近年来，随着城市化不断发展，人口从中心城市向周边扩散是一个必然现象。因此，推进都市圈建设成为城市群发展的应有之义。2月21日，国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。近段时间以来，南昌、上海、杭州、银川、长春、郑州和青岛等多个城市，都传来要打造都市圈的消息。

房地产对都市圈是一把“双刃剑”

作为都市区发展的一柄“双刃剑”，房价是建设都市圈的过程中必须面对的问题。在22日举行的“中国城市百人论坛2019春季论坛：建设现代化都市圈——理论与对策”会议上，中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，要促进都市圈健康发展，须高度重视、巧妙引导和管控好都市圈的住房市场和保障问题，构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系，推进都市圈住房规划和管控“一盘棋”。

房价是决定都市圈的无形市场之手的大拇指。住房是最基本的需求，房价与地价是商务和生活最重要的成本之一，也对都市圈形成、发展和结构演化产生重要影响。如果说市场是塑造都市圈的无形之手，房价就是这只手上的大拇指。

但与此同时，住房同时兼具投资属性，决定了房地产对城市发展来说是一把“双刃剑”。房价与都市区发展存在着倒U关系，房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力，房价过高则使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。因此，应坚持“房子是用来住的”定位，抑制投机炒作，确保都市圈的红利不被高房价所透支；同时，要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配，根据收入增长不断调整房价合理区间，通过供求调节使房价始终处在合理区间内。

构建以都市圈为地理单元的一体化住房体系

到2020年实现1亿人在城镇落户是新型城镇化重要目标。此前，《意见》提出“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”，引发外界广泛关注。就在不久前，石家庄率先打响“零门槛”落户枪。可以预见，未来越来越多的城市落户门槛将进一步降低。

人口流动势必对土地和房价产生影响。对此，业内人士表示，在都市圈建设中，应该遵循一个基本原则，就是让市场来决定都市圈的人口和土地空间配置。《意见》也提出，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同

这一体系既指中心城区、周边城镇及农村住房的空间一体化，也指新建、二手和租赁住房的类型一体化。也就是说，在一个都市圈里住房市场是同一的，是这个都市圈范围内所有居民共同的市场，居民可以自由选择任何区位住房。这一体系与当前的限购政策并不矛盾，现在即使是在同一个城市里，各个区的限购政策也可能有所不同。而在一个都市圈里采取差异化的行政管控措施，在一定程度和时段也有助于优化住房空间布局，进而优化资源配置。

结语：如何建立一体化住房体系？

目前，河北省廊坊北三县目前已经和北京副中心协同发展，实现统一规划、统一政策、统一管控、统一标准。2019年1月公布的《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》中提出，将合理引导燕郊城区规划建设，与城市副中心形成良性互动，重点推动三河、香河中心城区及周边地区建设成为定位明确、特色鲜明、职住平衡、规模适度、专业化发展的城镇建设组团。

如何建立住房体系，首先要统筹考虑大都市区的人口规模结构、产业发展及其空间布局、土地等资源环境以及住房存量资源，制定一体化的住房空间规划。其次，针对都市区可能产生的跨行政区职住分离及通勤所带来差异化的成本和，不同行政区应尊重市场主体的最优空间配置选择，同时按照公平交换的市场原则，就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享，签订住房一体化相关问题协议。