3月26日上午，万科在深圳举行2018年业绩发布会，万科董事会主席郁亮携总裁、首席执行官祝九胜，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭共同出席。

昨晚，万科发布2018年业绩报告。报告显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。各项指标显示，地产下行周期，万科仍保持稳定的增长。

去年以来，万科因为“活下去”“基本盘”“收敛聚焦”等频频站上风口浪尖。 发布会现场，郁亮回应称，“去年下半年以来，万科的内部讲话变成了公开讲话，造成了很多困扰，让大家操心了，说活下去是对自己人说的，万科是一个危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司，这一点上分别很大。”

地产主业不再拖后腿，万科营收同比上涨22.6%

郁亮说，行业集中度上升已是事实，2018年中国房地产市场3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8，10是26.9%，超过1/4。这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

的确如此，头部房企中的竞争日趋激烈，碧桂园2018年实现权益销售额5018.8亿元，折算流量销售额后排名，万科以6069.5亿元销售额排名第二，恒大则是排名第三，销售额为5513亿元。

对于万科来说，失去规模“老大”位置后，其销售增速14.5%也创下了近几年的。不过相比2017年仅增长1.01%的营业收入，万科在2018年的增幅达到22.6%，这主要得益于地产开发业务增速的上涨。2017年，万科营业收入增速较低主要是地产开发业务拖了后腿，同比下降0.48%。

对于营业收入的上涨，朱旭表示，主要还是得益于在2018年结算项目中，主要是来自于2016年、2017年的结算项目中，这些项目中卖价比较高，净利润比较高一些，导致2018年的结算毛利率相对有所提升。

此外，据业绩报告显示，截至去年底，万科合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5307.1亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%。这将为新一年万科营业收入和利润增长提供保障。

获取新项目227个，耗资1351.4亿元

虽然规模一直稳居行业前三，但是万科土地储备相比碧桂园、恒大不具优势。近两年来，万科在土地市场动作不断。

根据业绩报告，2018年万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算，其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

这也是连续两年万科新增项目超过200个。2017年万科获取新项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。

截至报告期末，万科总土地储备在1.5亿平方米左右，具体来看，在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。

再提基本盘，每个业务都有自己的基本盘

“基本盘“成为此次业绩发布会上出现频率较高的词，也是万科2019年发展的关键词。

发布会现场，郁亮以微软做比喻，“微软在过去二十年也经历很多转型，微软是靠windows起家的，之后他做过手机，成功吗？不成功。之后做代电脑Surface，成功吗？代没成功，第四代才成功。但到了今天，微软的云、AI成为全球领先。支持微软不断地转型，中间有失败、有成功，能走到今天靠什么？靠微软的基本盘windows。基本盘提供转型发展的资金、利润。

在2018年业绩报告中的《致股东》中，郁亮表示，“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇，“先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”

郁亮此前完整阐述“基本盘”是在去年12月17日举行的万科2019年目标与行动沟通会上，基于经济下行压力、人口形势面临“少子化”挑战、“房住不炒”的基调以及头部竞争加剧、行业转型面临困难等诸多背景，郁亮提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。郁亮指出，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根。

发布会现场，郁亮进一步解释，每个业务都有自己的基本盘，而不是只有开发业务，别的就不做了，我们围绕每个业务的基本盘干什么？让他把业务做得更好。对于物业而言，基本盘就是住区物业服务，虽然住区服务可能不是最赚钱的，但它仍然是物业的基本盘，因为万科客户的口碑以此为基础。所以，每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。

谈收敛聚焦，不是砍树而是修剪枝叶

2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略，开启多元化战略，截至目前，万科的多元业务涉及到物流地产、租赁住房、物业服务、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等方面，部分业务甚至在规模上位居前列。

不过就目前看来，万科的主要营业收入以及利润来源主要是住宅开发，多元化业务贡献有限，仍处在投入阶段。在2018年2976.8亿元的营业收入中，房地产开发业务贡献了2846.2亿元，占比95.6%，虽然比2017年下降了0.3个百分点，但仍是主力，而包括物业服务在内的企业业务贡献占比仅4.3%。

郁亮也表示，若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。“做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”

转型不易、竞争加剧、房住不炒以及来自宏观层面的压力和机会，令万科喊出“活下去”，“收敛”和“聚焦”成为企业战略。

“收敛”和“聚焦”战略也让市场猜测，万科聚焦地产开发业务，收缩多元业务战线。同时，相比于以往，万科2018年业绩报告中对于养老、教育等多元业务的表述篇幅大大减少。

对于万科来说，地产开发主业之外的多元业务在其未来发展版图中将扮演什么角色？万科对于新业务是否是收缩战略？

郁亮表示，2012年，万科得出判断，房地产市场进入白银时代，万科也开始转型，这六七年以来，万科对于白银时代的判断、对转型艰巨性的认识、从事转型的决心也从来没有改变过。

对于基本盘与转型的关系，郁亮表示，收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。“先求根基的稳固，才能开支散叶。”