依据统计局发布的数据表明，2018年人口出生率仅有10.94%，出生人口1523万，比2017减少了200万左右，是近40年来下降最快的一年。只有在2016年、刚开始放开二胎的时候，人口出生达到值1786万，然后慢慢走了下坡路。

一、出生人口若不能扭转，长期房价涨势难以支撑

市场上有一个判断房价走势的标准，那就是房价短期看政策、中期看金融、长期看人口。出生人口的剧降，对房价的影响是显而易见的：

首先，不管在什么时候市场上的价格，都是会受到供求关系的影响，而当人口出现下降之后楼市的购房需求就会出现下降。

其次，人口出生率下降带来的另一个问题就是社会老龄化，根据数据预测到，2030年中国大概会有超过四分之一的人口超过60岁，也将成为世界上老龄化最严重的国家之一。而老龄化必然带来消费能力会大幅度降低，对房价必然也是负面影响。

最后，随着年龄结构的变化，自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。劳动力供给总量下降，2018年末就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。

出生人口的下降，如果无法好转，房价将缺乏长期和可持续的支撑，形成低于货币贬值速度的下降趋势，进而失去长期持有、保持增值的价值。

二、低出生率的背后，是生育意愿下降导致，进而加速房价向下调整

随着经济社会发展、高等教育普及和城市化程度提升，中国居民初婚年龄在近40年来持续提升。如1980年通过的婚姻法将法定结婚年龄由此前的“男20岁、女18岁”调高至“男22岁、女20岁”。目前，我国初婚年龄已上升至25岁。

而在一些发达地区，初婚年龄甚至已上升到了30岁以上。例如2017年，江苏人平均初婚年龄为34.2岁，其中女性34.3岁，男性34.1岁。

由于产妇年龄越大，成功生产的几率在一定程度上就会下降。因此初婚初育年龄的上升，会导致育龄妇女人数出现收缩。

生育这个事情本就是生生不息的，是人类的必须的繁衍。而如今买房、结婚、装修、生育、医疗、教育，这些成本比较高，以后小孩长大了也要按着这么走，若不提前为他们考虑，可能也会变得比较困难。

逐步推迟的婚育、逐步降低的生育意愿，将持续拉低出生人口，预计短期内无法将迅速扭转。而高房价作为生育意愿的主要负面因素之一，反而也将进一步打击能够自身稳定的基础。

三、今后5年，房价涨或跌，可以从三点来看：

1、今后5年，人口红利的余量对房价有一定支撑，但后劲不足

学界对婴儿潮的界定还有不同看法，总的来说，对1945年以来中国的三次婴儿潮已经基本达成共识。

次婴儿潮是1950年代，到1957年达到2138万的高点。第二次婴儿潮从1962年开始，持续15年保持在2000多万的高位。第三次婴儿潮从1986年到1990年，这5年形成一个潮峰，其中1990年以2621万人达到中国年出生人口的点。

次、第二次婴儿潮，对应的正是从1998年启动、房地产快速发展的20年，配合政策和金融支撑，房价一波波跃上新台阶。

而第三次婴儿潮，对应的恰是2014年至2024年之间的购买力，也就是说，在前两次婴儿潮迭代之后，未来5年之内人口存在一定的人口红利效应！但由于前20年房价快速上涨的过度消费，这一部分新增的具有购房意愿、购房能力的人口，对房价有支撑作用，但后劲不足！

因此，5年内房价立即掉头向下的可能不大，但基数的衰减，不能一直支撑过高的房价，5年内房价稳定不涨、局部区域微调是大概率。

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2、今后5年内，政策金融不会、也不能有明显转向，房价整体稳定还是诉求

首先我把各个关键年份梳理一下：

1、1998年，住房市场化让房地产成为经济新的增长点

2、2003年，过热的市场迎来房地产政策的次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施

3、2008年，金融危机出现了房价下跌、交易萎缩，新国六条出台，房价启动上涨

4、2013年的全面暴涨，隔年市场调整下跌

5、2015年出台政策刺激房地产，2016年至2018年房价上涨

大致五年的波段循环已经成为大家的共识。直至今后5年，受国内外经济、金融形势的影响， 政府对基建投资、房地产的依赖并没有质的变化，货币供应也基本平稳；

而从政策环境来看，调控手段已经能够深入到土地、建设、供应、价格、信贷、销售、资金监管等所有房地产环节，维持市场整体稳定是政策的诉求，也将是未来数年的房地产市场基调。最近不动产登记、房地产税等信息已经充分表明。

另外，需要注意的是：维持性的整体稳定是大局，抓大放小是基本动作，局部市场价格下调并非不可能。

3、今后5年，房价也进一步分化，买房卖房要求更高

在“房住不炒”“长效机制”等基调之下，随着地区人口、经济、发展差异的拉大，“因城施策”渐成各地楼市调控的主流。房价也将出现明显分化。

首先，要看城市差别：

可以预见的是未来三四线城市的人口有可能会出现大幅度的下跌，如果在一个房价较高，缺乏足够规划、产业、经济和人口流动基础的三四线城市，房价下跌是必然趋势；

而在强势一二线城市，通过人才引入、配合较强的经济基础，房价稳定性基础将更为可靠，尤其是通过前两年的调控，房价仍能稳定上扬的城市。

其次，要看需求差别：

个性化买方需求将逐步分化，要有“高抛低吸、随时转换”的流动意识，以前一套房住20年，以后可以计划至10年甚至于5年，根据自己的需要做优化调整；

即使同一城市，还要细致考虑具体地段，如交通、学区、热点规划等因素，不要什么都想要，要知道最想要什么不动产资源；适合自己的，房价才是最合适的。

最后，要看出手技巧：

除了注重地段和时机的因素之外，把一些住了多年，或者环境资源条件差的房子，迅速出售，掌握现金流、观望新机会；

即使在同一年当中，贷款利率、税收政策也具有明显的波段性，要充分研究，该入手时就入手，降低成本也买到满意品质的房源。