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中房指数系统2016年上半年市场总结与下半年展望

2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,代表城市商品住宅月均成交创历史同期 水平。百城价格上半年累计上涨7.61%,热点一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下,品牌房企业绩大增,同时大型房企资源整合加剧,对热点城市土地市场投资态度积极,造成地价短期急剧攀升,尤其南京、苏州等热点二线城市地价 。【报告全文】【下载报告

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市场表现与特征:市场整体持续高温 二线城市表现突出
1. 政策:中央层面地产政策趋稳 地方强化因城施策 热点城市渐收紧
年初中央信贷财政政策调整促进需求释放,长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低,不“限购”城市首套房首付比例 为20%,同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整,下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税,促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进,长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求,建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台,对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地,农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进... [详情] 地方政府因城施策力度加大,热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显,部分热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈现过热发展趋势,一线城市已率先出台调控收紧措施,沪深限购加码,上海实施房地产金融宏观审慎管理,北京通州将商业纳入限购范围,一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国,合肥对地王现象进行严控,同时收紧信贷政策为楼市降温,苏州、南京出台措施限房价地价,天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻,市场仍以去库存、促消费为主基调,供应端实行差别化供地政策,优化供应规模和结构等措施...[详情]
总体来看,在2015年以来多轮货币信贷政策作用下,房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方因城施策力度将不断加大,合肥已出台限贷政策,南京、苏州也限制房价地价过快上涨,未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力,推进户籍政策落实鼓励农民工购房等,进一步去化库存。
2. 成交:各类需求释放推动市场整体高位运行 二季度增速有所回落
上半年市场成交整体高位运行,但二季度成交增速有所回落。 不同城市来看,上半年各类城市同比均增加但增速放缓,其中二线城市增幅 。 2016年4月以来二手房成交环比持续下降,5月同比下降。
上半年市场成交整体高位运行,但二季度成交增速有所回落。 不同城市来看,上半年各类城市同比均增加但增速放缓,其中二线城市增幅 。 4月以来二手房成交环比持续下降,5月同比下降。
据初步统计,2016年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%, 量创历史同期 水平。具体来看,一季度,在宽松的政策环境、货币信贷环境下,市场预期向好... [详情] 据初步统计,上半年,一线城市月均成交量83万平方米,同比增长9.3%,增速在各类城市中 ,较一季度显著收窄33.9个百分点。二线代表城市月均成交93万平方米,同比增长41.2%,增速较一季度收窄...[详情] 2016年1-5月,十大城市二手住宅累计成交67.44万套,同比增长59.0%,增幅较一季度收窄52.6个百分点。具体来看,一季度受降首付、调整契税营业税利好政策影响,共成交41.78万套,同比大幅增长1.1倍...[详情]
整体来看,上半年市场成交高位运行,一季度受政策利好影响,刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市,新房、二手房市场热度较高,其中3月新房成交创历史单月新高,二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落,并传导至新房市场,成交增速回调。预计下半年,一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下,市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势,平稳放量;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下,成交量走势平稳。
3. 价格:百城价格累计上涨7.61% 热点一二线及其周边城市轮番领涨
2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大,3月环比涨幅突破1%,5月同比涨幅突破10%。 2016年上半年,各级城市住宅价格均累计上涨,二季度城市分化趋势放缓。受热点一二线城市带动,其周边城市价格涨幅也不断扩大。 上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%,涨幅超过新房3.76个百分点。展望下半年,不同城市价格走势持续分化。
2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大,3月环比涨幅突破1%,5月同比涨幅突破10%。 2016年上半年,各级城市住宅价格均累计上涨,二季度城市分化趋势放缓。 上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%,涨幅超过新房3.76个百分点。
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2016年以来,百城住宅均价环比持续上涨,上半年累计上涨7.61%。其中,一季度累计上涨2.94%,3月环比涨幅达到历史 点... [详情] 具体来看,一线城市上半年累计上涨12.79%,涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%,其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%,其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%...[详情] 具体来看,一季度,二手房价格环比涨幅持续扩大,累计上涨7.20%,超过新房3.59个百分点,其中3月单月环比上涨4.43%,创2010年下半年以来 单月环比涨幅。二季度,二手房市场有所回调,累计涨幅...[详情]
展望下半年,不同城市价格走势持续分化。一线城市中,北京、上海涨幅趋缓;深圳近两月二手房价格已转为下跌,未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨,价格水平已在一定程度上超出购买力,且市场杠杆率较高,价格变化对信贷政策敏感度高,政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市辐射影响,未来发展预期乐观,房价上涨动力仍较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足,房价上涨动力相对较弱。
4. 土地:热点二线城市土地市场高热 苏州、南京等地价
全国土地推出和成交量均不及去年同期 住宅用地楼面价和溢价率创新高 二线城市宅地成交火热 楼面价涨幅
全国土地推出和成交量均不及去年同期 住宅用地楼面价和溢价率创新高 二线城市宅地成交火热 楼面价涨幅
供应方面,2016年上半年,全国300城市共推出各类用地(规划建筑面积,下同)8.0亿平方米,同比下降7.1%。其中,住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面,全国300城市各类土地... [详情] 2016年上半年,全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨,楼面均价达2949元/平方米,同比大幅上涨53.8%,溢价率为49.17%,较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响,各类用地整体...[详情] 2016年以来,以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退,总价和单价地王频现,楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%,溢价率也较去年...[详情]
总体来看,由于全国整体市场库存量依旧处于高位,去库存仍是目前市场核心问题,特别是在三四线城市,地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平,全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反,整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨,尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现地王潮,究其原因,其一,货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低,其二,热点城市楼市快速去化致短期供应不足,房企补货意愿强烈;其三,一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降,三四线城市库存高企,企业被迫转向热点二线城市;其四,国企改革进入关键阶段,地产板块整合势在必行,国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年,重点二线城市仍是房企争夺焦点,但个别城市受调控与预期影响,土地市场热度趋弱,土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。
5. 企业:品牌房企业绩显著增长 行业整合加速
品牌房企销售业绩显著提升,企业2016业绩目标完成率已超四成。 热销激发补仓意愿,资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。
品牌房企销售业绩显著提升,企业2016业绩目标完成率已超四成。 热销激发补仓意愿,资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。
2016年1-5月,20家代表品牌房企销售额达8596亿元,同比大幅上升68.6%;销售面积7182万平方米,同比增长48.9%。分阶段来看,一季度,在各种宽松政策的刺激下20家品牌房企销售业绩同比增幅逐月扩大,创下历史同期新高... [详情] 2016年上半年,20家品牌房企共计拿地4883万平方米/2260亿元,面积同比增长39.3%,金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移,拿地金额占比超60%,而一线城市的拿地占比明显下降,占比不足20%。销售持续走高刺激了房企补仓意愿...[详情]
在各类宽松政策的叠加刺激之下,2016上半年品牌房企业绩显著提升,全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿,而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善,在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长,拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外,由于市场竞争的不断加剧,行业的整合成为趋势,今年以来大型房企间的“强强联合”频现。展望下半年,随着之前热点城市市场需求的释放,预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓,但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面,由于当前行业整合压力较大,集中度将持续提高,拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权,因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。
下半年展望:热点城市风险积聚 楼市面临调整 三四线城市去库存稳步推进
1. 宏观环境:经济下行压力依然较大 热点城市政策面临进一步收紧预期
内生增长动力不足,经济发展仍面临较大不确定性。2016年一季度GDP增速继续放缓,同比增长6.7%,较去年同期收窄0.3个百分点。2016年以来国内政策环境宽松,供给侧改革持续深化,但新旧经济增长动力交替过渡,经济下行压力不减。投资增速继续放缓,1-5月固定资产投资同比增速跌破10%,并且对基建和房地产投资依赖性较强,民间投资增速和占比下降,经济内生增长动力依然较弱。消费增长乏力,随着国内外消费需求的下滑,企业经营受困,居民对未来收入预期有所下降,全社会消费品零售总额增长乏力,1-5月累计同比增长10.2%... [详情] 房地产政策方面,经济下行压力和库存水平依然较高的背景下,中央宏观政策仍将以稳为主,保持经济增长和就业稳定,地方则更灵活主动,因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策,热点城市将采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策。而多数三四线等库存压力大的城市,未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化,其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房,稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。...[详情]
2. 市场预判:热点城市风险与三四线城市库存压力并存 楼市开启稳房价和去库存双模式
稳房价:热点城市量价持续高温,警惕市场潜在风险。今年上半年,宽松货币信贷、调控政策环境下,市场预期显著改善、消费者集中入市,导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场局部高热,房价涨幅远超市场承受能力,且杠杆率较高,下半年应警惕其市场风险。一方面,上半年此类城市成交过热,部分需求透支,同时房价高企,市场观望情绪加重,导致下半年有效需求不足;另一方面,此类城市对于货币政策的反应较为敏感,下半年中央及地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高,将导致市场量价存在一定的调整压力... [详情] 去库存:仍面临库存总量大、结构失衡难题,去库存仍是下半年主基调。去库存取得进展,但全国整体库存规模仍较大。截至2016年5月的初步估算,全国商品房总库存约55.5亿平方米,较去年底已有一定程度的下降,但 规模仍处高位,按照过去三年的去化速度,大约需要4.7年才能完全去化。细分市场结构失衡,商办市场库存压力更大。商办市场存在空置率高、租金低、难去化等问题,整体库存压力超过商品住宅市场。特别是部分城市住宅供不应求但商办库存压力突出,如上海商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平米,而商品住宅可售面积仅947万平米...[详情]
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