导读

近年来，物业管理行业正处于风口之上，资本、技术持续赋能，行业变革加速。面对竞争的白炙化，越来越多的物业服务企业开始升级自身业务，通过收并购、跨界整合等手段不断向综合性服务企业转型，谋求更大发展。他山之石，可以攻玉。中指研究院推出微信专题系列，详细介绍法国、北美、日本等主要国家和地区的代表性物业服务企业管理模式和宝贵经验，为国内物业服务的转型升级提供借鉴，拓宽企业创新发展路径。

永旺永乐株式会社（以下简称“永旺永乐”）成立于1972年11月，以工程、保洁、保安为主营，对所有客户的非核心业务提供“菜单式”服务，是永旺集团旗下全资子公司服务事业中的骨干企业，日本家进入海外市场的物业服务企业。2000年2月，公司在大阪证券交易所市场部及东京证券交易所市场部上市。2007年，公司进驻中国市场，先后在北京、天津、武汉等地成立物业管理分公司。2012年至今，业务延伸至马来西亚及越南等国，拓宽亚洲市场。

图：永旺永乐历史沿革

1.营业收入稳定增长 营收规模近两百亿人民币

得益于永旺集团亚洲事业的扩展，永旺永乐规模经济效益不断彰显，推动营业收入连年增长。2019财年，永旺永乐实现营业收入187.63亿元，净利润达3.97亿元，2014-2019财年，永旺永乐营业收入保持稳健增长态势，营业收入复合增速分别为3.32%，此外，根据永旺永乐官方披露，预计2020财年营业收入达到195.11亿元，净利润将达6.69亿元，公司业绩又将迎来新突破。

图：2014-2020财年永旺永乐营业收入、净利润及预测

注：永旺永乐调整了2018和2019财年经营数据。另永旺永乐相关数据披露以日元计算，此处按照1日元=0.06194人民币，相关数据均按此汇率进行换算。

2.“基础+增值”双轮驱动 业务多元化发展

清洁服务、设备管理及安全服务是永旺永乐基础物业服务的主要构成，永旺永乐将清洁服务中的80%-90%业务进行外包，并将安全服务外包给其子公司Aeon DelightSecurity，同时坚持引入智能工作设备，提高工作效率及标准化流程，进而推动营业收入的持续向好。2019财年，永旺永乐基础物业服务营业收入98.51亿元，同比增长54.89%，占比达52.50%；其中，清洁服务是主要收入来源达34.25亿元，贡献率为19.20%，设备管理服务为18.61%，安全服务为14.69%。

图：永旺永乐2019财年各业务营业收入占比

增值服务收入是企业的主要收入支柱，永旺永乐承接采购服务、施工作业等外包业务，促进企业多元化收入的增长。2019财年，永旺永乐的增值服务收入89.55亿元，占比达47.50%，其中，采购服务为16.84%，施工作业为13.69%，自动售货机服务为10.55%。

3.积极布局亚洲市场 中国市场是主要发力点

作为率先布局中国及东南亚的日本物企，永旺永乐根据所在国的文化、商业习惯、法律规定和当地实情，提供扎根当地的“日本品质”，加大力度推进符合各国市场特点的日式服务，从而打造在亚洲具有优势的企业品牌。目前，永旺永乐分别在中国、越南、马来西亚进行深耕，抢占市场份额，并计划进一步向泰国、印度尼西亚等国家进行拓展。

图：2014-2018财年永旺永乐中国及东南亚地区营业收入及利润率

2018财年，永旺永乐来自中国及东南亚地区的营业收入为7.99亿元，2014-2018财年年均复合增速32.40%，其中，中国营业收入占比约为67%，马来西亚、越南营业收入占比约为33%，由此可见，中国市场是企业在亚洲区域的主要发力点。

一方面，永旺永乐紧跟中国社区商业发展趋势，充分利用市场需求投放精准服务。首先，2007年，永旺永乐进入中国市场，并北京、天津等城市，从2014年开始逐渐进入较发达二线城市，加快市场拓展节奏；其次，以“源自日本，成于中国”的服务理念，引入日本理念文化，推出差异化服务；再次，建立信息共享机制，即将已发生的事故及问题及时与各地的分支机构之间做到信息共享，形成完善的支持保障体系；最后，引入FMS综合服务管理模式及能源节约管理模式，降低运营成本，提升服务质量。2018年10月通过股权追加，将永旺永乐（江苏）物业服务有限公司和武汉小竹物业管理有限公司完全收购，中国事业迈向下一个阶段。

图：永旺永乐中国区域服务方针

另一方面，在东南亚地区，永旺永乐在马来西亚除了商业设施的清扫以及材料的提供以外，同时提供设施管理、维修检查等工作；在越南，永旺永乐通过加强销售系统，逐步扩大服务版图；2018年12月，在印度尼西亚取得清扫公司PT Sinar Jernih Sarana（简称“SJS社”）90%的股份。未来，永旺永乐将积极分配管理资源，进一步实现在中国和东盟国家的规模化扩张。

通过对永旺永乐发展历程的梳理，可以发现，注重品质服务、推行业务多元化、积极开拓国外市场、战略性并购等是其成功的重要因素，这对国内物业服务企业也有一定的借鉴意义。

，坚守服务品质，并因地制宜地开展客户服务。发展伊始，永旺永乐就将品质放在首位，在进入不同市场后，永旺永乐会根据当地的文化、商业习惯、法律规定和当地实情，提供扎根当地的“日本品质”，从而打造优势的企业品牌。

第二，延伸服务链条，扩大服务半径。永旺永乐实行“基础+增值”双轮驱动发展模式，不仅保证基础物业服务发展，还结合自身优势资源，积极开展诸如采购服务、施工作业、自动贩卖机服务和支持服务等增值服务。通过丰富的产品类型，增加物业服务附加值，拓宽营利空间，增强企业市场竞争力。

总结

总体来看，永旺永乐感知客户需求，秉持“服务见于每一细节”服务理念，为客户提供精细化服务，培育高粘性客户。对于国内的物业服务企业来说，可以通过梳理自身优势资源，明确市场定位，打造差异化产品，塑造企业独具特色的行业竞争力，提高客户忠诚度，增加产品及服务附加值，扩大利润空间。