策,用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具,加大相机调控力度,把握好目标导向下政策的提前量和冗余度”。短期来看,预计宏观政策会进一步加快落地,降准降息仍有一定预期,以满足合理住房需求和企业合理融资需求。

同时,政治局会议亦为楼市定调,强调“要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”。

图:4月29日中央政治局会议及后续各部委发声

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数据来源:中指研究院综合整理

随后,央行、银保监会、证监会等部委学习中央政治局会议精神,积极贯彻落实房地产相关举措,均表态支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求,如证监会明确提出“积极支持房地产企业债券融资”,深交所“允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途”,央行、银保监会指出“保持房地产融资平稳有序”,同时强调支持首套和改善性住房需求,房企端、需求端的资金支持力度加大,有利于缓解企业资金压力,亦有利于激活房地产交易市场。

中央及各部委频繁表态维稳房地产市场的同时,地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指不完全统计,2022年以来,全国已有超100城优化调整房地产政策超200次,尤其4月以来,各地出台政策的节奏明显加快,4月有超70城出台政策百余次,明显高于1-3月,且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸,热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。

图:2022年以来各地因城施策频次(截至5月5日)

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数据来源:中指研究院综合整理

各地政策工具箱持续完善,调整内容更加精细化

图:2022年以来各地优化限购、限贷、限售等政策频次变化(截至5月5日)

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数据来源:中指研究院综合整理

(1)优化限购

根据中指监测,截至5月5日,已有20余城优化住房限购政策,且大多数城市政策出台时间在4月,其中部分城市或区域全面取消限购,部分城市降低社保年限要求,另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭、外地人等人群优化限购政策。

如:廊坊于4月底废止相关政府规范性文件,取消限购政策;大连高新区、南京六合区等放松限购政策,允许外地户籍购买住房;苏州降低非户籍家庭购房社保年限要求,由三年内连续2年社保改为累计2年社保;沈阳放宽非本地户籍家庭购房门槛,取消相关社保证明;郑州、兰州、九江等城市允许父母等亲属投靠新购一套房;兰州、无锡等城市允许二孩或三孩家庭在限购区域内再购一套房。

另外,福州放宽普通住宅的限购要求,佛山对最近一次契税缴纳时间或不动产登记满五年的商品住房不纳入限购,秦皇岛调整二手房购房资格核验要求。

(2)优化限贷

2022年以来,据统计,全国已有20余城降低首套或二套商贷首付比例,2月,佛山、赣州等城市首套首付比例降至20%;4月18日,央行明确指出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”,随后优化限贷政策的城市明显扩围,绍兴、贵阳、廊坊等城市首套首付比例下调至最低两成、二套降至三成;广东从省级层面发文“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。

值得关注的是,5月,赣州部分银行将购房者贷款年龄放宽至70周岁,将二手房房龄调至最长35年,预示着可贷款的人群和住房均增加。

另外,根据公开资料整理,今年以来全国重点城市首套、二套房贷利率持续下行,今年1月,5年期LPR下调5个基点后保持稳定,各地房贷利率下调更多地体现在加点幅度的下调。苏州、惠州等城市今年以来房贷利率下调超100个基点,部分城市首套房房贷利率已降至4.6%基准线。

(3)调整公积金政策

公积金政策成为今年以来多地优化调整房地产政策的重要方向,据统计,截至5月5日,全国已有接近60个城市提高公积金贷款额度或降低公积金贷款首付比例,或扩大公积金使用范围,强化公积金对人才、多孩家庭等的保障力度。

1月,宁波提高生育二孩或三孩家庭的公积金贷款额度,最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户;济南取消住房公积金异地贷款户籍限制;

2月,晋中降低二套房首付比例,家庭购买二套改善型住房首付比例不低于20%;温州降低首付比例,提高首次购房业主的公积金贷款额度;

3月,贵阳针对在贵阳市、贵安新区购房的人才,可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付;南昌提高双、单缴存职工的贷款最高额度分别至80万、70万元;

4月,重庆、无锡、天津、昆明、盐城等30余城优化调整公积金政策。5月,徐州降低公积金贷款项目准入条件,高层住宅单体工程主体完成50%,即可申请公积金贷款。

(4)优化限售

今年以来,青岛、哈尔滨、苏州、大连、徐州等10个城市降低或取消限售年限要求。3月初,青岛即墨取消5年限售,新房由拿证满五年改为网签后满五年,二手房满两年即可交易,成为全国第一个正式放松限售的地区;3月底,哈尔滨全面取消限售;4月,衢州144平米以上住宅不限售,徐州144平米以上不限制转让,苏州六区二手房限售年限降至3年,大连取消限售,绍兴新房调整为网签备案后3年。

(5)优化限价

今年以来,郑州、长沙、东莞、洛阳等城市调整限价政策,其中,郑州明确提高商品住宅品质,对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持,对销售限价给予一定比例的上浮;长沙指出改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,按8-10个点控制增长,合理满足不同层次购房需求;东莞明确对提升品质指标相应内容增加的建造成本,在指导价(限价)的基础上予以适当增加。另外,东莞、广州等城市从土地端取消了销售限价要求。

(6)发放购房补贴

发放购房补贴成为多地加大引才力度、落实生育政策、释放住房需求等的重要举措,据统计,今年以来,31个城市出台发放购房补贴的政策,补贴方式主要涉及按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等,补贴对象包括农民工、新市民、人才、多孩家庭等。

玉林发放新市民购房补贴,购买90平方米(含)以下首套新建商品住房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新建商品住房,每套补贴1万元。

吉林延吉对于符合条件的购房农民给予契税补贴和消费券补贴,两种补贴可同时享受,唯一住房契税全额补贴,再以家电消费券的方式给予适当补贴。

怀化针对不同的所缴契税税率给予购房人不同额度补贴,相关补贴按年分期拨付,每年补贴1/3,于购房次年分3年到位。

苏州常熟针对人才以定率标准进行补贴,新建商品房按购房发票价(不含增值税)的1%进行补贴,存量房按购房网签备案价的1%给予补贴。南通通州区沈阳皇姑区亦通过总房款的一定比例补贴。

绵阳对二孩、三孩家庭购买新建商品住房按建筑面积给予每平方米200元补贴,单户财政补贴最高不超过 2 万元。

另外,长沙对购买非住宅商品房的业主给予补贴。

(7)降低交易税费

降低交易税费主要涉及降低二手房交易个税税率、降低个人增值税免征年限,如郑州二手房个人所得税税率由差额20%税率变为按总价1%核定比例征收;4月底以来,沈阳、无锡调整个人住房转让增值税免征年限,均由5年调整为2年。

(8)货币化安置

自3月1日,郑州明确鼓励安置房货币化安置后,南宁、怀化、兰州、绵阳、昆明、南阳等城市均提出或鼓励货币化安置,其中南宁对国有土地上房屋征收项目实施货币补偿(纯货币补偿)且在市本级购买商品房安置的被征收人,在原有奖励政策基础上再增加3万元奖励。怀化中心城区推行以货币补偿为主的安置方式,鼓励团购商品房作为安置房源。

(9)优化预售资金监管

2022年以来,烟台、南平、佛山、南京、常德等十余城相继调整预售资金监管办法,分别从加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率,同时降低房企重点监管资金沉淀压力。其中南京、徐州等城市试点商品房预售监管资金使用银行保函方式,南京企业凭银行出具保函可等额替换监管账户的监管资金,但对房企有要求申请前的两年内无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚,无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。

常德适当放宽预售资金解控比例,在开发企业信用等级良好、开发项目销售资金全额归集、申请资金保证用于项目建设的前提下,开发企业申请使用商品房预售资金额度可在原规定基础上提高5个百分点。

岳阳开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金,实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金,存量项目资本金可提前一个节点申请解控。

除了以上政策内容外,受疫情反复影响,多地出台纾困政策,企业端包括延长土地出让金缴纳期限、减免税费等,购房者端包括合理延后还款时间、延长贷款期限等。

4月以来二线城市、长三角城市群政策明显发力

图:2022年以来各地因城施策分布(截至5月5日)

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数据来源:中指研究院综合整理

从出台优化政策的城市能级来看,今年以来,二线和三四线城市发布政策频次各占一半。其中4月二线城市出台政策节奏明显加快。

图:2022年以来各线城市优化房地产政策频次(截至5月5日)

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数据来源:中指研究院综合整理

各城市群中,长三角、长江中游和珠三角城市群出台政策频次位居前三,频次占比超四成,其中长三角城市群政策出台频次占比接近四分之一,明显高于其他城市群。4月以来,长三角和长江中游城市群政策出台节奏明显加快。

图:2022年以来各城市群优化房地产政策频次(截至5月5日)

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注:粤闽浙沿海城市群覆盖范围与此前海峡西岸城市群相同。

数据来源:中指研究院综合整理

从各线城市政策侧重点来看,一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策。

二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面。另外,在已出台的优化限购政策中,二线城市占比接近六成;优化限售政策中,二线城市占半数;降低交易税费的城市均为二线城市;货币化安置和多孩家庭住房支持政策中,二线城市出台频次占比半数或更高。

三四线城市调整的政策更多地聚焦在调整公积金、落户/引才、发放购房补贴、优化限贷等方面。在已出台的优化限贷、调整公积金、优化限售、优化限价、优化预售资金监管、发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才方面,三四线城市出台政策频次的占比较高。

图:2022年以来各线城市中各政策类型出现次数占比(截至5月5日)

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数据来源:中指研究院综合整理

总结

4月以来,各地调控政策优化调整的节奏明显加快,政策内容向限购、限贷、限售等方面延伸,政策工具箱持续完善且内容更加精细化,城市向热点一二线、热点区域扩围,长三角城市群优化政策的频次更高、节奏亦在加快。

但值得注意的是,热点一二线城市政策整体力度不大,针对部分区域或特定人群放松限购、限贷,覆盖面较窄,对市场的提振效果有限;多数三四线城市不限购,今年优化政策更多的在于调整公积金、发放购房补贴、放宽落户等方面,对市场的提振效果亦不明显。

短期来看,中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”,各地因城施策落地的节奏有望进一步加快,力度或继续加大。

一线城市政策预计继续以微调为主,以引才或纾困为突破口,修复市场信心。

二线城市政策力度有望继续加大,多数二线城市的限购范围都有望优化,同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、延长贷款年限、继续优化限售、降低交易税费等均有空间。

三四线城市中,若市场持续下行,则多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购,限贷、限售等限制性政策也存在全面优化预期;普通三四线城市政策或更多地与人口政策结合,多孩家庭住房支持政策有望进一步发力,发放购房补贴、提高公积金贷款额度等继续跟进。

另外,从企业端来看,一方面,多部委明确表示支持房企债券融资,企业融资端有望继续改善;另一方面,各地预计将继续优化预售资金监管,建立预售资金分类监管机制,因企施策,为优质企业释放更多资金流动性。

从市场的角度来看,短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。在市场调整阶段,维护房地产市场平稳健康发展仍需要各方共同发力。当前热点一二线、热点城市群的政策跟进节奏加快,这部分城市基本面较好,预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后,购房者预期和置业信心有望逐渐修复,市场有望率先企稳并完成筑底。

中指·项目云对城市各类政策进行了结构化处理,并通过市场热度变化、城市基本面变化、外部环境变化构建政策预警模型,预判城市政策走向,帮助房企精准把握市场周期性机会。

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