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2016中国房地产市场总结&2017趋势展望

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境...[详情][报告]

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12016中国房地产市场总结&2017趋势展望

1 2016年中国房地产企业销售百亿专题

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政策:政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险

价格:热点城市房价涨幅显著,调控收紧后价格趋稳

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。...【详情】

2016年百亿代表企业招拍挂拿地金额占销售额、平均楼面价占销售均价比重情况

2010年6月至2016年11月百城住宅均价及环比变化

整体来看,受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响,热点城市房价快速攀升,1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68个百分点,其中北京、上海等十大城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%,二手房价格涨幅也处于高位。在四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。分城市来看,一线城市1-11月累计上涨22.95%,在各类城市中显著,二线城市累计上涨13.34%,三线城市累计上涨10.15%。...【详情】

供求:市场成交全年高位运行,成交结构明显上移

土地:一二线土地市场高热,高价地开发蕴风险

(1) 成交规模:全年成交居历史高位,四季度成交有所回落

2010-2016年12月50个代表城市 商品住宅月度成交量走势

成交方面,2016年,各类需求持续释放,房地产交易高位运行,50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成,创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台,代表城市市场热度开始回落,四季度成交量高位下调。成交结构方面,核心一二线城市各层级产品总价提升显著,北上深高价位楼盘套总价门槛近千万,热点城市的改善需求也积极释放,成交结构上移,大户型成交占比提升。[详情]

全年成交量创历史新高。从国家统计局数据来看,2016年1-11月,全国商品房销售面积13.6亿平方米,同比增长24.3%,商品住宅销售面积12.0亿平方米,同比增长24.5%,均创历史新高。代表城市库存量及库存消化时间持续走低。...【详情】

一线城市成交规模与2015年基本相当。2016年一线城市月均成交面积约84万平方米,与2015年基本持平。二线城市成交量增长较为明显。2016年二线代表城市月均成交面积约96万平方米,同比增长26.8%,平均规模超过一线城市。三线城市成交整体波动增长,核心城市周边区域受调控政策影响较大。2016年三线城市月均成交约46万平方米,同比增长34.2%。二手房逐步主导热点城市住宅市场。2016年1-11月十大城市二手房累计成交146.03万套,同比增长32.5%,创历史同期新高。[详情]

(2) 成交结构:热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移

基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,北京、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市及其周边东莞、昆山等三线城市房价涨幅显著,成交套总价均值及中位数均较2015年明显上升。【详情】

2016年30个代表城市高价位、中高价位楼盘门槛较2015年变化图

(1) 供求:整体供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长

2010年6月至2016年11月百城住宅均价及环比变化

供求方面,2016年,300个城市土地市场供求仍呈下降趋势,各类用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。其中一线城市土地供求大幅下降,而天津、合肥等热点二线城市土地成交量大幅增长。价格方面,全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%;值得注意的是,2016年房企销售回暖及宽松的资金环境,企业拿地热情高涨,一二线城市高价地块频出,尤其是苏州、合肥、南京、上海等城市,未来市场走势十分值得关注。[详情]

全国各类土地推出量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下,地方政府继续减少土地推出量,2016年,全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米,同比下降11.0%,降幅较2015年收窄7.8个百分点,整体仍处于较低水平。...【详情】

全国各类土地成交量下降,但出让金大幅增长。2016年全国300个城市各类土地成交量同比持续下滑,共成交15.0亿平方米,同比下降5.7%,其中,住宅用地成交6.6亿平方米,同比下降7.6%,商办用地成交2.2亿平方米,同比下降13.3%。[详情]

一线城市住宅用地成交量同比大幅下降50.9%,天津、合肥等热点二线城市成交量大幅增长超六成。[详情]

(2) 价格:整体地价持续上扬,热点城市高价地块频出

前三季度城市各类用地楼面均价和溢价率攀升,四季度调控政策影响下均有所回落。2016年全国300个城市各类用地成交楼面均价为1904元/平方米,同比上涨38.7%。二线城市土地出让金及楼面均价涨幅在各类城市中为明显。【详情】

2011-2016年各级城市住宅用地成交楼面均价同比及溢价率

企业:百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速

(1) 销售业绩:131家百亿房企市场份额升至五成,3家房企步入3000亿阵营

2016年,百亿房企达到131家,市场占有率快速提升。2016年,共有131家房地产企业跻身销售额百亿军团,较2015年增加27家,销售总额共计5.7万亿元,市场份额已接近50%,行业集中度加速提升,强者恒强态势凸显,百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。2016年,在业绩高速增长的刺激下,百亿企业发展格局发生较大变化:131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营(3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元),企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家,各阵营企业数量均较上年有所增加,部分企业销售业绩翻番,规模再上新台阶,实现阵营升级甚至跨越升级...【详情】

(2) 拿地融资:企业拿地热情不减,持续聚焦二线城市

较为宽松的融资环境明显改善了房企的资金面,品牌房企拿地规模大幅增长,二线城市为布局热点。2016据不完全统计,房企债券融资达到9039亿元,同比增长77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2个百分点。2016年以来热点城市供不应求,加之品牌企业融资渠道宽松,拿地较为积极。...【详情】

(3) 房企整合:央企国企重组带动行业整合,房企资本融合趋势不断加快

房企整合成为主流,行业格局发生改变。2016年房地产企业并购案例明显增多,据不完全统计,房地产行业2016年发生并购案例近190宗,涉及金额超过3500亿元。一方面,央企、国企在深化改革的大背景下,进行资产重组。2016年的中海与中信、保利与中航的整合,实现资源优势互补,企业规模不断做大。另一方面,企业资本整合加剧。企业股权收购,是为了以并购方式弥补公开市场拿地不足,扩大土地储备,同时在竞争格局日益复杂的背景下,通过并购扩大自身企业规模,以在未来的竞争整合格局中占据话语权。...【详情】

市场展望:宏观趋稳,调控深化,市场量价将回调

(1) 行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

(2) 市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

2010年以来我国新增人民币贷款(累计值)及房地产贷款、个人住房贷款走势 各线城市房地产开发投资同比增速

经济方面,国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响,而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。[详情]

货币信贷方面,考虑到国内外环境,央行或将适度收紧国内人民币的流动性,以平衡人民币币值的稳定,但2017年信贷政策有望实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。[详情]

房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。[详情]

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在房地产和基建投资的拉动下,钢铁、水泥等行业进入周期性补库存阶段,并且汽车、家电等行业库存也逐步回归合理水平。2017年货币政策稳健中性,我们对“稳健中性”的理解为:货币供应规模增速适中,货币贷款投向更趋均衡,在房地产方面继续引导资金流向合理自住需求,在区域结构方面更多流向库存压力较大的三四线城市。2016年住户部门贷款余额占比明显提升,2017年人民币贷款将向企业部门转移。... [详情]

需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。[详情]

供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。[详情]

价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

总体预测:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长;需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显,2016年,商品房销售面积同比快速增长,但10月政策出台以来,增速略有放缓。市场表现仍将持续分化,预计2017年一二线城市销售面积将下降,三四线趋稳;供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓,2016年受到销售增长影响,新开工及投资增速回升,1-11月,房屋新开工面积为15.1亿平方米,同比增长7.6%;房地产开发投资为9.3万亿元,同比增长6.5%。... [详情]

关注点:价值城市标尺重塑,掘金存量、抢占洼地

一线城市:

存量房时 代,格局已破,正思变

二线城市:

过热之后是理性,人口博弈竞未来

城市展望

2016年1-11月一线城市二手房与新房销售套数对比 截至2016年11月一二线城市人均住房建筑面积

岁末回首,2016年中国房地产市场销售再创新高,这一年必将被载入史册,而贯穿始终的核心关键词非“分化”莫属,当大部分三四线城市仍在“去库存”的压力下挣扎时,热点城市的房价、地价已经上演轮番上涨的行情,面对局部过热的市场环境,限购限贷政策再次重启,高层表态“房子是用来住的、不是用来炒的”,为2017年市场定下基调。[详情]

一线城市新房成交量将回落,价格也将出现松动。2016年,一线城市住宅用地供应继续大幅回落,短期库存降至低点,但预计2017年随着土地供应的增加,市场将在供应端得到改善。[详情]

二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,且调整幅度将超过一线城市。2016年,合肥、厦门、南京和苏州房价领涨全国,被业界称为中国楼市“四小龙”。[详情]

天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期。

虽然我们看好中国的一二线城市,但不得不说在过去的一年中,多数城市房价已涨至较高水平,使得购房需求在一定程度上会向三四线城市溢出,但这绝不是一二线向三四线城市的全面传导。...【详情】

北上深二手房成为住房供给的重要组成部分,市场进入存量房时代。随着城市人口的不断聚集,城市外延也在不断扩展,但土地供应有限导致新房供应不足,购房者退而求其次,逐渐转向二手房市场。存量房时代,格局重塑,新生态确立,一线城市土地资源稀缺,新房市场的供应越来越小,需求转向二手房市场,存量房交易量不断扩容。

新房市场呈现郊区化与高端化特征,刚需与部分刚改则流向二手房市场。

存量房时代市场参与者个人化,房产消费传导链条形成,二手房对新房的影响力料将增强,新生态出现

房企谋变:新服务、新模式、新价值土地供应有限,一线城市市场开发空间正在缩小; 经过数十年的城市化发展后,北上广深土地资源愈发稀缺,新房供应逐渐减少,城市已逐步进入存量房时代。... 【详情】

随着一线城市逐渐步入存量房时代,房企的玩法与策略已与过去截然不同,三四线城市去库存的基调依然未改,白银时代的新房市场必然属于二线城市。我们将对全国主要的38个一二线城市,就产业发展、人口流向以及市场表现进行梳理和分析。、

天津、重庆、杭州经济规模与发展速度“双高”,城市定位明确,发展前景突出。经济产出既是城市发展的结果,又是城市能够实现快速增长的基石。

一线及杭州、南京等发达城市服务业占主导,同时部分西部省会由于在省内首位度极高,优势资源倾斜导致三产占比较高,合肥、南昌等中部省会城市仍以二产为主。

值得注意的是,2016年如此“天时、地利、人和”的大环境难再现,2017年货币政策也将导向稳健中性,因此对于房企来说,除了抓住城市发展周期择机进入外,更应加强对城市风险的管控...【详情】

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