众所 ，中国楼市是当代最重要的话题，未来还会延续，因为没有人不想拥有自己的房子。不管高科技怎么发展，吃喝住行中的住是最重要的，没有住的地方，谁都不会有安全感。正是这样，解决有房住就成为了重要的社会问题。

这也正是，我国出台限售限贷政策重要目的，让房价回到住的属性，而不是炒的属性，这样房价才会回到相应的水平，就是大多数人能买得起房。当然理论上，这种操作，是切实可行，至少在近些年，限售限贷还是起到了很大的作用，房价不再像从前那样一路大涨，引得人焦虑不安。

然而时间一转眼就过去了，自2017年3月25日，厦门成为出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易，先后有超过50个城市跟随出台限售令。这50座城市的限售令也将集中到期，限售令到期潮也就滚滚而来，这两年压制的房源，会大幅涌入地产市场。那到底限售房入市后会给房地产市场带来怎样的冲击呢？

限售房是干什么用的？

限售，因能更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，进而维护楼市正常交易秩序，因而被多地采用。

据不完全统计，自厦门之后，先后有超过50个城市出台限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易，来遏制投资投机需求，遏制房价快速上涨。

而限售令出台的背景是，房价快速上涨的势头并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前，房价已持续了长达17个月的复苏、上涨。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例从60%降至40%；使用公积金贷款购房首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房，首付不低于30%。而此前，二套房贷普遍执行“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的标准。

随后，财政部和国税总局于当日联合发布消息，将个人住房营业税免征期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

这也被称作“3·30”新政，也是这轮房地产市场“牛市”的起点。

在“3·30新政”的强力刺激下，楼市强劲反弹、复苏。

国家统计局70城房价数据显示，自2015年4月开始，一线城市新建商品住宅价格同比跌幅逐渐收窄，并由当月的同比跌幅3.8%，在6月由负转正，同比上涨3%。至2016年4月，同比增幅更是达到惊人的33.9%。

在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及棚改货币化、购房补贴等各类刺激政策的强力支撑下，二、三线城市的楼市逐渐复苏。

国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅价格在当年5月跌幅开始缩窄，并由当月的跌幅6.1%，在12月份由负转正，同比上涨0.6%；三线城市新建商品住宅价格在当年6月跌幅开始缩窄，由当月的跌幅6.2%，到2016年4月由负转正，同比上涨0.2%。

新房价格不断上涨，且涨幅不断扩大，随之而来的是始于北京的“9·30”调控。

2016年9月30日，北京出台政策，要求购买首套普通自住房的首付比例不低于35%；首套非普通自住房的首付比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业贷款购买普通自住房的，不论是否有无贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。

此后，以限购、限贷、限商等为主要特点的调控政策，陆续在各地落地。

然而，这一轮楼市调控依然没有遏制房价快速上涨的势头。二线城市新房价格在2016年11月份达到同比上涨14.2%的高位，此后涨幅出现回落至个位数。三线城市新房价格同比一路上涨，直至2017年7月达到同比上涨9.3%的高位后，涨幅才出现回落。

“房价快速上涨的势头没有得到遏制，正是限售政策出台的主要原因。”业内人士说。

他认为，限售政策虽可能会“误伤”改善型需求，但可以针对性地抑制投资投机需求，对楼市健康稳定发展具有积极意义。

实施前后效果如何？

以徐州为例，17年6月10日意见实施后，有记者在产权处以及各家二手房中介机构处了解到，6月10日之前急于办理过户的人群确实明显增加，并且在房价方面也有所松动。但是，在6月10日之后，交易数量明显减少。

而以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

“解冻”房源入市会有什么影响？

“原则上来看，既使限售房源解冻，也很难出现抛房潮。”业内人士说。

业内人士分析指出，目前还是周期性的低点，市场整体还处于下行阶段，一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调，此时选择卖房，不一定会成交，即使成交也会产生损失。

“所以不论是从普通老百姓的角度来看，还是从投资客的角度来看，目前的很低，或者还有损失。同时，当前一些城市交易量在回升，目前并不是抛盘的合适时机。”业内人士说，“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”

有专家也持同样观点，“很难出现抛房潮，一些城市当前的房价较2017年高点出现回调，此时选择抛盘，无疑会出现较大损失。”

不过专家同时认为，一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售。

而未来随着限售房源的陆续解冻，是否会给房价和楼市带来下行压力呢？

“短期内，绝大部分人应该不会选择抛盘，这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前，部分城市楼市成交量上升，下一轮市场高峰期的到来，会对冲部分压力。”业内人士说。

专家也认为，近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头，未来限售房源陆续解冻，会增加市场供应量，也能平抑房价上涨的压力。

本文根据每日经济新闻、观点、智能财经综合整理。