中央经济工作会议房地产相关政策解读

中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行,部署2017年经济工作,提出要坚持稳中求进工作总基调,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。【详情】

针对房地产市场平稳健康发展,会议从行业发展定位、货币信贷政策、土地供应及长效机制建设、去库存等多个方面进行了计划部署,为未来一年乃至更长时间楼市发展方向奠定了基础。

1.行业定位:进一步明确并强调房屋的居住属性

会议指出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位

中指点评:

回归住房居住属性,推动房地产平稳发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。房屋的本质应该是其具备的居住属性,这是房屋价值核心的体现。在今年的前三个季度,热点城市房价地价较快上涨,短期内房屋产品的金融投资属性得到了凸显。此次中央经济工作会议明确强化房屋居住属性,加之“十一”以来一系列调控政策的出台,不仅在短期内有利于引导社会形成合理的房屋消费预期,并将为未来更长时期内对房地产行业的经济定位、社会定位和民生定位产生深远的影响,更有利于促进形成“居者有其屋”的社会住房体系。

2、短期市场供求:定向信贷支持合理需求,增量、存量土地增强有效供给,热点城市供求紧张有望缓解

会议指出:要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效,货币政策要保持稳健中性。 要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

中指点评:

货币政策稳健中性,信贷政策有保有压,非合理住房需求将继续受到严格抑制,进一步为热点城市楼市降温。此次中央经济会议提出要实施积极财政和稳健货币政策,财政政策强调要更加积极有效,货币政策要保持稳健中性。与年初两会提出的“稳健的货币政策要灵活适度”相比,“稳健中性”的表述则表明明年整体货币政策取向的微妙变化。针对房地产则进一步提出“要在宏观上管住货币”,显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧。在信贷政策方面,会议提出信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房,可见差别化信贷政策将继续发挥重要作用;从近期热点城市收紧信贷政策的效果来看,取得了积极的效果,特别是对投资投机置业、高端改善置业都产生了明显影响。保持这一政策的连续性,有利于进一步稳定市场预期,为热点城市楼市降温。

会议指出:要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

中指点评:

热点城市土地供应将进一步发力。中央经济工作会议明确房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。今年四季度以来的调控收紧措施,多数城市都强调了增加土地及住房供给,缓解供需矛盾,特别是11月份全国300个地级以上城市住宅用地成交达6349万平方米,环比增长达47.1%,年末土地供应将持续增加。而对于土地供应相对稀缺的一线及部分热点城市,之前调控也明确提出了提高中小户型住房供应比例。未来市场供应规模及结构都将发生明显变化。

城市存量土地潜力巨大,更需高效利用。从近年来国土资源供给来看,建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举,此前国土部发布《深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》已明确城镇低效用地再开发的指导思想、基本原则和总体目标,并进一步细化各项政策规定。城镇低效用地再开发,不仅有利于推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾,而且也有利于优化用地结构布局、推动产业转型升级、促进城镇更新改造。对部分供应紧张的城市而言,通过盘活规模巨大的存量用地,更是增加市场供应和优化城市布局的优选择。在现有政策细则下,各类土地所有权、使用权主体如何更有效的实现土地开发利用,既是机遇,也是挑战。

3、中长期行业运行:推进房地产长效机制建设,推动新型城镇化发展

会议指出:综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。 要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。 特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

中指点评:

房地产长效机制建设将取得新突破。此次中央经济工作会议和此前召开的政治局会议均将房地产长效机制建设作为促进行业健康发展重要内容。此次明确提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,可以预期的是,未来围绕房地产市场供给、需求及市场交易行为的一系列制度建设将步入快车道,行业发展预期将更趋稳定。其中,在需求优化方面,我们认为会议提到的大城市功能疏解和加快租赁市场发展等内容,将对我国住房市场分布格局、住房体系变革提出了明确方向。

一方面,热点城市发展租赁市场空间巨大。会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度,发展住房租赁市场将成为未来深化住房制度改革的重要方向。其中,如何继续鼓励热点城市住房租赁市场的各类参与主体(如租客、房东及中介机构)的积极性,有效保障各方权益还需进一步的政策进行明确。另一方面,特大城市功能疏解加快节奏。目前,围绕特大城市形成的城市群功能尚在不断发展与完善,以京津冀城市群为例,核心城市和辐射城市之间发展差距较大,如何通过市场化的手段结合有效的政策引导,实现产业功能与人口分布的合理匹配,更好的缓解特大城市的人口、房价压力,具有更强的现实意义。

4、房地产去库存:去库存结合城镇化,小城市不仅提供房子,更要提供美好的生活

会议指出:去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略,继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略。

中指点评:

继续坚持因城施策,将去库存和人口城镇化结合,促进农民工市民化。三四线城市房地产库存问题将在未来一段时间继续成为影响房地产行业整体发展的重要因素。解决库存问题,除了短期的金融、财税政策引导,关键还是在于解决大中小城市长期经济、产业、资源、人口发展不均衡的问题,也在于解决我国城镇化发展不均衡的问题。从这个角度看,去库存将是房地产业一项长期艰巨的任务,需要更高的顶层设计来解决。其中,将去库存与新型城镇化相结合,通过提高三四线城市的教育、医疗、交通等公共配套服务,吸引农业转移人口落户,促进农民工市民化,释放以新市民为主的新需求,促进库存去化,当是应有之义。此前国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》也提到,要实施配套政策,推进农民业转移人口市民化。此次会议提出要提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通。对三四线城市而言,有利于更好的联通特大城市的公共配套,也有利于更好地承接特大城市外溢的人口、需求及转移的产业,促进自身产业结构升级调整,提升经济水平,增加城市吸引力。对于特大城市而言,将尽快疏解部分城市功能,为城市“减负”,缓解“大城市病”问题。鉴于此,核心城市周边直接辐射的小城市乃至小镇,都将迎来更好的发展机遇。

建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制也成为重点。会议提出,落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。此前国土部也发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》,明确2018年基本建立人地挂钩机制,并根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出的人均城镇建设用地控制目标,综合考虑人均城镇建设用地存量水平等因素,确定进城落户人口新增城镇建设用地标准。我们认为,未来吸纳农业转移人口、城镇人口明显增加的城市,特别是中西部城市,当前库存压力比较严峻,新增人口规模带来的新需求将有利于更好的缓解库存压力,随着城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制建立健全,这些地区城镇建设用地也将结合库存实际变动。

城镇化是现代化的必由之路,城镇化发展将会提供长期刚需。当前,我国的城市发展已走向集约型发展,更加注重做优增量、提高质量,化解各种“大城市病”,增质同时兼顾“瘦身”。城市发展与房地产业息息相关,在城市发展新阶段,我国的房地产发展也将带来新的机遇。后,会议中多次提到防范金融风险,如“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。”房地产作为关乎国计民生的重要行业,是防范经济金融风险的重要关注点,又是稳定经济社会发展的关键。可以说,此次中央经济工作会议从稳定短期行业供求、稳定中长期行业运行环境方面都有了明确思路和方向,更有可能实现“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的局面,未来一段时期行业“稳”中运行的格局值得期待。

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