专家剖析百强房企战略选择

2019-03-20 17:23:16 房天下产业网 来源:中指研究院

2019年3月19日,在2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会上,北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授探讨了新形势下中国房地产企业的发展策略,为企业的未来发展道路做了清晰指引。

刘洪玉认为,房地产企业都在积极的探索转型发展、高质量发展等问题,有两个方面的发展策略最令人印象深刻,一是聚焦主业,在房地产这个主业上,完善能力、把握机会、创新产品、提升服务、改进效率;二是协同创新,围绕不同用途房地产、不同运营管理模式、房地产寿命周期不同阶段、房地产与AI等智慧科技融合等,进行协同创新。

专家剖析百强房企战略选择

2018年,房地产行业在经历了多轮小周期后步入高位调整期,未来是聚焦和收敛,还是多元与转型,还能否有机会实现层级的跨越,已经成为弥漫在行业中的非典型焦虑。

万科总裁郁亮在内部做了主题为“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的报告。“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。”那行业发展的事实如何呢?

1、两个必须关注的事实

多年来,总有一部分房企敢于探索,在多元化的道路上东突西拓,尝百草解千毒,成就了行业的万千姿态。通过对多年房企的跟踪数据研究,我们发现两个事实:

1)开发业务仍是推动企业壮大的核心动力。如万科、碧桂园等龙头房企开发收入占比均在95%以上,融创等高增长房企坚持聚焦策略实现了规模快速提升。

2)相关多元化是房企发展最稳妥的模式。观察国内外房企经验,围绕主业进行多元拓展,协同打造多元竞争优势,才能实现更长远的发展。

反观部分盲目转型与进行非相关多元化的房企,由于业务领域不熟悉等原因,经营出现问题甚至直接影响企业发展。关键还是要找准大方向,这个方向就是目前仍要继续聚焦主业。

2、未来10年 百强房企仍有年均12亿平米市场可分

在城镇化推进、人口红利、住房改善更新改造等三大因素驱动下,房地产行业仍存在较大空间,预计到2030年存在年均12亿平方米左右住房需求。同时城市发展不均衡性、产品质量不均衡性、经营管理不均衡性为房企提供了巨大的发展空间。

城镇化空间

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1)城镇化空间带来规模扩张机遇。根据《国家人口发展规)划(2016—2030年)》预测,2030年我国总人口将达到14.5亿人,常住人口城镇化率将达到70.0%。2018年末,我国常住人口城镇化率为59.6%,距离达到70.0%城镇化率仍有10.4个百分点的差距。巨大的增量市场为房企的发展提供了广阔的市场空间。

图:中美日不同规模房企市场份额的对比
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2)市场集中度空间带来赶超机遇。目前,中国房地产市场100企业的市场份额为58.1%。与美日相比,我国10房企市场份额分别低0.8、16.7个百分点,大型龙头房企的市场占有率存在继续提升的空间,也为中小型房企跨越提供了窗口期。

城市结构性空间

我国城市发展不均衡决定了房地产市场发展的不均衡与周期分化,为房企带来更多选择。

二线城市增量市场的结构性机遇凸显。本轮中一线城市起步,也于2017年步入市场调整,预期会在本轮市场周期调整中率先回暖。二线城市和三四线城市随后分别起步,二线城市销售增速收紧于2017年第二季度回落,但二线城市总量优势显著。中西部核心二线城市,成都、重庆、武汉、郑州等城市在本轮市场周期中起步较晚,短期会有比较强的发展后劲。

图:2013-2018年各城市等级住宅销售面积同比增速走势
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三四线城市结构性机遇仍存在。2018年第二季度三四线城市出现调整趋势,再加上棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向,预计2019年会继续维持市场调整的趋势,但部分产业基础良好以及核心城市周边的三四线城市仍存在结构性机遇。

需求满足空间

目前房地产市场仍缺乏好产品,难以满足居民的日渐提高的多元需求,房企应把握市场真实需求打造精品,以更高的产品力赢得市场。

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房地产快速发展的几十年,产品功能也从居住需求走向更加多元的生活属性,新技术、新观念、新文化、新生活的持续更新迭代,推动居民需求的不断升级,从而对房企在产品品质上提出了更高、更多、更多样的要求。目前来看,我国房地产行业的产品已经走向满足居民的社交和尊重需求,在产品设计中融入更多人文科技要素,追求人与人以及人与自然的和谐相处,构建全新的生活场景。未来,房地产企业应进一步挖掘生活场景的深化,并逐步向精神生活场景探索,从而满足居民深层次的需求。

经营质量空间

多年的规模化赶超策略形成的粗放式经营仍然普遍存在于行业内,未来中国房地产企业在稳健性、运营效率等方面存在较大提升空间。全球房企最初都存在高杠杆的特点,但经历了危机的洗礼后一致采取了降负债、去杠杆的举措,中国房企也应摒弃传统的粗放型管理模式,积极探索高效健康的服务模式。

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从发展目标上看,已经有部分房企逐渐向“规模与效益并重”转变,强化管理内功,全面促进运营效率的提升,比如合伙人制度、跟投制度、股权激励、数字信息化建设,都是房企在强化自身管理方面做出的尝试,未来房企在这方面还有很长的路要走。

3、“多元化”的低风险路径

对内协同,促进管理与效益的化

通过打造协同发展模式,更大限度发挥主业与多元业务的资源优势,协同提升企业价值与竞争力,实现有质量增长。目前,房企主要通过布局商业地产、长租公寓等相关业务与主业进行协同发展,同时探索在产业及各特色业务领域的多方位合作,整合各方资源及经验优势。

对外整合服务,满足居住与办公需求升级

通过整合各种资源及服务,房企可以更好的满足居民及办公的需求升级,从而提升企业的综合竞争力。万科将食堂、书店、娱乐等多元商业业态植入生活社区中,构建起更加有人情味、有历史积淀的品牌形象。

结语

行业的变革必然带来企业的洗牌,选对方向则是走向成功的先决条件,房地产企业只有继续聚焦主业,挖掘现有市场空间,寻求规模的持续增长,同时通过打造多元核心优势提升自身竞争力,实现产业与主业的协同发展,才能在未来竞争愈加严峻的时刻立于不败之地。

附:“2019中国房地产百强企业”名单

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标签: 百强房企房地产百强房企发展策略

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