4月13日，东原仁知服务聆讯版本招股书在港交所挂网，这家源自重庆，立足于“重庆+上海”双总部，以“中而美”为定位的综合物业服务企业IPO征途更进一步，即将叩开港股市场的大门。

东原仁知服务，前身东原物业成立于2003年，以不动产全价值链整合服务商为定位，以“大物业·全价值”战略为引领，服务业态涵盖住宅、写字楼、商业、学校、医院、产业园、政府办公楼等多种业态。在市场布局方面，东原仁知服务聚焦“1+6+N”的战略目标，以上海为中心，覆盖西南、华西、华中、华东、华南、华北六大区域为业务核心，实现N座一、二线城市的布局。凭借扎实的综合实力，东原仁知服务连续10年荣登物业服务百强榜单，在2021物业服务百强企业中位列20名。

2019-2021年，东原仁知服务实现在管面积年均复合增速54.1%，并于2019年、2020年相继迈上1000万方、2000万方规模台阶。2021年，东原仁知服务在管面积约2819.5万方，在管项目325个，覆盖了跨越于16个省、自治区及直辖市的51个城市。规模上台阶的同时，东原仁知服务的项目储备、业态结构、市场布局亦获得了不错的成果。

图：东原仁知服务在管面积及项目数

东原仁知服务业态涵盖了住宅社区、商写、学校、医院、产业园、政府楼宇等。业绩记录期内，东原仁知服务加入了更多非住宅业态，包括政府、公共设施、政府物业、位于国内的外国大使馆、教育机构及医院。数据显示，2019年到2021年，东原仁知服务在管非住宅项目面积由115.9万方增长至768.4万方，项目数由16个增长至192个，年均复合增速分别高达157.5%、246.4%。2021年，非住宅项目在管面积、项目数分别占东原仁知服务总在管的27.3%、59.1%，业态结构优化成效明显。

图：东原仁知服务在管面积业态结构

东原仁知服务，扩大现有城市业务组合，同时进入具有高增长潜力的新城市发展战略指引，在业绩记录期内，市场布局得以持续优化。2019年，东原仁知服务总部落地上海，形成“重庆+上海”双总部格局，从侧面展现了其专注于西南与华东区域，同时选定城市群于一、二线经济发达城市，如重庆、成都、上海、深圳、广州、武汉、长沙、北京的市场进行布局谋划。根据中指院2021物业百强排行榜显示，就综合实力而言，东原仁知服务在总部位于西南区域及长三角区域的物百企业中分别位列第5名和第9名。长三角区域在管面积占比由2019年的8.2%，提升至2021年的27.4%，市场结构持续优化。

图：东原仁知服务合约项目市场布局（2021年）

规模化发展仍是物业行业发展主基调，东原仁知服务有效拓宽渠道，做优机制、做强团队，实现管理规模的持续扩大。在规模拓展的渠道上，借助有机增长、战略收购和投资以及与迪马集团的协同效应，三轮驱动，强化市场化能力，优化物业组合、扩大业务规模，持续巩固行业地位。

1.独立第三方在管面积占比突破50%

为减少关联方依赖，东原仁知服务在2018年末正式启动市场化进程，通过有机增长、战略收购及投资，强化独立发展能力。根据招股书数据，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2018年的276.5万方，占比22.9%，增长至2021年的1410.4万方，占比达50.0%，市场化进程迅速。东原仁知服务透过有机增长、战略收购及投资在实现业态多元化的同时，极大丰富了客户群体，包括独立开发商、政府部门、当地及国际学校、医院、不同国家总领事馆、物流公司、《财富》世界500强外资企业在中国的分公司等。

图：东原仁知服务独立第三方在管面积及项目情况

为解决有机会扩展进入新市场获奖承受较高的成本和风险以及节约成本和时间，东原仁知服务开展了战略收购及投资，快速切入优质赛道、精准补齐市场发展短板，推进管理业态结构及市场结构的优化。业绩记录期内，东原仁知服务共完成6宗并购及投资，分别为2019年的重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升，2020年的泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团。因此，2019-2021年东原仁知服务收并购在管面积分别为135.8万方、399.8万方、467.7万方，个数分别为15个、131个、168个。

图：东原仁知服务收并购项目面积及数量

透过与迪马集团及联属公司的长期稳定合作，东原仁知服务继续从其土储和项目开发中受益。迪马集团拥有涵盖精品住宅、高端公寓、甲级办公、社区商业、大型城市综合体等的完整业态开发体系，并在产品、服务、社区运营三个维度具备鲜明行业辨识度的全产品力优势。2019-2021年，迪马集团旗下东原集团连续三年位列中国房地产百强企业50，企业综合实力得到印证。同时，在社区运营领域，多次荣膺“特色地产运营企业”荣誉，在业内具备独具特色的竞争优势和品牌影响力。根据招股书披露，迪马集团的土地储备主要为重庆、成都、苏州、郑州、长沙等主要城市住宅及商业物业，于2021年9月30日，土地储备及总规划计容面积分别为3.2百万方及20.9百万方。

企业规模的不断扩展，以及上下游价值链的延展，为东原仁知服务业绩增长及盈利优化提供了有力保障。2021年，东原仁知服务营业收入11.9亿元，2019-2021年复合增长率为46.1%。从营收构成上看，2021年，东原仁知服务基础物业服务营收、社区增值服务营收、非业主增值服务营收分别为6.29亿元、2.87亿元、2.78亿元，业绩贡献率分别为52.7%、24.0%和23.3%，呈现“211”格局。2020年，东原仁知服务凭借多种经营占比54.4%，远高于同期百强的22.1%，并在西南、长三角百强中总部分别位列第2、第3名。

图：东原仁知服务营业收入构成及占比

2019-2021年，东原仁知服务毛利润分别为1.33亿元、2.16亿元、3.09亿元，毛利率分别为23.7%、28.2%、25.9%，处于行业中等水平。

图：东原仁知服务核心业务模块盈利表现

下游延展，东原仁知服务通过“原·生活”品牌为管理的物业业主及住户提供社区增值服务。根据招股书披露，2021年东原仁知服务社区增值服务营业收入为2.87亿元，毛利润0.85亿元，毛利率29.7%。伴随着社区增值服务体系完善、业务优化、运作打通，社区增值服务发展提速，2020年、2021年营业收入同比增速分别为16.7%、40.1%。

图：原·生活社区增值服务体系

就物业价值链上游，东原仁知服务提供了广泛的增值服务，除了协销服务、前介咨询外，还有检验服务、保养、装修服务与额外定制服务。得益于在非住宅物业领域卓有成效的扩张及运作成果，东原仁知服务得以进一步延伸非业主增值服务，如透过盛康集团切入医院大后勤服务，包括消毒服务、医用织物洗消及为医院病人提供医疗相关服务。据招股书披露，2021年东原仁知服务非业主增值服务营业收入为2.78亿元，2019-2021复合年均增长率48.2%。

图：东原仁知服务非业主增值业务经营表现

此次通过港交所聆讯，标志着东原仁知服务在上市路上进入了一个新的发展阶段。如东原仁知服务此次成功分拆上市，未来将为境内外投资者提供更多投资渠道，亦有助企业自身行业形象进一步提升。在资本的助力下，东原仁知服务“大物业·全价值”战略，将助力公司打造多元业态和全产业链的服务优势，实现积极稳健的增长态势和长期主义的发展目标。