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一、全国商办市场整体表现

1. 商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大

2. 商办用地供需降幅收窄,楼面均价同比上涨,土地市场分化严重

2011-2015年中国老龄人口变化趋势及老龄人口结构特点 各线城市房地产开发投资同比增速

商业地产开发投资额占商品房比重小幅提升,新开工、销售面积占比较2015年小幅下降。从供应端来看,由于当前商业地产存量大,市场以库存去化为主,2016年新开工面积占比较2015年下降1.6个百分点至17.2%,为近5年出现下降;2012-2016年,商业地产开发投资占商品房比重逐年提升,由17.7%提升4.1个百分点至21.8%,企业投资逐步转向去化较好的一二线城市,虽然行业以去库存为主,但这些城市土地、开发成本不断提升,致2016年开发投资仍较2015年小幅扩大0.1个百分点。从需求端来看,由于近年企业持有商业地产的意愿加强,加上住宅库存去化情况整体好于商业地产,商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势,由2014年的9.6%下降至2016年的9.3%。...[详情]

从供应端来看,商业地产开发投资增速提升,新开工降幅收窄。与2015年相比,2016年,全国商业地产开发投资同比增幅扩大3.3个百分点至7.5%;新开工同比降幅收窄8.9个百分点至1.3%。具体来看,2016年,全国商业营业用房开发投资增幅扩大6.6个百分点至8.4%,新开工面积降幅收窄9.2个百分点至0.9%;办公楼开发投资同比增幅收窄4.9个百分点至5.2%,新开工面积同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。...[详情]

商办用地供需降幅收窄,楼面均价同比上涨,溢价率较上年同期提升。2016年,全国300个主要城市商办用地推出量为2.81亿平方米,同比下降16.0%,降幅较2015年收窄13.7个百分点;成交量为2.25亿平方米,同比下降12.8%,降幅较2015年收窄18.0个百分点;2016年,全国300个城市商办用地成交楼面均价为1957元/平方米,同比上涨15.58%,平均溢价率为13.60%,较2015年同期提升6.56个百分点。

一线及热点二线城市土地市场需求旺盛,三四线城市以去库存为主基调。2016年,全国商办用地成交总价前50宗项目中,37宗来自一线城市,其余均来自热点二三线城市,其中杭州、武汉各3宗,常州、济南、南京、南昌、凉山、珠海、苏州各1宗;一线及热点二线城市产业发展良好,经济活力突出,人口导入量大,市场需求旺盛,成为开发商拿地投资的热点区域。

另一方面,空置率高和盈利难制约养老产业发展。相关数据显示,目前我国有超过三成养老机构处于亏损状态,全国养老机构平均空置率达到48%。由此可见,面对养老产业市场供需对接两难问题...[详情]

二、全国办公楼市场

1. 供应:全国新开工同比降幅收窄,

上海、重庆新开工同比转降为增

2. 需求:销售显著回暖,

天津、北京销售面积增幅超七成

3. 分化:多数城市优质写字楼租金变化平稳,

重庆空置率仍居首位

2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速 图:2010-2016年全国办公楼销售面积及其同比增速 图:2016 年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率

全国办公楼新开工同比降幅收窄。2010-2014年,全国办公楼市场持续扩容,新开工面积年平均增长率为21.6%;2014年,房地产行业步入调整期,新开工同比增幅收窄,此后,办公楼市场供应规模减少。2016年,房地产行业整体向好、金融业平稳发展,办公楼新开工同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。

从代表城市办公楼新开工规模来看,2016年,北京、上海新开工面积继续领跑,两城市新开工规模均超300万平方米,这些城市金融、服务、科技等产业发达,办公楼市场需求大;受写字楼前期供应充足、存去化压力影响。

从代表城市新开工面积同比增幅来看,上海同比增幅超两成,重庆由降转增,同比增长2%,天津同比降幅超八成。2016年,受益于金融、IT等行业快速发展,且前期供应量相对合理,上海新开工面积达384.5万平方米,同比增长26.1%;而天津同比降幅达80.3%。重庆办公楼新开工面积为160.8万平方米,增长2.1%。····[详情]

全国办公楼销售显著回暖,同比增幅扩大15.2个百分点至31.4%。2014年以来,全国办公楼销售面积持续增长。2016年,宏观经济平稳发展,三产占比稳步提升,服务业快速发展,金融、信息技术等行业扩张加速,办公楼市场需求旺盛,全年办公楼销售面积达3826万平方米,同比增幅较2015年扩大15.2个百分点至31.4%。

从代表城市办公楼销售规模来看,2016年,北京销售规模超400万平方米,上海次之,销售面积为306.4万平方米,天津销售规模小,仅31.1万平方米;从同比增速来看,重庆同比由增转降外,其余城市同比均继续增长,天津、北京销售面积同比均超七成,其中,天津近年逐步加大楼宇经济发展力度,同时,在京津冀一体化和区域交通发展的带动下,销售增速在各代表城市中快,达95.0%。····[详情]

2016年,多数城市优质写字楼租金变化平稳,一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看,2016年,除广州外,一线城市租金水平仍保持高位,其中,北京市一季度租金高达424.9元/平米/月;二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳,成都写字楼市场供过于求,为各代表城市中租金自2013年一季度起持续下跌的城市,2016年第三季度租金为72元/平米/月,环比跌幅为1.2%。...[详情]

代表城市优质写字楼空置率分化明显。2016年,从各代表城市优质写字楼空置率情况来看,重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响,空置率居高不下,其中,重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位,沈阳前三季度空置率均超33%;而深圳、北京、上海和南京市场需求量大,四城市今年各季度空置率均在9%以下。··[详情]

三、全国商业营业用房市场

1. 供应:全国新开工降幅收窄,

上海新开工同比由降转增

2. 需求:销售提速,重庆销售规模突出,

上海同比增幅超八成

3. 分化:城市分化明显,

天津、沈阳等城市应加快库存去化

图:2010-2016 年全国商业营业用房新开工面积及其同比增速 图:2010-2016年全国商业营业用房销售面积及其同比增速 图:2016 年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率

全国商业营业用房新开工同比降幅收窄。2010-2013年,全国商业营业用房新开工面积逐年增加,年平均增长率达20.8%。2014年以来,房地产市场步入调整期,新开工面积逐年回落。2016年,商业营业用房销售回暖,开发商投资信心得以提振,新开工同比降幅收窄9.2个百分点至0.9%。

从代表城市商业营业用房新开工规模来看,重庆作为成渝城市群核心城市之一以及西部节点城市,经济规模与发展速度“双高”,同时,该市2016年社会消费品零售总额同比增长13.2%,同比增速高于全国(10.4%),而其余代表城市同比增速均低于全国水平,重庆市商业地产发展环境良好,2016年,重庆新开工面积规模近900万平方米,显著高于其他代表城市。

从代表城市新开工面积同比增速来看,2016年,除上海商业营业用房新开工面积同比由降转增外。[详情]

全国商业营业用房销售提速。近年受互联网电商冲击的影响,加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强,全国商业营业用房销售增速放缓。但2016年,实体商业开始复苏,全国商业营业用房销售面积为10812万平方米,同比增长16.8%,增幅较2015年扩大14.9个百分点。

2016年,从代表城市商业营业用房销售规模来看,重庆作为西部城市之一,经济活力突出、居民消费能力不断提高、服务业发达,带动商业营业用房需求增加,商业营业用房销售规模在代表城市中,超600万平方米;北京、天津销售规模相对较小,均不足130万平方米。从代表城市商业营业用房销售同比增速来看,上海高达81.1%;天津经济持续向好,近年人口流入居全国首位,城市加速扩张,同时,受益于京津冀一体化规划等利好政策,商业营业用房需求快速增长,销售同比增速仅次于上海,达72.2%。[详情]

2016年,多数城市优质零售物业首层租金变化平稳,天津租金自2015年三季度起逐季下跌。从各代表城市优质零售物业首层租金情况来看,2016年,除深圳外,一线城市租金水平均维持高位,上海各季度租金均高于其他城市,第二、三季度租金达43.2元/平米/天,二线代表城市中杭州租金水平较高,已赶超深圳,各季度租金均超35元/平米/天;武汉租金在代表城市中较低,2016年第三季度租金为11.2元/平米/天。...[详情]

代表城市优质零售物业空置率情况分化。2016年,从各代表城市优质零售物业空置率情况来看,武汉空置率较低,2016年各季度空置率在3%左右;天津市空置率在15%左右,在各代表城市中突出,需警惕供应过剩风险;沈阳空置率自2014年四季度起逐季下降,2016年第三季度略有回升,为13.0%,但整体空置率在代表城市中仍居高位。···[详情]

2016年商业地产市场热点

(1)模式:重运营、强品牌建设、与金融结合实现轻资产发展

打造特色产品线,

提升管理运营水平,加强品牌建设

由开发运营模式向资产管理的轻资产模式升级

与金融结合,探索经营模式转型升级

2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速 图:2010-2016年全国办公楼销售面积及其同比增速 图:2016 年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率

2016年,房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设实现发展,行业内值得关注与借鉴的如:吾悦品牌是新城控股旗下城市综合体项目品牌,涵盖三大产品线,根据不同客群、区位进行产品差异化定位。此外,12月,中海商业全域商办资产管理品牌旗舰——COOC中海商务发布,为有纵深需求的租户提供全面的商办综合解决方案,提升物业估值,实现资产管理增值。...[详情]

2016年9月末,中航地产拟通过协议转让方式向保利地产出售房地产业务相关的23.23亿元资产,未来将聚焦发展物业资产管理,坚持轻资产化模式。10月,大悦城地产发布“4A大资管”战略,探索实现由开发运营商向资产管理商的跨越。其战略计划为:成立基金公司,盘活优质存量资产;建立资本循环平台,打造多样化的融资渠道。同时,通过合作开发、以基金模式并购、管理输出的途径实现向轻资产运营模式转变。大悦城地产还将成立专门的商业管理公司,提供运营管理服务。轻资产化发展模式,可以提高企业抗风险能力,充分发挥企业的运营管理优势,将成为商业地产企业未来发展的重要方向。...[详情]

2016年,商业地产通过与资本结合,实现加快资金周转速度,盘活存量资产,提高资金配置效率。如:绿地控股与资本机构合作,拟通过收购绿地19家位于中国境内酒店物业的方式,与资本机构合作设立酒店业房地产信托;世茂房地产通过与博时资本合作发行资产证券化项目。大悦城地产通过转让下属三家子公司股权建立基金平台,使企业开发运营模式向基金合作与管理输出迈进。代表信托计划作为原始权益人发起设立类REITs产品,不仅拓宽了可证券化产品的基础资产范围,有效盘活存量非标产品,而且填补了商业地产资产证券化的市场空白。...[详情]

(2)方式:联合与收并购助力优势互补、业务完善、共赢发展

与地铁、基建类企业联合,

紧抓业务发展机遇

通过与险资企业、房企间强强联合,

实现优势互补

通过收并购整合资源,完善不动产业务,

加强战略布局

2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速 图:2010-2016年全国办公楼销售面积及其同比增速 图:2016 年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率

房企通过联合地铁、基建类企业,紧抓业务机遇。2016年,房企通过与地铁、基建类企业合作,为自身住宅、商办类业务找到好的落地平台,以合理价格获得优质项目资源,从而实现长远更好地发展。如:4月,广州地铁集团与广州越秀集团签署战略合作协议,双方将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位合作,拓展商业、住宅地产的“开发+运营+金融”合作,以及大数据开发下的新型城市综合服务功能开发。8月,绿地香港与广西铁投集团合作成立百亿城市发展基金,共同合作开发广西城镇化建设项目。10月,绿地控股与上海隧道工程公司组成联合体,成功中标南京地铁5号线工程PPP项目,这是绿地一个落地的轨道PPP项目,标志着其地铁基建业务正式落地。...[详情]

与险资企业合作,实现业务全面发展。险资企业资金充裕,房地产行业对资金依赖度较高,通过与险资企业合作,可充分利用其资金优势,更好发挥自身在开发、管理运营等方面的优势。如:2016年6月,由远洋地产与平安不动产合作开发的北京丽泽商务区项目中的平安金融开工,项目定位于满足北京新兴金融功能的高端商用办公产品。同时,远洋与两大股东中国人寿、安邦也在写字楼等物业方面有合作。此外,2016年,远洋地产更名为“远洋集团控股有限公司”,将在房地产为主业的基础上向商业、资本、服务等多元业务结构转型,与险资企业合作,利于其业务更好地向多元化迈进。

通过房企间强强联合,实现商业物业投资、管理与服务升级。...[详情]

通过收并购,完善不动产投资运营业务,加强战略布局、实现更好发展。通过收并购,可完善房企不动产投资运营业务和区域布局,推动实现不动产投资目标,实现运用金融工具获取利润和资产增值,进而实现自身业务丰富与提升;亦可剥离自身相对弱势业务。如:3月,中信股份将旗下住宅地产业务打包出售给中海地产,而中海地产将已发行占股本约10%的股份及资产作为对价(310亿元),中信将更加专注发展商业地产,尤其是大型综合项目的开发,而中海也将更加专注于住宅业务的发展。4月,远洋地产正式完成对上海东海商业聚集的收购和物业交割,涉足上海写字楼市场,是其“不动产运营”战略的体现。...[详情]

(3)业态:联合办公快速发展,实现存量盘活与办公形式创新

优客工场已快速布局全国16个城市36个场地,

投后估值近70亿元

氪空间已布局全国13个城市40个社区,

实现三类产品打造

不同类型的联合办公空间,选址考量因素不同

联合办公盈利模式尚不成熟,当前以收租金为主

截至2016年末,优客工场已快速布局全国16个城市(包括北京、上海、深圳,第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市)、36个场地,已完成开业项目20个,部分先期开业场地已经实现赢利,实现30000个工位的共享社区平台。2017年1月18日,优客工场完成B轮融资,投后估值近70亿元人民币。其业务线结构及资产配置模式对其快速发展起到重要作用,品牌管理输出-租赁-物业资产为物理空间设置的主营业务线,与线上社群、生态投资等辅助业务线之间,以层次清晰而高度互补的组合,构造办公及生活服务闭环。...[详情]

截至2016年末,氪空间在一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津等13个城市完成了40个社区的布局,各城市氪空间入驻率均超84%。氪空间推出三类产品:轻享空间、专享空间、尊享空间,分别解决初创企业、中小企业和大中型企业对办公空间的不同需求。11月2日,氪空间完成A+轮融资,由普思资本和IDG资本共同投资,金额超过2亿人民币。未来,以氪空间为代表的联合办公企业服务平台还将快速发展。...[详情]

联合办公的盈利模式包括:收取租金、通过提供服务收取相关费用、股权置换、场地溢价等。我国的联合办公现处于起步阶段,盈利模式正处于探索阶段,当前仍以收取租金为主;由于初创型公司的盈利本身就很少,从中抽到的分红微乎其微;而通过给创业企业提供增值服务获得盈利的通道仍有待打开。 值得注意的是,联合办公既带来发展新机遇,也带来挑战,各类企业应借鉴业内企业的发展经验,清晰定位、加强运营与服务、丰富模式,实现长远发展。...[详情]

商业地产市场趋势展望

(1)市场:去库存基调下,

市场蕴含新生机

(2)政策:调控力度加大,

细化政策仍待落地

(3)企业:注重定位及体验,

向轻资产运营升级

宏观环境利好商业地产长远发展。2016年,我国经济运行平稳,结构持续优化,金融市场平稳发展,中国财新服务业发展态势良好(2016年12月创近17个月新高),批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好,新型城镇化与区域经济一体化加速推进,宏观环境利好商业地产长远发展。

市场在调整中变化,蕴含着新的生机。从商业地产市场表现来看,供需情况整体较去年好转。从土地市场表现来看,一线及热点二线城市需求旺盛,三四线城市以去库存为主基调。土地是市场变化的先行指标,未来,商业地产将更加向一线及热点二线城市集中,行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧,新的挑战也将会带来市场新格局、新特点的形成,根据不同城市市场特点及变化,打造特色产品、实现错位竞争将成为发展趋势,商业地产市场发展将蕴含新的生机。[详情]

政策支持层面,调控力度仍将逐步加大,未来有待更细化、落地的政策出台。2016年,在商业地产整体面临去化压力的背景下,国家对商业地产调控力度加大,对于增量市场,因城施策、优化供应结构;对于库存压力大的三四线城市,严控或禁止新增商业用地;对于供需紧张的一二线城市,适当考虑土地供应。对于存量市场,2016年6月,《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布,提出允许商业用房改建为租赁住房,支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变,此外,11月,《关于推动实体零售创新转型的意见》印发,对实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、实现跨界融合、不断提升商品和服务的供给能力及效率做出部署,未来仍需要地方出台落地政策进一步引导和支持。政策优惠方面,未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策,降低企业资金压力,一定程度释放市场活力。[详情]

更加注重客群分析、进行精准的产品定位,成为未来商业地产发展趋势。随着人们消费水平的提升,消费需求更趋多元化,单纯买卖商品的时代已经过去,通过把握消费者的个性化需求,进行精准的产品定位,通过产品创新、业态和功能的合理布局或调整,提升商业地产价值,成为发展趋势。...[详情]

商业地产将更加注重打造特色产品线,升级体验式业态。人们在购物时,已从单纯关注商品质量转变为更加注重购买场景及体验,于商业地产运营商而言,针对不同区域特点、客群细分及需求特点,打造特色产品线,布局特色鲜明的体验式商业空间,从而形成自身特色及竞争优势,打破同质化竞争格局、实现错位发展将成为未来的发展趋势。···[详情]

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