国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明长期致力打造世界一流企业研究。2019年3月19日，在2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会上，袁东明为中国房地产企业打造世界一流企业提供了指引。

袁东明认为，世界一流企业具有以下五大表现特征：

同时，世界一流企业具备五个“一流”，分别为：经营效率一流、管理能力一流、发展潜力一流、产品品质一流、行业引领力一流。

对应到房地产行业来讲，伴随着中国房地产行业近十几年的快速发展，行业规模已达15万亿，占GDP比重约1/6，部分房企开发投资业务已走出国门，走向世界。但是，中国的房企谁堪称世界一流企业，我们距离世界一流企业还有多远？下面咱们盘点下百强企业特点，分析他们在世界一流企业中占了那几条：

规模巨大：2018年，百强企业销售业绩再创新高，其销售总额达8.7万亿元，同比增长33%，占GDP总量的近十分之一；百强企业营业收入均值达均值达486.2亿元，同比增长27.3%，根据2018年财富世界500强排行榜，恒大、绿地、保利、万科、碧桂园五家房企进入营业收入世界500强；百强企业总资产均值已达2079.1亿元，同比增长22%。

表：2018年财富世界500强中部分房企名次

效率一流：百强企业深知对于资金密集型的房地产行业而言，时间就是金钱，效率就是生命。伴随着行业的发展，百强企业运营效率稳步提升，2018年百强企业总资产周转率均值较上年增加0.04至0.36，存货周转率均值较上年提升0.03至0.56，同时，百强企业近三年周转率呈现逐年增长趋势。高效率的背后是企业运营管理能力的提升，百强企业一方面建立现代管理体系，不断增大管理半径，具有较强的资源整合能力，另一方面不断完善激励制度建设，充分调动员工积极性，助力企业高效运营。如碧桂园、万科等分别引入股权激励、合伙人制度，构建“共创、共担、共享”的企业文化，通过组织结构与机制的再造为企业发展提速。

图：百强企业2016-2018年周转率变化情况

2018年，百强企业净利润均值为64.4亿元，净利润同比增速超营业收入增速，高效率运营为企业带来高效益。恒大、新城等企业坚持高周转发展策略，具有卓越的盈利能力，实现价值创造，其中，恒大集团2018年核心业务净利润预计大增90%，照此计算其核心业务净利润可达770亿元以上；新城控股2018年净利润为122.09亿元，同比增长约95%，净利润增速是营业收入增速的近三倍。

产品一流：百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，不断提升产品品质。部分企业通过融入不同的人文精神与价值观，打造差异化风格产品，赢得市场普遍认可。如融创、世茂等企业，分别将礼乐思想、血脉传承等东方文化融入产品设计理念，推出九府系、龙胤系等高端产品线，打造传统文化特色住宅，赢得市场好评。泰禾用“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务配套，赋予业主更多权益附加值。另一方面，百强企业充分利用现代科技，将智能、健康等理念融入产品之中，提升产品溢价能力。如金茂、蓝光等企业发力改善居住环境，打造绿色、智能等符合时代理念的产品，升级其原有产品线，为客户营造更便捷、舒适、健康的生活环境。

图：百强企业产品创新升级四大维度

潜力一流：土地储备是房企未来发展的生命线，百强企业在土储方面有着显著的优势，从总量上来看，仅2018年，百强前50企业的拿地金额约两万亿元，拿地面积约48000万平方米，而同期300城土地出让金约四万亿元。在拿地态度上，百强企业拿地更趋理性，更加注重对优质地块的储备。

从拿地布局上来看，百强企业重点补仓符合国家政策导向的热点城市群土地资源，新增土地资源集中在长三角、成渝、中原、长江中游及海西城市群，新增土储面积占总量比例分别为21.3%、10.8%、9.8%、9.4%及8.2%，其中，长三角拿地面积达10466.0万平方米，同时百强企业加大潜力区域拿地力度，中原及海西城市群的新增土储面积分别提升51.4%、14.2%，增长明显。

图：百强代表企业2017、2018年主要城市群拿地分布（按面积）

行业引领能力一流：融资方面，百强企业积极进行融资创新，拓宽行业融资渠道。2017年，在银行间市场，首单商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度期资产支持票据”发行，在交易所市场，首单央企租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”发行。2018年，阳光城发行首单以购房应收款作为基础资产的ABN，开拓全新的房企融资方式。

产品方面，百强企业积极在科技、绿色建筑、代建等方面进行探索创新，引领行业发展。如当代置业倾注于绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园，部分项目能耗仅为中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3，为居住者节省大量能耗与使用成本，更为社会营造了良好的生态环境，引领行业发展方向。

社会责任方面，百强企业在取得自身发展的同时，不忘回馈社会，其发挥自身优势开展产业、教育、就业等精准扶贫，并取得实质性成果。如恒大三年投入110亿元对毕节市10县进行帮扶，通过产业扶贫、易地搬迁扶贫、就业扶贫、教育扶贫等一揽子综合措施，打造了全方位、系统化的精准扶贫新模式，对毕节市的帮扶具有重要的标志性、引领性意义。万科、蓝光等企业以教育作为切入点，秉承“扶贫先扶智”的思路，提高扶贫地区教育水平。此外，百强企业积极推进保障房建设，如保利在北京推出共有产权住房，市场反应良好，为房价的长期稳定提供了理性预期。

总体来看，目前百强房企已取得了巨大发展成果，个别房企甚至已迈入世界一流房企行业，但多数百强房企仍有较大提升空间。即便如此，2019中国房地产百强企业名单仍然是世界一流房企后备军。