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专访乐生活董事长段亚娟女士

乐生活(北京)智慧社区投资发展股份有限公司(下简称"乐生活")是国内首屈一指的专注于智慧社区服务运营的互联网型物业服务企业,将传统物业管理与互联网进行基因重组,将实体社区变成基于大数据互联网平台,最终打造成为“智慧社区服务运营商”。

在快速发展的过程中,乐生活综合实力稳步提升。2006年,乐生活荣获中国物业管理行业北京地区综合实力企业10强。2007年,乐生活通过了ISO9000质量管理体系认证。2012年,乐生活将多年的成功管理经验进行升级改造,形成了独具特色并具前瞻性的服务体系——物业精益管理体系,提高了管理效率,节约了成本。

从传统物业服务企业到国内专业的智慧社区服务运营商,从初步市场化转型到完成新三板的挂牌,乐生活仅用了三年时间。更在6月举办的2017中国物业服务百强企业研究成果发布会中,荣获“2017中国物业服务百强企业”、“2017中国物业管理行业市场化运营领先企业”。

对话乐生活董事长段亚娟女士--分享乐生活成功经验 探讨未来行业趋势



记者:段总下午好。


嘉宾:你好。


记者:感谢您在百忙之中抽出时间来接受我们的访谈。我们知道乐生活是一家专注于提供高品质物业服务和社区增值服务的智慧社区服务运营商。从传统的物业公司到智慧社区服务运营,从初步市场化转型到新三板挂牌且进入创新层,乐生活仅仅用了三年时间,这段时间里,还取得了很多不俗的成绩,比如在中国房地产TOP10研究组今年6月发布的物业百强研究上,乐生活荣获了“2017中国物业服务百强企业”,同时也荣获了“2017市场化运营领先企业”,同时在2017房地产上市公司TOP10研究成果发布会上也获得了“值得资本市场关注的房地产服务商”。您能否谈一谈,在乐生活取得这些骄人成绩的背后,在顺应资本市场发展的这个角度上,乐生活在这一年中做了哪些努力。


嘉宾:乐生活从传统的物业公司到智慧社区服务运营商,我们的转变大概用了三年的时间。乐生活真正提出这种战略转型是在2013年底,当时提出这种理念,在行业里还是比较领先的。我们也是扎根于我们基础物业服务,然后在物业服务的基础上来做社区的智慧运营。抛开资本市场的关注以外,本身乐生活是有自己坚定的发展战略的,所以说在资本市场,大家对乐生活的认可,还是基于乐生活本身的发展。
  2013年乐生活从健康物业开始起步,从2013年在管规模100多万平米,发展到现在将近1500万平米,我们用了三年的时间来进行放射性的发展。抛开资本市场,乐生活只是在做它自己本身发展该做的这些事,刚才你也提到说乐生活在资本市场上的这些表现,其实它也是乐生活自己本身发展过程中,爆发出来的光彩。


记者:2017上半年资本市场持续升温,驱动企业加速发展。截止到7月11日物业市场已有5家企业香港主板上市;51家企业新三板上市成功;国内A股两家同时冲刺,IPO进入倒计时。乐生活早在2016年5月完成新三板正式挂牌,2017年5月又从万家企业中脱颖而出,跻身新三板创新层,得到了资本市场的高度认可。据了解乐生活于2017年3月完成自挂牌以来的首次定增,您能否谈一下此次定增对乐生活有什么意义?


嘉宾:我们这轮定增出于几个考虑,一是我们在资本市场上已经崭露头角了,那我们就肯定要有一番作为,所以说定增更多的是投资者对我们的一个认可。第二就是业务的需求,乐生活在快速发展的过程中,资金的需求是很大的。再加上我们今年和2018年的发展规划,经过仔细考量之后,进行了这次定增。


记者:物业企业大致可分为有开发商背景的企业与完全市场化企业,2017上半年,一些有开发商背景的标杆企业继续加大市场拓展,外拓项目占比持续增加,管理面积增量达70%以上,完全市场化企业更是积极扩张谋求发展。乐生活自2013年完全市场化运营以来,市场拓展不断发力,2017年荣获“ 中国物业管理行业市场化运营领先企业”荣誉。您能不能分享一下乐生活市场拓展的做法及成功经验?


嘉宾:乐生活2014年从京汉置业剥离出来的时候,我们在管的服务面积基本上都是我们地产下属的开发项目,我们当时在管规模差不多100多万平米,2015、2016年,我们用了两年的时间,加上今年半年的时间,我们发展到了1500万平米,市场化的这种运作,对我们乐生活本身来说有几个方面的挑战,一是本身的条件,即大家常说的物业企业背靠的地产开发商“好爸爸”、“好兄弟”,本身就不是那么的强大;另外是我们的底子,包括我们的管理基础以及市场运营的基础,都是比较薄弱的,所以说我们市场成功的秘诀,其实是和我们的团队密不可分的。我们这支团队是特别坚韧的团队,从2013年真正的市场化以来,我们从市场上取得的这些项目,应该是非常的不容易。真的要说成功的秘诀,无非是坚韧不拔的努力。而我们的团队,正是有这样一种韧劲,我们的市场拓展才能真正的开花结果。


记者:在今年上半年兼并收购依然是物业服务百强企业管理规模迅速扩大的有效补充,但是潜在标的企业对于自身价值的重新认识,收购过程相对缓慢。关于兼并收购,乐生活接下来有什么考虑?您对于收并购有什么看法?


嘉宾:在一段时间里,收并购应该说是我们的一个痛点,但是我们经过这个痛点以后,我们积累了一定的经验和阅历。其实刚才说市场化的物业公司,途径无非两种,一种是项目拓展,一种是收并购。
  从拿项目的角度来说,本身这种难度就已经很大了,但是面对我们发展的这种规划来说,如果单纯依靠市场拓展,肯定是不能做到的,所以说2014年我们已经开始行动了,我们来做这种大面积的收并购,我们在收并购的过程中也是不断学习、不断积累,逐步沉淀的。我们最初开始收购也是两眼一摸黑,因为本身不是做投资的公司,却又面临市场火热的情况,大家都觉得我要跑马圈地,我一定要占住这个时机,然后要把这些面积拿下来,当时是这么考虑的,所以当时也是无知者无畏,我们集中一段时间收购了四家物业公司,管理面积在600万平米左右,其中也有收购失败的案例,我们逐步沉淀,对自己的价值有了一个重新的认识。
  可以说这是被市场炒起来的,就像炒房一样,它这种价值的预期肯定是超出了我们原来对于物业行业的这种认知。前一段时间我看过一个微信,说收购物业公司,收购的是什么,实际上就是收购了一纸合同,因为物业公司本身就是一种轻资产公司,所以你收购它,无非就是收购了一纸合同,后边你要履行的是你的承诺,你要体现你的服务,你才可能把公司的价值持续和稳定下来。
  我们收购成功的这种经验,首先是和股东坦诚的交流,做企业并和企业共同发展是我们的目的;第二,我们会理性的判断物业公司的价值,会对这种过热的市场,有一个冷却的对待,对价值进行合理的判断;第三,就是接管以后要持续的植入优秀的管理经验,我们要让原来的股东和员工看到乐生活是一支优秀的、有先进管理经验的团队,它会给企业带来持续的良性经营和发展,实际上这就是我们发展或者收并购的一些经验之谈。


记者:未来五年,百强企业市场占有率预计将超过40%,大型企业将出现部分航母级企业;中型企业探寻新业务、新模式;小型企业专注于特色服务及利用资本市场。可能会出现的一种情况就是强者越强,市场分化可能会加剧,企业结合到自身的发展情况,可能也会进行相应的一些调整对吗?


嘉宾:是的,其实我们也在探索,现在的物业市场可以说是一个朝阳的行业,不管是智慧社区服务还是物业服务,它都有很多的资源可以去挖掘。但是反观物业管理现状,小的物业公司也是鱼龙混杂,我一直在和我们的管理团队讲,现在的物业竞争这么激烈,实际上是一个洗牌,行业集中度越来越高,我们的发展已经遇到了一个瓶颈,因为你的物业费水平不提升,但你的成本是提升的。所以说,要满足业主的服务需求,物业公司的空间在哪?其实这也是我们物业公司现在共同面临的一个难题,所以我们在做这种市场分析的时候,我们一直强调,首先要把基础物业做好,然后在基础物业的前提下,增加我们的增值服务,但是话说回来,不管是新三板、主板、还是港股,大的物业公司,它未来的议价能力,或者是所谓的集中度会越来越高。

  其实乐生活在做三年规划的时候已经提前预判到这个问题了,所以我们在三年规划中把面积拓展作为我们的一项重要指标。就像现在的房地产洗牌是一样的,小的房地产公司,现在的生存空间特别艰难。未来我们物业的发展,也会像房地产一样,它的集中度会越来越高。

  在经过一段阵痛以后,行业集中度有了一定的提升,那优秀的物业公司,才可能有这种市场议价的权力,那相对应的就是我们可以在这种议价能力上面来提升我们的物业服务,那时业主们的生活服务也会有更大的改善,相应的增值服务才可能有更大的空间去做。


记者:2017年乐生活计划在哪些重点领域、重点业务布局?未来三年乐生活的战略规划及未来展望,请您分享一下。


嘉宾:其实我们乐生活的战略定位是很清晰的,就是以北京为中心,首先环北京的区域要做大做强,所以说北京、河北是我们现在主要要做大做强的一个区域;再者就是河南区域,河南区域现在已经有三家子公司,再有就是一些智慧型的城市,我们可能和我们的置业一同去发展,他们来做开发,我们来做物业服务,相辅相成;再然后,就是通辽、内蒙古等重点区域,我们也会进行规划。
  但是如果你的管理幅度,或者说管理班子太大的话,实际上对于物业服务也是有折扣的,所以说我们的规划初衷,是扎实我们的物业服务水平,然后在一定区域内做大我们的服务面积。
  我们乐生活在2013年的时候,战略就已经很清晰了,但是我们现在经过这几年的发展,经历了自身的管理提升,实际上我们现在给自己定的目标是到2019年,我们的管理面积要上亿,这对于我们本身的管理还是提出了很大的一个挑战的。不仅要求未来三年管理面积要上亿,对我们的服务,对客户满意度,也是要求每年都要有递增的,我们今年客户满意度,还是要求不能低于行业的平均水平,所以说我们实际上是在扎根基础物业服务的基础上,我们要在商业方面有一定的突破,形成同物业相补充的利润点,有清晰的盈利模式商业模式,这是我们未来两到三年要做到的。


记者:物业行业快速发展的今天,百舸争流,带领乐生活跨越了很多里程碑式的发展,作为一名女性领导者,能否分享下您的管理思路或独特优势?有什么想对乐生活人说的呢?


嘉宾:我认为职场里不分男女。因为到了管理的岗位,你肩负的公司使命和员工对于公司的期许是一样的,它不会因为你是女性,就降低对你的要求,所以说我觉得性别可能对于本身公司的这种发展是没有任何影响的。

可能女性和男性领导的唯一区别就是,在管理上可能女性更偏感性一些,可能更多一分细致。真正的说管理经验,是能够把控公司的发展战略,有清晰的战略和分解到脑海里的战术。然后就是用好人,你就要对这个人无条件的信任、支持,你要去替他承担一些责任,用我们乐生活的一句话来说,就是用心。乐生活对业主来说是用心,其实作为一个领导来说,对员工也是用心,如果做到这一点,员工就会为这个企业,或者说所谓的这种使命、责任去尽力做好每一份工作。


记者:恩,感谢段总今天接受我们的访谈,我觉得相信通过这一次的了解,我们也对乐生活的未来会更加充满信心,最后预祝乐生活业绩蒸蒸日上!


嘉宾:谢谢!

乐生活董事长段亚娟女士接受采访
乐生活董事长段亚娟女士
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