北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十七年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究商业地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判商业地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

经过初步的市场调研及门槛值的筛选，研究组优选出300家企业作为“2020中国商业地产百强企业”的研究对象，在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，增加了融资能力指标指标，分别从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融资能力等五个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

评价指标体系设计原则

2020中国商业地产百强企业研究以2017-2019年度为研究时间段，涵盖规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：

（1）企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力，商业地产公司只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；同时企业必须稳步提升经营质量才能实现永续经营，只有在扩张规模的同时不断提升运营表现才能保障企业稳健发展。

（2）成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济运行影响较大，也面临周期性波动，此次研究将强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

（3）融资能力与综合实力相结合。融资能力是房地产企业发展的关键因素，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

（4）更加强调企业的产品与服务实力。商业地产的高质量发展离不开高品质的产品和服务能力。商业地产空间是集载体功能和服务功能于一体的综合经营场所，只有不断提高商业地产项目的产品水准和服务品质，才能实现有质量的增长，才能行稳致远。

研究方法

在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。计算中国商业地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2020中国商业地产百强企业综合实力指数。

2020百强企业研究报告

3月·北京

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