政策动向

北京楼市调控坚持以稳为主，加快宅地供应及保障房建设，强化市场监管，保持市场平稳健康发展

2019年，北京坚持“房住不炒”与“三稳”定位，进一步规范管理住房租赁市场，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展。市场供应：完成今年住宅供地目标，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐，完成租赁住房建设及棚户区改造任务。政策微调：住房贷款利率上浮收窄，公积金提取范围放宽。市场监管：加强对房产中介及开发商违规销售行为的监管力度，持续治理房源信息发布乱象，保障群众合法利益。

优化土地供应结构，加大住房供应力度，提高政策类刚需住房供应量

2019年北京政府工作报告强调，北京要完成1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐；并建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。

北京城市副中心控规获批，北三县优化产业结构，促进协同发展

1月3日，中国政府网公布《中共中央国务院关于对北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）的批复》，把城市副中心打造成北京的重要一翼。

京津冀一体化加快推进，配套设施加快完善，市场需求外溢

随着京津冀一体化加快推进，北京副中心、雄安新区发展规划的加快出台，交通基础设施的加快完善，产业发展规划的加快实施，将带来市场需求外溢，而跨城通勤的便利性的实现也是产生大量购房需求的重要原因。

1、位于周边三河（燕郊所在地）、大厂、香河、廊坊市区、涿州、固安等城市，在未来开通城际后，购房需求或将进一步释放。

2、雄安内圈的高碑店、武清、永清等城市，驾车通勤时间可控制在1-1.5内，随着交通、产业配套的加快完善，未来购房需求也将较多。

新房市场

供应：一季度以限竞房和共有产权房供应为主，月均供应同比增长八成

一季度月均供应量为56万平方米，同比增加80%，新房供应仍以限竞房和共有产权房为主。一季度月均成交量为42万平方米，销供比为0.65，较去年下降0.02。从新开盘情况看，2019年一季度北京市场新开盘数量较去年同期下降47%，整体去化率较去年同期下降12个百分点到65%，去化效果一般。

图：2016年-2019年3月北京住宅月度供应量及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交：一季度月均销售节奏加快，成交规模同比增加

2019年一季度累计成交125万平方米，同比增长110%。一方面供应增加带动成交量上升；另一方面，部分中高端改善型项目开盘价格较预期价格有所下降，叠加房企优惠促销，前期积压的改善型需求逐步释放，推升整体成交规模。2019年一季度北京商品住宅（不含保障房）月均成交42万平方米，较2018年全年月均销售量增加4%，月均销售节奏加快，单月来看，1月、3月两个月成交量同比增幅均超100%。

图：2015-2019年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二手房市场

成交规模弱势回升，市场预期平稳，价格持续上涨动力不足

2019年一季度北京二手房成交3.2万套，同比增加12%。2月份受春节影响周期性回落，3月二手房市场活跃度较春节前明显增加，周度成交量逐渐上升，新增客源量持续增加，累计成交15819套，达近两年北京二手房成交量高位。2019年一季度二手房成交均价为56695元/平方米，较2018年一季度上涨9%。3月二手房带看量上升导致房主预期增强，议价空间减少，但整体来看，降价房源仍占多数，市场情绪回归理性。在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，二手房市场不存在快速升温的基础，后期市场可能会转入季节性向下调整，均价涨势后期难以持续。

图：2017-2019年3月北京二手房月度成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

土地市场

土地推出：一季度宅地供应节奏加快，供应量已接近去年全年总量一半

2019年一季度，北京宅地供应量增加，共推出24宗宅地，同比增加26%；累计规划建筑面积达312.20万平方米，同比增加32%。2019年以来，北京推地速度明显加快，供地区域以通州、海淀、大兴为主，一季度宅地供应量已接近去年全年供应量的一半。

图：2014-2019年一季度北京商品房用地供应规划建筑面积（万平方米）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

土地成交：宅地成交量同比增长近三成，大兴、通州地块备受房企青睐

2019年一季度，北京宅地供应量增加带动成交量走高，住宅用地成交22宗，累计规划建筑面积284.45万平方米，同比增加26%。一季度北京宅地市场仍以限地价地块为主，限竞房的低销售比例使得开发商拿地价格相对谨慎，但地理位置较好、配套逐步完善的地块仍受房企青睐。受城南发展计划、北京市政府搬迁及城市副中心规划落地执行利好影响，房企对大兴及通州地块热情相对较高。

图：2014-2019年一季度北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

房企拿地态度谨慎，宅地成交楼面价和溢价率同比均降。2019年一季度，北京住宅用地成交楼面价和平均溢价率均下降。其中，成交楼面均价为21166元/平方米，同比下降19%；住宅用地溢价率为14%，较去年下降0.13个百分点。2019年房企迎来偿债小高峰，同时以限房价竞地价为主的宅地拍卖方式明显考验了房企的综合能力，此外，现已入市的限竞房去化情况不甚理想也使得房企在拿地方面更加谨慎，尽量以成本竞得地块。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

未来北京市场展望

趋势一：以稳为主的调控基调下，北京短期市场或将保持相对平稳态势

2019年一季度，市场成交在季节性淡季过后有所回暖，近期房贷利率边际调整，市场预期有所改善，但在以稳为主的调控主基调下，对市场的影响恐将有限；另一方面，限购限贷等主体政策不放松，叠加限竞房、共有产权房等持续入市，预计未来市场或将保持相对平稳。

趋势二：预计后续宅地供应节奏将放缓，房企拿地态度或将更加谨慎

2019年北京市政府工作报告中强调，今年北京计划完成1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。2019年一季度北京宅地实际供应312万平，完成计划供地总量的26%，为2018年全年宅地实际供应总量的44%，预计北京宅地后续推出节奏将放缓，供应量将减少。此外，限竞房的低销售比例使得开发商拿地价格相对谨慎，新房库存过高，叠加房企偿债高峰的到来，开发商拿地态度或将更加谨慎。预计后续宅地市场供应节奏将放缓，房企拿地态度或将更加谨慎。