中南置地通过三年组织变革、化布局实现企业跨千亿发展。2019年中南置地实现业绩大幅增长，盈利能力显著改善，积极推动企业变革，为投资者交出了一份整体合格的答卷，但亦存在诸多隐忧。本文将对中南置地做深度剖析，以求挖掘其快速发展背后的优点与不足之处。

规模实现千亿级跨越，5年复合增长率45.7%

图：中南2014-2019年销售额与增速情况

数据来源：企业公告，CREIS中指数据

中南置地销售额增长较快，5年复合增长率45.7%，增速自2016年逐渐放缓。中南置地销售额自2016年开始加速提升，增速为122.2%，2018年销售额1466.1亿元，同比增长52.0%，2019年销售额1980.2亿元（2019年销售额为CREIS中指数据），同比增长31.5%，5年复合增长率45.7%。

五大业态为主，多元集聚传达健康理念。一方面，理念升级，倡导爱与健康生活方式。中南置地作为美好生活服务商，倡导“美好就现在”的企业理念，以健康是美好生活的核心，客户提供健康、人文的新城市生活方式。另一方面，五大业态加持中南置地多元化升级。中南置地打造出精品住宅、商业地产、特色小镇、旅游养生、产业园区等五大业态，坚持主航业务，同时探索商业地产、酒店辅航道业务，为企业的发展拓展了新的边界。

其一，健康住宅：中南置地将健康理念与地产结合，围绕绿色、品质、人文、服务，建立系统化的产品体系，发展出了一批极具专业影响力的品牌项目。

其二，商业地产：覆盖至北京、上海、深圳、南京等20多个省市地区乃至国际市场，在南通、盐城等地打造近千万方城市综合体项目。

其三：文旅小镇，充分挖掘旅游地的资源优势，打造出富有地域特色的国际级旅游度假区，提供丰富的休闲旅游体验。

其四，产业地产：多年城市建设运营的丰富经验，让中南置地开发培育了以中南VTP小镇、中南机器人小镇等项目为代表的特色小镇；专注于提供高科技产业园整体开发，在杭州的“萧山钱江云谷制作基地”、南通的“中南高科技产业园”打造成高新技术密集区和新兴产业示范区。

其五，酒店：中南旗下有专业酒店管理公司，含金石国际、金石商务、金石公寓三大系列品牌酒店，格雷斯酒店等正在进行智能酒店的探索。

图：中南置地多元业态

管理提效、组织文化制度变革促发展提速

中南置地在升级产品和服务的同时，紧随战略不断优化组织和管理结构和机制，加速变革和提效。通过扁平化的组织建设提高组织效能，通过“共创共享”的激励机制提升组织效率，通过简化流程提速决策效率。

图：中南置地组织优化策略

建立“共创共享”激励机制，组织扁平化发展，提升组织效能。中南置地以提质增效为中心，通过一系列举措进行组织变革。其一，保持组织扁平化、缩短业务的汇报流程，提高组织决策效率。精简汇报层级、压缩审批流节点，中南置地采用两级半的组织架构，项目半级、战区一级、集团一级。工作流程审批不超过5个节点，每个正常的审批节点不超过24，定期晒审批效率。如果某些审批节点慢，集团会分析原因，不断精简优化。其二，提升人均效能。中南置地提升总部和战区职能平台的人员量级，拉升管理体系标准，减少一线人员的低效重复配置，内部将人均3200万元设定为人均效能的显性目标，推行“中南用人标准3.0”，提高用人的标准和量级，提升组织效率和人均效能；其三，以“共创共享”激励机制为指引，刺激组织的活力。以“共创共享”激励机制为指引，在投（投资）、融（融资）、管（运营）、退（营销）等每个领域都设定了相应的激励机制包，对各个条线进行单独激励，激发每个条线的潜力，进而实现用激励去实现组织的转型，刺激组织的活力。

随着近五年高速扩张步伐逐渐放缓，后千亿时代的中南亦存在诸多隐忧。

资产负债率高居不下，资金链持续吃紧

负债增幅高于资产增幅，偿债压力逐渐加大。据中南建设财报显示，截至2019年3季度，中南建设负债总额达2481亿，同比增加515亿，增幅达26.2%，资产负债率达到90.9%，持续处于行业高位水平。同时，其资产总额达2730亿，同比增长24.8%。而在其资产中，存货资产占比高达58.76%，导致该公司速动比率仅为0.41(2019年Q3)。当前中南资产负债率处于行业高位，而速动比率远低于行业均值且逐年下降，短中期内存在一定的偿债压力风险。

存货高居不下，后续去化承压

截至2019年3季度，中南建设存货1604亿元，占总资产的58.76%，持续处于行业高位。中南置地获取的项目主要集中于三四线城市，项目体量较小，且存在很多联合操盘情况。在2020年三四线城市市场持续降温的大趋势下，后期库存去化将面临一定的压力。

图：中南置地未售项目各线城市分布

数据来源：CREIS中指数据∙企业版

对外担保持续攀升，信用风险持续堆积

截至2020年1月7日，中南建设及控股子公司对外担保总金额为668.95亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的384.49%；其中对合并报表外单位提供的担保总金额为113.08亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的65.00%。而2018年底中南建设实际担保总额占公司归属上市公司股东权益的比例仅为228.17%。中南建设的担保总额在上市房企中均处于高位，且对外担保占股东权益的比例不断攀升，企业信用风险呈持续堆积的态势。

商品住宅平均单价连续两年下跌，产品溢价较低

对2019年中国房地产20百强企业的商品住宅产品近三年的销售均价进行统计后发现，中南2019年的产品均价在20房企中排名第13位，较为靠后，且单价从17年的11名逐年下跌1名。从2017年-2019年销售均价的变化来看，20房企涨跌各半，中南置地销售均价降幅为5.2%。这表明近中南建设在快速扩张的同时，产品溢价能力也有待提升。

表：20（2019年）房企近三年销售均价变化

结语

房地产市场进入白银时代， 2019年末权益销售额突破千亿元的房企已达21家。行业集中度仍在进一步提升，头部房企从过去偏重规模化发展逐步转变为规模和质量并重。新的市场形势下，如何回归服务客户，回归市场价值原点，对部分高负债、高周转的大型品牌房企提出了新的考验。跨入千亿阵营后，如何做到规模、利润和产品质量之间的平衡，是中南置地未来需要重点应对的问题。